年初，观楼君设定了几个今年的目标，其中之一就是“把天津目前在售的比较知名的项目亲自踩一遍”。
正巧，上周观楼君去了路劲*阳城太**，为中奖读者取路劲赞助的地铁卡，也顺便把*阳城太**这个已经做了15年的市区大盘重新调查了一番。
“冷眼扒楼”系列行动，今天从*阳城太**正式开始。
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对于*阳城太**这个项目，可能很多朋友印象已经很模糊了，甚至有些小朋友根本就不了解这个曾经非常传奇的天津市区大盘。
上世纪末，天津市政府为解决中心城区居住空间不足的问题，在外环线边规划了华苑、梅江、瑞景、万松四大新兴居住区。其中的万松，就是*阳城太**的前身。
本世纪初，顺驰获得了万松居住区内约1500亩土地的开发权，总建筑规模达200万平方米的*阳城太**项目由此诞生。
据知情人士透露，当年，销售火爆的*阳城太**，曾经是已经踏上全国化扩张的顺驰的现金奶牛。几乎所有的销售回款刚一入账，立即就会被转移到外地去支付土地款。
后来，顺驰资金链断裂，被香港上市公司路劲基建收购，整个*阳城太**的操盘者也变成了路劲地产。
到目前为止，总共已经有将近13000多个家庭、近5万人入住。*阳城太**，已经不仅仅是一个房地产项目的案名，更成为东部城区一个区域板块的总称。
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从区位上看，*阳城太**正处于中心市区与滨海新区的中间枢纽点上，加上周围的两条快速路和一条地铁线，大大拉近了*阳城太**板块与天津几个经济活跃度最高的区域之间的距离。无论是前往机场、天津站，还是前往和平、河西、南开最繁华的的区域以及滨海新区，动线都非常顺畅。
按深蓝色箭头，走卫国道、十一经路，过大光明桥，可以抵达和平区、河西区最核心的区域。也可前往天津站。
按红色箭头，走东南半环快速路，转解放南路、友谊路、紫金山路、卫津路等，可以进入友谊路金融街、市政府、水上公园、文化中心、奥体中心等河西最繁华的的区域。同时，也可和新八大里、天拖等新兴热点板块相连。
按紫色箭头，走卫国道、津汉快速路，可以前往机场、空港经济区、中新生态城。
按绿色箭头，走津滨高速，可以前往塘沽、开发区。
坐黄色的地铁2号线，则可以地下接驳整个天津地铁网络，并且可以在天津站换乘京津城际，过上双城生活。
而且外环线北部拓展工程已经启动，津汉快速路与外环线交口的大型立交正在建设当中。工程完毕后，将彻底打通津汉路到机场立交之间这段常年拥堵的现状。
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谈*阳城太**项目，就不得不提区域内的小二楼*迁拆**问题。
当年顺驰操盘*阳城太**时，并没有拿出真金白银来推进这一工作，而是把不涉及*迁拆**、最容易开发的几个地块先做完了。等到路劲接手时，剩下的基本上都是最难啃的骨头。这也是这么多年来，路劲*阳城太**开发一直进展缓慢、市场声音不多的最主要原因。
据路劲负责人介绍，到目前为止，整个路劲*阳城太**手中的存量可开发土地，如下图中红色和黑色框中的区域，总体剩余地上建筑面积约85万平方米（含教育公建配套）。
红色框中是目前已经*迁拆**为净地、已经开工建设的部分，黑色框中为待*迁拆**区域。
据介绍，去年，河东区在*阳城太**片区内一共完成了大约1600户的*迁拆**安置工作。今年，还将完成500户*迁拆**，并将启动规划中的河东区第三实验小学、天津市实验幼儿园地块*迁拆**。全部*迁拆**工作计划在2020年基本完成。
目前，路劲在售的时光里产品，可售建筑面积约15万平方米。正在办理大土地证的9号地，可售建筑面积约25万平方米。
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目前在售的时光里，一期12栋高层，包括26层4栋、30层2栋、33层6栋。1、4、8号楼3梯6户，其余2梯4户。二期为3栋33层高层和3栋7层洋房。容积率2.36，车位比1:0.8，绿化率54%。
9号地住宅由17栋高层组成，包括26层3栋、28层1栋、33层13栋。13、14、15、16、17号楼为2梯4户，其他楼座3梯6户。容积率3.0，车位比1:0.8，绿化率40%。
户型设计上，之前观楼君也曾经写过几篇稿子分析，严格控制了整体面积。9号地户均面积为89平方米，10号地户均面积为90平方米，整体出房率都在75%左右。
如上图，是时光里目前在售的主力户型，68.1平方米和79平方米做出两室，90.8平方米和118.9平方米做出三室。这样的产品，在目前中心城区新房市场中也算是总面积最小的了。尤其是90.8平方米的三室，包括南向客厅和两个南向卧室，舒适度在同面积档次高层户型中算最高的了。
更重要的意义在于，通过有效的控制户型面积，达到了控制总价的效果，也为更多经济实力不高、不想离开市区的刚需客群提供了更多的选择。
建筑立面采取简欧风格，1-3层采用真石漆，3层以上采用涂料粉刷。
景观上更强调家庭在公共空间的活动场地，从小区主入口进入，以三个绿岛景观节点贯穿中轴，向东西两侧渗透，其中包含景观绿岛、健身绿岛和休闲绿岛，为老人和孩子设计的活动场地更多。
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探盘当天，观楼君驾车在*阳城太**片区里饶了几圈，绘制了下面这幅简单的配套地图。
①紫玉园底商；②喜悦公园；③凤山道商业街；④绿萱园菜市场；⑤河东一幼；⑥地铁2号线屿东城站；⑦⑧公交总站
作为一个已经发展了十多年的大型居住社区，整个*阳城太**板块的各类基础生活配套比较完善，餐饮娱乐、仓储超市、美容美发、幼儿早教、汽修洗车、银行网点……人们日常生活最为密切的几大需求，在片区内基本都可以满足。
另外，还有两个利好消息：一是沃尔玛天津总部已经签约落户在*阳城太**北侧矽谷港湾项目内；二是路劲将会在地铁2号线屿东城站东侧开发一个大型商业设施。
在休闲类市政配套上，*阳城太**西南角有一个体育公园，南侧立交桥下有一个桥园公园。在交通方面，除了地铁2号线，还有16条公交线路。
但是，整个*阳城太**片区也有几个比较大的软肋。
一是整个片区目前的商业配套都属于比较低端的档次，满足最基本生活需求没问题，但是想找一个稍微高一点档次、环境好的很难；二是整个片区在优质教育资源方面还非常欠缺，尤其是缺少一所重点小学；三是整个片区还缺少高品质的医疗资源。
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其实，客观来讲，观楼君挺替整个*阳城太**这个区域、替路劲这家开发商可惜的。
按照区位和现有交通条件，如果中间不发生那么多意外事件，如果最初能有一家更靠谱的开发商来操盘， 整个*阳城太**今天在市场中的地位还应该有提升的可能，甚至完全有可能去和大梅江比拼一下。
可是，定位已经做出，规划已变成现实，半路接盘的路劲也只能按照既定的路径，在刚需项目的道路上走下去。
不过，这对于那些经济实力有限、却又不想离开城区、对各类城市配套依赖较大的普通刚需、首改客群而言，又未必不是一个好消息呢？
前些天观楼君推送的2016年楼市预测中，提到中心城区内刚需、首改客群还是可以找到值得关注的价值洼地的，*阳城太**片区就算其中之一。
上面已经说过，路劲很清晰地认识到整个*阳城太**项目的市场定位，并且坚定地按照刚需盘路线走下去，把单套户型面积控制得很小，加上中心城区里相对较低的均价，一下便抓住了很多普通购房者的心。
以目前1.8万元/平方米的均价，一套70平方米两室总价126万元，一套90平方米三室总价162万元。这样的价格在市内六区还是具有相当大竞争力的。
至于*阳城太**的短板，也需要变相地看：缺少优质小学？已规划了河东第三实验小学，地块待*迁拆**；商业配套层次太低？基本吃喝都能满足，而且都很实惠啊；小二楼*迁拆**还没完成？政府已经在有序推进……
很多时候，我们普通购房者更多地是在做选择题，而且选择的余地并不多。你为了更优质的生活环境，可能就要付出更高的房价；你为了更经济实惠的房子，可能就要忍受一些配套上的不足。
至于选择哪一个选项，就要看购房者自己的意愿了。鱼和熊掌，永远不可兼得。
2016年1月22日