又一房企爆雷！远洋集团半年巨亏近200亿，票据、债券也濒临违约

你可能还记得，去年底，碧桂园和恒大这两个房地产巨头都发布了业绩预警，宣布2022年的净利润将大幅下滑，引发了市场的震惊和担忧。而就在最近，又有一家房企加入了这个“爆雷”俱乐部，它就是国资背景的远洋集团。

远洋集团是一家以房地产开发为主业的国有控股企业，旗下拥有多个品牌和子公司，涉及住宅、商业、酒店、物业等多个领域。远洋集团曾经是行业的佼佼者，多次荣登中国房地产百强企业榜单。然而，就在2023年3月22日，远洋集团发布了一份令人咋舌的公告： 预计上半年亏损额170亿至200亿人民币！

这意味着 ，远洋集团的亏损额已经超过了它去年全年的营收（161.7亿），也相当于它去年全年净利润（17.9亿）的十倍以上。 这样的亏损规模，在房地产行业中也是罕见的。而且，远洋集团还面临着债务违约的风险。据悉，远洋集团一笔票据未按期支付利息已构成违约，“18远洋01”债券也可能违约。这反映出远洋集团面临着严峻的资金链压力。

远洋集团业绩下滑和现金流压力增大的原因

根据远洋集团公告，其上半年亏损主要是由于以下几个方面：

• 销售额下降。由于受到疫情和调控政策的影响，远洋集团今年上半年的销售额只有430.1亿元，同比下降18%。而且，由于部分项目延期交付或取消交付，导致销售回款率低于预期。
• 毛利率下滑。由于市场竞争加剧和成本上升，远洋集团今年上半年的毛利率只有16.5%，同比下降8.6个百分点。而且，由于部分项目出现负毛利或低毛利，导致销售收入无法覆盖相关成本。
• 资产减值拨备增加。由于部分项目出现市场价值下降或无法顺利开发的情况，远洋集团对其进行了资产减值测试，并计提了约130亿元的减值拨备。这是远洋集团亏损的主要原因之一。

从上述分析可以看出，远洋集团业绩下滑和现金流压力增大的原因与整个房地产行业所面临的多重压力相似，包括销售额持续下滑、毛利率不断压缩、资产减值风险加大等。这些问题都反映了房企供给端的系统性风险仍未解决，即土地成本高企、库存去化难度大、项目开发周期长、资金周转慢等。这些问题在当前的宏观经济环境和政策环境下，更加凸显出来。

远洋集团与其他房企的异同点和危机应对策略

远洋集团并不是第一个也不会是最后一个爆雷的房企。在它之前，碧桂园和恒大等多家房企也面临着不同程度的危机，提前警告业绩大幅下滑或已资不抵债。这些房企都有着一些共同的特点，比如规模扩张过快、负债率过高、现金流紧张等。但是，远洋集团作为一家国有控股企业，也有着一些不同于其他房企的特点，比如政府背景、国资支持、品牌影响力等。这些特点既给远洋集团带来了一定的优势，也带来了一定的劣势。

从优势方面来看，远洋集团有着以下几个方面：

• 政府背景。远洋集团由北京市国资委控股，其主要股东还包括中国人寿和大家人寿等国有保险公司。这意味着远洋集团有着较强的政府关系和信用背书，可以在获取土地资源、融资渠道、行政审批等方面享受一定的优惠和便利。
• 国资支持。远洋集团作为国有控股企业，在遇到危机时，可以得到国资委和其他国有股东的支持和救助。例如，在远洋集团出现债务危机后，中国人寿和大家人寿就联合成立了工作组进驻远洋集团，聘请财务顾问进行调查，并与债权人进行沟通协商5。
• 品牌影响力。远洋集团拥有多个知名品牌和子公司，如远洋地产、中海地产、中海宏洋等，在市场上有着较高的知名度和美誉度。远洋集团的产品以高品质和高性价比著称，受到了消费者的认可和信赖。

从劣势方面来看，远洋集团也有着以下几个方面：

• 规模扩张过快。远洋集团在过去几年里进行了大规模的规模扩张，通过收购、合作、参股等方式进入了多个城市和领域，导致其项目数量和地理分布过于庞大和分散。这给其管理效率和运营成本带来了较大的挑战。

• 负债率过高。远洋集团在规模扩张的过程中，也积累了大量的债务。截至2022年底，远洋集团的总负债达到了1174.5亿元，负债率高达87.8%。其中，短期债务占比高达57.3%，说明远洋集团面临着较大的偿债压力和流动性风险。
• 现金流紧张。由于销售回款不及时和资金周转慢，远洋集团的现金流状况也不乐观。截至2022年底，远洋集团的经营活动现金流净额为-75.9亿元，同比下降了62.8%。而且，远洋集团的净债务/EBITDA比率高达17.9倍，远超过行业平均水平，说明其偿债能力较弱。
• 国企属性双刃剑。虽然远洋集团有着国企的优势，但也有着国企的劣势。一方面，远洋集团作为国企，需要承担一定的社会责任和政策导向，不能完全按照市场规律和商业逻辑去运营。另一方面，远洋集团作为国企，也面临着更多的监管和审计，不能随意调整财务结构和资产配置。

面对如此严峻的危机，远洋集团采取了哪些应对策略呢？根据公开信息，远洋集团主要有以下几个方面：

• 加快项目交付和销售回款。远洋集团加大了项目施工进度和销售推广力度，以提高项目交付率和销售回款率，增加现金流入。
• 优化负债结构和降低融资成本。远洋集团通过发行优先股、可转债、永续债等方式，增加权益性资金和长期资金的比例，降低短期债务的比例和利息负担。
• 减少非核心资产和业务。远洋集团通过出售或转让部分非核心资产和业务，如酒店、物业、海外项目等，以减轻资产负债表的压力，增加现金流出。
• 寻求国资委和其他股东的支持。远洋集团通过与国资委和其他股东进行沟通协商，寻求其在资金、土地、项目等方面的支持和救助。

房地产行业整体现状和未来发展趋势

从远洋集团的案例可以看出，房地产行业整体仍处于低迷时期，销售额持续下滑，去杠杆压力加大。这主要是由于以下几个因素：

• 疫情影响。新冠疫情给全球经济带来了巨大的冲击和不确定性，影响了人们的收入水平和消费信心。尤其是在国内，疫情防控的常态化和反复，导致了部分城市和地区的*锁封**和限制，影响了房地产的供应和需求。
• 调控政策。为了稳定房价和预防金融风险，国家和地方政府出台了一系列的调控政策，包括限购、限贷、限售、限价等。这些政策有效地抑制了投机性需求和过热的市场情绪，但也压缩了房地产的发展空间和利润空间。
• 结构性问题。房地产行业也面临着一些结构性的问题，比如城市化进程放缓、人口红利消失、三四线城市去库存难度加大、一二线城市供需失衡等。这些问题导致了房地产市场的分化和分层，增加了房企的经营难度和风险。

那么，房地产行业的未来会如何呢？是否有转机和机会呢？根据业内人士和专家的观点，房地产行业的未来可能有以下几个趋势：

• 市场回归理性。随着疫情防控的有效控制和经济恢复的逐步稳定，房地产市场将逐渐回归理性，不再出现过热或过冷的极端情况。房价将保持平稳或适度上涨，与居民收入水平相匹配。
• 政策保持稳健。政府将继续坚持“房住不炒”的定位，保持调控政策的稳健和连续性，不会出现大幅放松或收紧的变化。同时，政府也将加强对房企的监管和规范，防止出现系统性风险。
• 行业加速洗牌。在市场竞争和政策压力下，房地产行业将加速洗牌，优胜劣汰。一些规模较小、负债较高、现金流较紧的房企将面临淘汰或并购的风险。而一些规模较大、负债较低、现金流较充裕的房企将获得更多的市场份额和发展机会。
• 业务转型升级。为了应对市场变化和消费升级，房地产行业将进行业务转型升级，从单一的开发商向综合的服务商转变。房企将通过多元化、差异化、品牌化等方式，提供更加个性化、高品质、高附加值的产品和服务。

以上就是我对远洋集团危机及其背后的房地产行业现状和未来趋势的分析。希望你能从中获得一些有用的信息和启发。如果你对我的文章有任何意见或建议，请在评论区留言告诉我。如果你喜欢我的文章，请点赞并分享给你的朋友。谢谢你的阅读！