由于位置优越、配套完善，加上房屋众多、房价温和，东三环的劲松，历来都是朝阳乃至北京刚需的重要选择。

但是，楼龄较大、户型偏小，又困扰着不少刚需群体。

于是，造就了北京楼市的经典之问，东三环老破小值得买吗？

值不值得，需要从多个角度出发分析，其中居住条件、市场表现，更受人们关注。

这种类型的小区，在劲松广泛分布，东三环以东的农光里、农光东里、武圣东里、武圣西里等，东三环以西的劲松各个区、垂杨柳东西南北中里等。

其中，农光里极具代表性，作为传统意义上的老破小，它值得买吗？

1. 小区概况

体量较大，分为多个院落。西北方向，即为劲松桥，也可见地铁劲松站；西面，直抵东三环；东隔武圣路，与农光东里相望。

30%的绿化率，种植了各种花草树木，有银杏、松柏、冬青等，也有月季、绿草，景物随着季节变化，演绎着不同的美丽，更有花园、凉亭，适合休闲纳凉。

车位不足，老旧小区无法回避的话题，农光里也不例外。只有地上车位，1个月150左右。

2. 楼栋户型

陆续建成于1975——2000年，总共85栋楼、8012户，其中13栋塔楼、高板6栋、低板66栋。

原是内燃机厂的员工宿舍，由于年代久远，楼栋权属单位较为复杂，一定要提前进行产权调查，以免不必要的麻烦。

历史与现实交融，农光里的居民，主要是原工厂退休职工、国贸一带上班族，邻里和睦、环境清幽，既有都市的繁华，又有城市的烟火气。

户型多样，横跨一居到四居，偏紧凑，大户型占比不高，主力户型是两居室（50——130平），其中，64平的两居室，功能齐全，没有浪费面积；87平的两居，南北通透、明厨明卫，即便放到现在，也没有落后。

目前，小区均价是每平6.5w左右，挂出的房子中，45——61平的一居，在280——470w之间，60多平的两居，在370w左右，150多平的大四居，在960w左右。

规模大、出房量大，成交也较为活跃，常年占据朝阳成交榜中上的位置。

由于价格不太高，基本属于东三环的小洼地，保值能力不错，但涨幅较为平淡，更适合刚需自住。

毕竟，这是刚需较为关注的小区，以后升级居住条件，想要改善换房的时候，相对来说更容易出手，也更能发挥其价值，撬动更好的改善品质。

3. 周边配套

配套完善，优势在交通、商业、医疗方面，教育与生态配套，略有不足。

周围分布着劲松、双井、平乐园3个地铁站，分别对应10号线、7号线、14号线，通勤出行非常方便。

同时，东三环、广渠路、松榆南路环绕，纵横交错，自驾出行也很便利。

底商系统丰富，可以满足日常采买、聚餐、娱乐，得利于优越的位置，去往双井、国贸、百子湾、潘家园等热门商圈，用时也不长。

出小区北门，即有幼儿园，还有陈经纶中学劲松分校、芳草地国际学校双花园校区、北工大附中垂杨柳校区等。

但是，农光里属于单校，对应的小学是陈经纶中学劲松分校（沙板庄校区），中规中矩，与劲松很搭配，只要不鸡娃，上学完全够用。

小区内部，有一个综合医院，再往东三环方向走，1公里范围之内，有三级综合医院垂杨柳医院。

同时，3公里范围之内，有首都图书馆、北工大，前往自习、读书，固守心中的宁静、探寻知识的海洋，对于读书、考证的居民来说，是一个不错的去处。

4. 小区总结

虽为老破小，但旧改以后，设施、环境得到了一定提升，并不影响实际居住生活。

加上位置不错、配套完善，充满人间烟火气，居住氛围不错，舒适性也很高。

如果常年在国贸、大望路、三里屯等上班，以及依赖于地铁通勤，较为方便。

由于户型紧凑、单价不高，直接使总价不太高，属于刚需比较青睐的地方，以后出手也相对容易。