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Q1
给上大学的孩子买婚房，主要考虑流通性？
Q（详问）：S姐您好,我是您的忠实粉丝。我的需求： 孩子现在上大学，想买房六七年后给孩子婚房(担心手里攒的钱贬值和房子以后涨价)到时候以房换房或者直接作为婚房都可以。 首要请教您的问题是我现在买房子的思路和时间点对不对。资金情况：房子总价控制在260万以内最好，*款贷**和首付加起来300万以内或者出头也可以承受。我这次买房子是投资性质还是刚需性质?对房子要求是流通性要好，以后若要以房换房好出手。还有就是最好是可卖可住。一是在西安主城区等着摇号 ，西安名下没有房产，属于首套 (我六月六号西安户口满一年，就有购房资格了)最理想区域是雁塔，曲江，高新区域，软件城，航天城，但是又担心什么时间能摇上，如果是一年后甚至是两年才摇到，那个时候的房价即便是在限价的情况下会不会比现在主城区二手房和沣东不限购区域的价格高?而且担心遥不到小面积，如果遥到大面积房子总价超过300万压力就偏大，二是买二手房，二手房又担心一是从去年到现在拔的太快，等六七年后房龄(加上买之前原业主的房龄)就偏大了，三是朋友建议在沣东看了天地源澜樾坊和电建洛悦府，开盘在即马上就可以买，但又认为这两个房价2万也不低也虚高，需要长的周期才能夯实价格。主要是担心他的流通性，这两个楼盘的流通性你给分析下?还有增值空间和主城区的现在二手房价格相比较那个更大一些?如果选择这两个楼盘我首选哪个这就是我目前纠结迷茫的问题，烦请您给理理思路，选择这三种方式的哪一种好一些，S姐您有更理想的方案吗？
A：感谢你的信任，第一，你这个房子的诉求点就是现在孩子还在上大学，他的未来也是不确定的，所以你就想着买这个房子，如果将来孩子可以自住最好，但是如果说将来孩子要到别的城市去发展，或者说对这个现有的房子不满意，有可能要考虑把它卖掉，所以你比较重视房子的流通性，那如果你比较 重视流通性的话，那我肯定是建议你在有名额的情况下，去看主城限购区的，并且你现在是一个刚需名额，刚需的话我肯定建议你去摇号。 现在虽然说难摇，但刚需概率还是很大的，而且今年因为压着很多货，有些盘都没有推出来，那前半年越多的盘没出来，就意味着后半年它必须要出来，不然一整年都没有供货量，这就不正常了。其次你300万的预算，包括你看的这些区域也都属于大城南板块，那在大城南的盘你都是可以考虑的，当然你 考虑的范围越广，那你摇号的概率肯定也就越高。 楼盘方面你可能都比较熟悉了，只要说某些楼盘在你的预算范围之内，你都可以去看，其中摇号楼盘肯定是首选的。
第二，你既然关注我，应该知道我最近一直在说二手房和非限购区的问题。从去年12月到现在330新政之后整个西安的新房市场断货导致的现象就是主城区二手房的价格和外围区域一些新房的价格拔的很快，这个时候，但凡 拔的过快的新房楼盘和二手房房源，我通通都不建议入手。 如果你想要看二手房，我建议你一边去摇号新盘，一边同时去看二手房，但是看二手房有几个原则：1、房龄不能太老，特别你要考虑到流通性，我建议你看五/六年房龄的次新房；2、价格不能拔的太快，你比如说从去年11、12月份到现在半年的时间，如果说拔了20%以上房价的，都算比较快，就不建议看了，包括外围区域的新房也是这样，比如说沣西有些楼盘去年11月份开盘，可能也就是16000的价格，现在已经达到22000了，这很明显价格虚高了。
第三，沣东开出来的这两个楼盘一个天地源、一个电建，应该说是沣东位置非常好的两个项目了，而且两个项目天地源是本地国企，电建是央企，所以两个项目的品牌开发商也没有任何问题，安全性也很高，至于流通性可能相对主城区的房子流通性没有那么好，具体还要看你最后拿到的成交价格。据我所知，电建这次应该是在2万到2.2万了，但在去年年底或一月份的时候，也才卖1.8、1.9万，所以其实它拔升的速度也是比较高的。天地源开出来的价格差不多是1.7、1.8万，如果它现在给到你们的成交价还是这个，那我觉得它的价格可能会更实一些。但是这两个区域，包括它们的价格都是需要时间去兑现的，这个区域才能慢慢成长起来，那你这房子才能有变现的一个可能。总的来说我 建议你在刚需名额的情况之下，不希望你浪费这个机会，跑到外围去看。你可以一边看新房，一边去淘一淘二手房，这个是可以的。
Q2
城东改善自住，求专业分析？
Q（详问）：S姐你好，我是红星天铂摇号两次失败，最近又开始看开的别的盘，融创云潮府毛坯预估一万七到一万八，后期需要精装加钱，平均下来两万一到两万二，这个地方离我上班近(唐都医院这块) ,离我父母近，我老公在建东街走韩森路也还行,环境也可以，他觉得可以考虑，但是我觉得离地铁远是个大问题，而且最低180。我想考虑旭辉国宸府性价比高，他觉得离我俩上班远，主要是他地铁换乘麻烦，开车走金华北路,太华路那块经常堵，上班不是一天两天的。我想考虑龙湖天耀，他觉得太偏，周边都是老旧小区，不好改造。我这是 二套，首付220万，原来想贷六七十万，买个一百四五，现在逐步提高面积了， 是不是有可能改善最好买个大点的(暂时我觉得180大了，可能多少年后觉得不大)。买房占不全，小孩在碑林区这边上学，所以买下也暂时不住，红星天铂可以住但是摇不上号，现在就我俩各自的分析都有没有道理呀，谢谢了。
A：你好，我看你的诉求主要以改善自住为主，那么 改善自住当然要符合你们现在的交通距离、改善的空间，包括改善房子的品质。 现在你和你老公都是在城东工作，城东的改善盘，其实比较明确，就是红星天铂、龙湖天耀、融创云潮府。这三个盘当中肯定是融创云潮府的定位会更高、品质更好、改善基因更强，包括它的产品设计也是最好的，这也是融创这么多年在西安落地以来，口碑还不错的一个原因。
红星天铂应该说是三个中位置最好的一个，离地铁、商场、学校都比较近，也是一个改善的大平层社区，但是这个开发商在西安没有落地的项目，我们也不得而知它后期的交付情况怎么样，所以最大的问题是它的品牌落地性。
龙湖天耀品牌没有问题，它的缺点在于所在的那个板块，就像你们说的属于老城区，偏倒是不偏。只是老城区改造是需要时间的，虽然挨着幸福林带，那块儿能够改造好，但是它旁边的还是有很多老的家属院，这个改造起来了时间就很长了。
所以我觉得云潮府，还是可以作为一个重点去考虑的，而且你们的首付预算是220万，如果说它180平米的这个能够得上的话，可以去选。因为既然是改善，我们就尽量一步到位。
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