位于中山市南区，这片曾经被唤作“环城”的历史热土，至今仍保留着如环城市场等地标性场所，见证了近代商贸业繁荣。中国现代百货业的起始点——四大百货巨头之一永安百货的诞生地。

近日，笔者探访紧邻树木园的悦盈新城，作为近些年南区最热门的商圈之一。笔者亲历了悦盈新城从建设初期的招商活动，经历辉煌的发展阶段，直至当前的状态。这一过程引发了小编对住宅底商商业模式现状及其未来走向的深度思考。这条承载着社区活力与商业探索的街区，其现况如何？又将朝着何种形态演进？

关于悦盈新街的发展路径和战略选择，无疑是一个值得社会各界共同探讨的话题。

悦盈新城项目位于中山市南区核心地段，凭借其146463.7平方米的广阔规划面积和586059.7平方米的建筑面积，尤其是其中高达9万平方米的商业体量，展示了巨大的商业发展潜力。然而，现状揭示出悦盈新街在运营阶段面临的一些挑战与机遇。

附图为整体平面图

依照平面图所示，其中5号位置原集中购物中心部分业态调整明显，原有的大型广场、松鼠乐园等特色设施仍为重要吸睛点，但部分主力商户如2楼冰雪王国的撤场，以及扶手梯从2020年就开始停运等问题，一定程度上影响了该区域的人气和流量。不过，紧邻的临街商铺业态丰富且经营稳定，尤其美食街依托树木园的强大客流和便利停车条件，保持了较高的活跃度和消费吸引力。

从5号往7号位置至4号位置，餐饮业态占据主导，其中宵夜市场表现较为突出；而零售业态则相对集中在5号位置周边，4号往1号位置，商铺空置较多，显示出该区域商业布局尚需进一步优化以平衡不同业态分布，并吸引更多多元化商家入驻。

1号位置及5号位置由于地理位置优越，周边社区成熟，与万科城市风景形成良好的互通效应，生活配套服务齐全，人流充沛，形成了稳定的社区商圈生态。

反观3号位置的小型复合型超市人气一般，3号往8号位置铺位空置率较高，反映出这一区域在招商和业态定位上的困境，可能需要通过创新商业模式或引入更具竞争力的品牌来激活商业氛围。

在对悦盈新街考察和资料收集中发现，尽管官方认证的“悦盈新街”公众号内容更新至2023年12月23日，在微信查询到两个相关的公众号平台：“悦盈新街”，注册于2018年，并于2023年7月完成认证；另一个为“中山悦盈新街”，同样成立于2018年，2019年获得悦盈新街认证，并在2022年11月更名为“中山悦盈新街”，其内容维护至2023年4月份，背后的实际控制方为开发商悦来集团。

目前悦盈新街的实际管理主体由中山市悦恒商业管理有限公司持有，背景为广州公司，第一股东为中山市景悦投资有限公司，天眼查显示均有经营风险。本文不详细展开。

从商业运营角度来看，客流是衡量商业活力的重要指标。经调研，悦盈新街周一至周五的客流量相对一般，周末则稍显活跃。然而，停车问题成为影响顾客体验的关键短板。尽管购物中心区域设有地下车库，但由于南外环路施工占用了部分车位，导致在高峰时段停车位紧张。从实际反馈来看，平日夜间餐饮消费时段尚能找到空闲车位，反映出工作日的整体生意较为平淡。值得注意的是，小编周日晚上6时多实地探访，观察到街区户外停车位几近饱和，而在核心的7位置至4位置沿线，除一家天麻鱼头店有6桌客人外，其余店铺大多只有稀疏的2-3桌顾客，凸显出业态分布不均衡的问题，尤其缺乏年轻人热衷的酒吧等娱乐场所。

综合评估悦盈新街的整体表现，目前存在的问题主要包括：缺乏浓郁的餐饮氛围，停车秩序混乱，商业街区环境欠佳，空调外机、店面外摆物品摆放无序，垃圾桶设置不足且布局不规范。此外，夜晚照明昏暗，广告灯箱未点亮或画面陈旧，外围广告牌仍显示着过期的12个月免租信息。物业管理方面似乎存在一定疏漏，巡查力度不足，未能提供有效的指引和服务标准。

据业内知情人士透露，悦来集团已将该商业街整体出售给景悦公司，从而转向其他项目如六号小院的投资开发。而接手后的景悦公司以每平方约1.5万元的价格销售商铺，其经营理念强调“即买即收租”，但并无进一步投入资金进行运营管理的计划。这一系列现状无疑对该商业街区的长远发展带来了极大的挑战。

在和专业开发运营商业街区的资深人士交流中得知，在业内人士看来，商业就是流量，抓住了流量就抓住了财富。要有自己的流量，无节造节，在集聚流量的过程中想方设法变现，重点就在于运营。

流量来了，还得团队接的住，例如制造话题，做会员粘度，通过派发优惠卷吸引消费，组织大型的PR和SP结合的活动。 商业街区不一定多么高端或者标准化。但是一定得有烟火气，能在商业街区玩几个小时，从餐饮、娱乐、酒吧、KTV 、康养休闲，应有尽有。运营方还得解决顾客的痛点，例如停车服务，客诉服务，卫生间服务，食品卫生等等。单从流量角度举个例子，海底捞的科目三火了，那么明年海底捞不玩科目三，整其他的玩法，那么又会产生新的话题，让顾客再想着去海底捞体验。这就是制造热点，吸引流量。

可是，以上所说的这些组合拳，都需要资金投入，即会员系统建设，停车场优化改造，现场氛围打造，灯光整改，活动打造 及推广团队建设，政府及社会团体资源联动等等。这些都需要巨量的资金和人力的投入，无投入就无产出。

商业经营过程中，需要投资者和经营者都明白，可售商业物业变现和自持经营性商业物业管理是两个不同的投资概念。前者需要回笼资金变现，后者需要持续经营，赚的是细水长流，如果把两者混淆，那么这个事情就做不下去，因为怎么算都是亏本的。这样的案例在市面上非常多，不再列举 。

但是悦盈新街确实不再像是自持物业的经营做法。纵观中山城区，目前它是城区较完整并且运营的相对好的商业街区。若按目前的情况来看，景悦公司势必想卖掉所有的商业给小业主，回笼资金。后期可能不再投入资金进行运营和管理，将后期服务质量和运营的压力留给悦盈物业公司，这样可能会导致悦盈新街逐渐走向没落。

试想，如果是小编作为商铺小业主，一般只会收租金，怎么会另外出钱给到商管公司去运营街区做活动搞氛围呢？ 如果指望物业公司，靠收取的3-4元/平方的管理费，还需要投入到整体设施维护。不可能有充足的资金和团队去做商业街区运营。

如果想经营好这个来之不易的商业街区，思路和方法其实很简单，就是踏踏实实下功夫和本钱，建好悦盈新街的小程序平台，会员体系，结算体系，后期的PR和SP的规则。至于景悦公司不投了，资金怎么来？那就需要再想其他的方法了。

有流量，才有财富，不是卖掉了，就不管了。

悦盈新街地理环境，完全符合商业三要素，位置，位置还是位置的经典名言，其人口密度，区位，交通都符合可持续经营和向上攀升的特点。例如，周一到周五，悦盈业主，万科城市风景，祈安苑，恒大绿洲等业主为消费主力军，周六日的中午和晚上，又成为树木园爬山休闲的市民作为消费主力军。

还是希望这个商业街区能持续保持运营，有一个好的未来。给南区，给市场一个成功典范的延续。如果悦来集团或者景悦公司，战略方向是坚持销售物业，回笼资金。不再进行投资运营，那么悦盈新街的未来就没有了！

后续： 逛了一圈，笔者电话给了招商电话的小姐姐，问悦盈新街缺失酒吧驻场那种，小姐姐的第一反应就是这里是住宅街铺，不适合，会很吵有投诉的，我说悦创中心那写字楼不怕的吧，小姐姐说，那地方不怕，然后问及层高是有5.8米，我说不够高度呢，灯光音响舞台不够。 然后问及现在 还能免租12个月吗，小姐姐说，没有了。那是以前的宣传没有换，问我在哪看到的，她要反馈给公司 换掉。。。。然后就这样了。。可见招商人员对自己的项目也不是很熟悉，业态，对外宣传口径等，如果再这样下去，确实危险。

附现场实景图：