本文章系统阐述有些长。头条上常有咨询高层住宅能否封闭外廊？这是一个真实的案例！涉及到开发商为了销售，违反高层住宅消防强制性条文，把外连廊封闭，留下防火安全风险;也涉及我们有些业主的素质，唯利是图、不要安全、违反“民法典”公平正义、公序良俗，甚至发展到“欺师灭祖”，其行为堪称下三滥，涉嫌未遂违法犯罪。
住建部在《建筑防火通用規范》GB55037-2022条文中提出了建筑防火性能和设防标准。建筑防火目标有4条:保障人身和财产安全及人身健康;保障重要使用功能……;保护公共利益;保护环境、节约资源。所以严格按建筑防火设计規范执行强制性条文意义重大。
1.高层住宅的前室。住宅设计，楼梯间应满足疏散、通行、防火要求;视层数、建筑分类及消防条件等分敞开、封闭、防烟楼梯间三类，防烟楼梯间应设前室;12层及以上住宅应设消防电梯，消防电梯也应设前室。前室用双扇甲级常开式自动防火门。是疏散人员暂时停留的“中转”场所。
2.高层住宅“三合一”前室设置的历史脉络。
(1).根据“建筑防火设计規范”高层住宅18层、54m以上的为一类建筑、一级耐火等级;为了疏散和消防功能，消防电梯、剪刀楼梯的前室为了节省公摊面积，设计成“三合一”前室;原“高层民用建筑设计防火規范”GB50045-95(2005年版)，在第6.3.3条，关于消防电梯的设置，消防电梯前室，当与防烟楼梯间合设合用前室时，其面积不应小于6.0m²;在第8.2.2条，采用自然排烟的开窗面积，防烟楼梯间前室、消防电梯前室可开启外窗不应小于2.0m²，合用前室不应小于3.0m²;但“高层民用建筑设计規范”的合用前室仅是二合一(与其中一个楼梯间)前室;当然二合一前室如果不具备自然排烟时也可以用机械排烟。
(2).江苏省消防局参编的“江苏省住宅设计标准”DGJ32/J26-2006，则是首先提出“三合一”前室设置概念;在第8.4.4及8.4.18条，关于消防电梯的条文基本与“高規”相同，但在相关条文解释与附图中，阐述江苏省城市高层住宅19层～33层、100m内的塔式住宅，每层6户以下，其剪刀梯、消防电梯等交通核心筒占总建筑面积15%左右;为了节约公摊面积，也要保证疏散与消防功能;“三合一”核心筒虽然紧凑、经济、节省面积，但对安全疏散并不有利，必须严格規范条件。規定“三合一”前室面积不小于8.0m²，对外可开启外窗面积不应小于3.0m²。户门不得直接开向前室;当确有困难，每层不超过3樘，户门为甲级、能自行关闭的防火门。
(3).“建筑防火设计規范”GB50016-2014采纳了三合一前室设置条款，但条件更严格了，在第 5.5.28条之第4款提出:楼梯间前室或共用前室不宜与消防电梯前室合用，楼梯间的共用前室与消防电梯前室合用时，合用前室(注:即“三合一”前室)的使用面积不应小于12.0m²，且短边不应小于2.40m。同时，对19层、54m及以上的要求每户有一个靠外墙的房间门、窗、墙均要达到1.0小时耐火极限。对消防登高面等也提高了要求。
(4).“建筑防火设计規范”2018年修改版，第7.3.6条强制性条文，特别对消防电梯前室規定:前室的短边不应小于2.40m;
这也是去年江西某中字头的集团开发商因合用前室短边达不到2.40m，消防验收通不过，委托律师函向深圳某大型设计研究院要求索赔15亿元的新闻。闹得沸沸扬扬，全国闻名。其实防火核心问题不在于相差20多cm。本文案例潜在防火安全风险才是关键！
(5).根据设计規范分专业分工编制原则，同期的規范关于自然通风排烟，开窗面积等，放到“建筑防烟排烟系统技术标准”GB51251-2017相关章节中去規范了。消防给排水也放到“消防给水及消火栓系统技术規范”GB50974-2014，以及“建筑给排水设计标准”中相关章节。
3.本案例的情况简介。
(1).江苏省某小区由万科房地产开发，同济大学建筑设计研究院規划及施工图设计，江苏省通州建总总承包施工，小区共九栋高100m内的33层高层住宅，两梯四户，底层架空层。根据当时“江苏省住宅设计标准”设计了“三合一”前室，短边约2.0m;两侧各设计了1.50m²可开启窗(通向天井)自然排烟通风。去边住户的外连廊中到中轴线宽1.50m，下部钢筋混凝土拦板、上部钢结构栏杆，连廊外设花坛;外廊距中间住户的外墙约2.1m;图示中橙红色为“三合一”前室，黄色为内天井，绿色为外廊的外栏板。消防疏散要求，设计是上人屋面，内天井在屋顶上空为夹胶玻璃顶，四边拦板嵌铝合金百叶窗。
由于“住宅设计規范”，“江苏省住宅设计标准”关于厨房卫生间的直接的自然通风，天然采光，燃气等废气排放通风……都有严格强制性規定，所以从防火排烟，中间户采光通风，排燃气、废气，空气环境质量等要求，设计外连廊只能敞开，不得封闭。一旦封闭连廊，则形成内天井“烟囱”效应，使三合一前室及中间户发生火灾时，产生灾难性后果。小区已经发生过天燃气泄漏，万一发生天然气泄漏致内天井中浓度升高，就是随时可点燃的*药火**桶;也恶化了中间户的生存环境。
(2).工程于2013年上半年开售，首期开盘3栋。笔者的朋友是建筑业内人士，除了具有一般人们居住体验，关键是通晓住宅防火規范及设计規范，现场看了楼盘、样板间、询问了售楼员、经理，得到确切回答:楼盘及样板房与设计施工图纸一致，就是交房标准，将来肯定不会封外廊！也不允许业主自己封闭。又通过朋友去施工主体结构现场，找了总承包江苏省通州建筑总公司的现场施工工程师，看了经市施工图与消防审查过的施工图，证实确实外廊不封闭。
对万科这种大型开发商而言，有法务部，制订的售楼合同面面俱到，很厚的一本。对于朋友提出的增加不得封外廊协议内容，售楼部经理表示开发商、设计院都是正規企业、诚信为本，万科的售房合同经市房管主管部门审核通过备案，是格式条款;因为一切以经审批的施工图为据，竣工验收，所以增加该条款多此一举。
想不到的是当年上级发了房地产调控文件，其实是短期效应，事实是又一波涨价接踵而来;但万科却带头大降价促销，传闻王石在南京万科楼盘被业主层层包围要求退房;本案例附近的南京市开发商开发的金鼎湾，老头老太太拉起横幅，用小板凳坐在售楼部门口马路上打牌，逼得开发商赠送地下车库停车位了事。但万科首批购房户，面对同档次房降价2～30万元，表现了较高素质，并没有闹事。
让人想不到的是，万科管理该楼盘项目负责人违背承诺，视防火規范强制条文如儿戏，采取“绥靖政策”，竟然对其后开发的楼盘，接受业主无理要求，主动统一封闭外廊;“堤内损失堤外补”，同时降低了精装修标准，后期室外景观与绿化投入。
对首批业主，2015年底交房时，鉴于后期主体结构还有脚手架及安全网遮挡，没有接到万科通报设计变更通知书，也不知道万科已经统一封了连廊。
万科物业公司却要求业主签著意见:是否同意封连廊？后来又在候梯厅张贴征求意见表。我朋友当然拒绝，签字反对封外廊，想起个人力量毕竟有限，本着多一事不如少一事的态度，只要万科继续承诺不封连廊，就息事宁人。
(3).后患无穷无尽。朋友买的5楼03室，02室的业主未住过高层住宅，但后买便宜20万元，谈及万科物业要其签字是否同意封外廊，他们签字同意了;朋友分析了中间户利弊，他们非常后悔，去物业公司要求收回重签，被万科物业拒绝了。
既然万科后期的外廊封闭，前3栋边户业主理所当然的认为前期的也可以也应该封，自己愿意出钱封，不少人封了后，视公摊面积为私有，违章搭木柜者层出不穷。邻居间互相矛盾不和。也有不知消防利害关系的，友邻为善，同意边住户封连廊。
不是冤家不聚头。04户儿媳是朋友妻子的学生，她担任她小学高年级班主任几年，陈姓学生于是打感情牌，目的是封连廊;朋友耐心阐明防火及住宅设计的規范規定，防火大如天！也说了中间住户南北不通透，需要自然通风采光，排燃气、废气;基本生活质量要求。也申明买房时就一再得到万科承诺不封连廊;先买者多出二十多万元，不知道你们后来买了04房。表示遗憾。后来又对老两口阐明利害关系，希望谅解。
谁知道学生成了“欺师灭祖”之徒，不学无术，与社会上不三不四的人来往，家里常开牌桌，碰到朋友及老师，视同仇人相见，装着不认识不搭理。得了便宜还卖乖！发展到朋友经常接到售楼人员电话，要求帮助卖房;利用他们不住此楼盘期间，借下雨下雪天为由，有老人怕滑倒，要求同意封连廊(物业每有雨雪均在连廊铺防滑垫)。
疫情期间，朋友住外地被封控，加之出国探亲三年，物业费从不拖欠;他们又一次通过万科物业要求封连廊，其实他们又买了 902一套房，04房不是老人居住。原则问题，朋友当仁不让，但留了一句:如果卖房，由后来者与其友好协商。
谁知道此学生做得出来，朋友回来发现:厨房窗框下口轨道槽内有半截烟头，有玻璃碎片;这是要砸玻璃、点火玩火的节奏。地下车库很少使用的电动车也瘪胎了。这是逼着他们卖房走人。实质是涉嫌未遂违法犯罪。
朋友夫妇，一向与人为善，克己复礼，奉公守法;于是把相关情况向万科物业反应;也指出始作俑者还是万科开发商。也要求万科物业秉持正视问题、确保居住安全、公正无私。
万科物业也是换人如走马灯，后来管家竟然劝说同意封连廊，承诺她每天来开窗。朋友笑了！说他们太幼稚了，堂堂万科大集团公司，视承诺如废纸，一个管家即使承诺，但对那些唯利是图的小人，又岂能认真履行？看看各栋楼房，又有那一层外廊开着窗？骗鬼呢？他们不惹事，但原则问题也不怕事！
还是那句话:人在做，天在看！善恶终有报，天道好轮回，抬头向上看，苍天饶过谁？