文/滑冰冰&宝莲灯
绿城疯了，这次真的疯了！
1月2月，举国共克时艰。勒紧裤腰带是常规操作，掏空荷包是反常操作。
3月2日，中指研究院发布《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》，拿地金额上，绿城以268亿勇夺亚军，超过“碧万恒融”总和。
拿了哪些地？一线城市、长三角都有影子。2个月里在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块。
加总一算，权益总建筑面积184.0万平方米，权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元……
在友商都高喊“活下去”的时候，绿城如此激进，可不是疯啦？
为“双2500亿”发疯
为什么要拿这么多地？无非是为了规模，业绩。
克尔瑞数据显示，全口径销售金额排名榜上，绿城中国2018年排名17，2019年直接掉到24名，退步7位。
至于为何下滑这么快，张亚东曾经直接的点出，土地拿少了，手里的项目不够卖。
在公开场合中，中交集团的管理层也不止一次地流露出对规模的想法：“中交集团应该与其地位匹配，房地产业务要做到央企前三、前两名，要对标中海地产与保利地产。”
2020年，绿城25周年会上定了一个小目标，一年赚2个“2500亿”——新增投资货值2500亿，销售金额2500亿。
实现这个目标，必须要拿地。
疫情之下，不少房企寒冬之中瑟瑟发抖，为了求稳，尽量选择不拿地或者少拿地，保留足够的现金续命，这样一来，就把扩张的机会让给了兜里有钱的绿城。
别人失手，绿城得手。一进一退，就是拉开差距的好机会。
1月2月，打响新年开门红，拿地，储备。
北京、杭州、成都、大连、温州、天津……一线城市都有布局，累计获得13宗地块，在长三角。
加总一算，权益总建筑面积184.0万平方米，权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元。
别人困难，他似乎更加扬眉吐气。以至于前2月的销售业绩也未上心，作为头部房企业绩表现中下。
据绿城报告，2020年2月，绿城集团取得销售594套，销售面积9万平方米，当月销售金额为21亿元，同比下降64.4%，销售均价为每平方米24118元。
业绩缘何如此之差，看看绿城的销售政策即知道。“2月4日—2月15日期间购房，10个自然日内，可申请无理由退房。”
没有折扣，没有优惠，冷冷淡淡，不具有冲击性。这样的成绩，属于“无外力干涉下的自然下滑”。
21亿离2500亿差了十万八千里。2020年六分之一的时间里，业绩完成率0.84%，绿城如此淡定，如果小目标不完成，岂不是让友商看了笑话。
还有一个事情让绿城不得不面对的是，发行的境外债79亿美元今年要到期。79亿美元折合人民币大概是560亿左右。
不过中报上数据显示，绿城货币资金482.32亿，显然不够。
今年绿城打算发行最高170亿的公司债，用来缓解债券到期的流动性紧张问题。
但是明显还完债之后，资金还是相对紧张，在170亿之前，绿城也举过债。
今年2到3月，绿城发行了40多亿的中短期票据，利率最高3.86%，最低3.19%。
2019年上半年，30家典型房企的平均融资成本5.78%，较2018年末的平均融资成本5.7%有所上浮。
如此比较，发行的中短期票据的利率实属较低。而绿城能够低成本发行债券融资，与其背后资本大鳄中交集团有关系，中交是绿城的第一大股东，实力雄厚的央企，依靠中交背书，能够在市场上以较低成本获得融资。
入驻绿城以来，中交为了改善绿城的财务状况，通过入股合资等方式进行项目合作，并对项目进行高周转转化。
2018年8月底，绿城和中交的16个单位签署了近30个项目协议，总投资超过2500亿元。此外，凭借中交在一级开发上的背景，双方还以联合体的形式在上海、广州、福州、天津等城市拿地。
除了2020年的小目标之外，2021年也有小目标，3000亿。
谦虚的说，绿城的进取心很大。要赚钱，必然先掏钱，去哪来这么多的钱？
虽然发债可以解决一时之急，但是长期来看，借的钱总要还。
债券融资即便再香，都比不上股权融资。
因此，绿城宣称要分拆代建业务上市，无疑是一举多得的操作。
代建业务独占鳌头
代建业务是什么？为什么要分拆上市？
简单说，代建业务就是自己是个建房专业户，只负责帮别人建房，不负责项目的钱从哪儿来到哪儿去。分拆上市后，代建业务能够重新估价，增强融资能力，也可以激励管理层。
分拆代建公司绿城管理奔赴港股IPO，这是经3年筹备，继分拆物业板块上市之后，绿城谋划的一个新的资本运作。
如果上市成功，绿城管理作为中国房地产市场最大代建公司，将成为中国房地产市场的“代建第一股”。
绿城的代建业务起源于2005年，保障房刚刚兴起，当时绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代理。
2015年，绿城管理集团正式挂牌成立，绿城在招股书中自称为中国首家轻资产模式的代建公司，之所以叫轻资产，是因为代建只管理项目，无需投入大量财务资源。
一个房地产企业为什么要发展轻资产的代建业务呢？
房地产本来属于“重资产”，受行业周期营销较大，代建业务的“轻资产”模式受现金流影响较小，本质是品牌和管理的输出，与重资产形成反周期，就像波峰和波谷抵消一样，能起到“削峰填谷”的作用。
代建业务也贡献了绿城仅次于房地产之后的最大收入来源，标志着绿城转型轻资产模式。
绿城管理的收入来源主要有三部分，即商业代建、政府代建、提供与代建相关代建咨询和设计咨询等，其中，贡献最大的是商业代建，占总营收的70%以上。
绿城管理收入增长非常迅猛！2018年收入14.81亿元，比2017年收入增加45.8%，2019年前三季度15.13亿元，同比增加34.2%。
虽然收入增速很高，但毛利率却持续走低，这是为什么呢？
绿城解释这是有意为之，为了追求规模上的快速增长，放弃了一定的利润，引入合作方，支付服务成本降低了毛利。
2018年，绿城管理拥有106个新签约的代建项目，总建筑面积为2240万平方米，占中国房地产市场份额达41.1%，根据中国指数研究院的资料，规模为第二大市场对手的两倍以上。
绿城管理发展如此迅猛，其实也离不开央企中交的背景，代建业务是绿城刷新业绩数据的法宝。
从2016年开始，中交集团便对绿城代建业务整合。从此一发不可收拾，绿城代建销售规模占房地产总销售额的比例越来越高，2019年为664亿元，占总销售金额33%。
在高速增长下，代建的品质却难以保证。
随着创始人宋卫平减持绿城，这个被誉为“地产界的乔布斯”正在被绿城“抹去”，这个称号源于他对产品质量近乎偏执的追求，绿城“高品质”的标签也随之而去。
但不计成本打造好产品，不顾财务和市场，让绿城在2014年陷入高负债，濒临破产，融创孙宏斌和宋卫平不欢而散，最后绿城“嫁”给了央企中交。
在绿城“嫁”中交的5年里，中交管理层渗入绿城各业务，已经不再执着于“产品为王”，也玩起了“高周转”，追求起了规模。
如今分拆绿城管理上市，为的自然是融资继续扩大规模。
从目前来看，国内的代建行业增长空间仍然可观，尤其是政府代建部分，随着基建投资的增长，这方面的需求会进一步扩大。
相对于资金占用量较大且杠杆比重较高的房地产开发业务，资本市场对于代建这种安全边际较高的业务还是比较青睐。
早在2017年，绿城管理便启动上市，中途按下暂停，直到2019年7月，上市计划才再次提出。
2月28日晚间，绿城中国发布公告，建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。
现在这个时间点有些尴尬。
疫情导致在建或待建的代建项目暂停，运营成本开支增加，一季度的财务数据肯定会不好看，而且现在市场动荡，这个时候上市怕在资本市场“遇冷”。
根据绿城管理的招股书显示，截至2017年、2018年及2019年前三季度，绿城管理分别实现营收10.16亿元、14.81亿元、15.13亿元，毛利润率和净利润率均高于房地产开发企业的平均水平。
而且作为一家以轻资产代建为主业务的公司，绿城管理负债较少，风险较低。
根据招股书，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及零。
既没有财务杠杆，又具备较高盈利能力，上市后的前景还是值得期待的。
绿城还能东山再起吗？
2009年的时候，绿城在内地房地产中排名第二！销售额仅次于万科，创下517.3亿元的历史新高。
十年弹指一挥间，绿城如今已经跌出中国房地产第一梯队。而碧桂园、融创纷纷踏上“高周转”这趟车，实现规模大举扩张。
现在，绿城夺回前十宝座的野心似乎正在显露。
无论是积极拿地补土地储备，还是拆分旗下代建业务绿城管理赴港上市，拓宽融资渠道，亦或是“双2500亿”小目标。
绿城都在向外界传递这样的信息：发展战略的调整，对规模化的追求。
绿城对规模的追求表露无疑，同时也需要在保持现金流充裕、财务稳健的基础上，保持“质”和“量”的协同发展。
绿城今年以来如此动作频频，低调蛰伏多年后，蓄势突破！突如其来的疫情“倒春寒”更凸显了绿城的决心，他正朝着弯道超车全面发展而发力。
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