我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么？

回答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。

人们常说的回迁房分两种: 第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的*迁拆**安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到*迁拆**到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。

第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。

提问：房姐，白沙洲华润紫云府二期1.4投资可买吗？

回答：这栋建筑有问题，之前业主退出来的

提问：父母年龄偏大，61和59，如何拿到武汉的购房资格呢？

回答：父母退休只能投靠子女的方式迁户口，需要你是武汉户口。

提问：美丽的房姐，请问朋友的孩子今年保送清华大学经管学院，户口已转到海淀区，请问有购房资格吗？如果有，首付300万左右，买房建议是什么？多谢

回答：北京在校集体户口不能买房，只能摇车牌

提问：亲爱的房姐：父母有一套中南路中南建筑设计院东区的老破电梯房，100平，3房，对口武汉小学和武珞路中学，离地铁很近，但房龄快30年了，单独一栋，没小区，也没有*迁拆**计划。现在有人出价3.5左右，这个价格适合出手置换么？家里人都用不上学区。

回答：可以出手裂变，详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》

提问：关注房姐一段时间了，前段时间二套名额入了融创观澜壹号毛坯9千多加2500精装，当时很多盘没有抢到。就着急入了一套但是我最近看房姐的问答。感觉不是很看好这个盘的投资收益，我主要是投资为主！感觉现在有点后悔！年底很多盘好买了，感觉有点着急。这个盘可以持有么。还是说等交房卖掉

回答：入的价位很低，不着急，如果是1.5左右入的会站岗。先持有

提问：你好，我是武汉的娃，现在定居广州，户口也在广州，父母亦定居广州，父母已迁到广州户口。想问问姐姐我想给父母买套，手中资金500W，如果买武汉目前哪个地段可以入手？如果是否可以买深圳？如果买深圳目前哪个区可以考虑？

回答：你好，优先考虑深圳建仓。*弹子**500，深圳选筹的跨度非常大。长远看能跑赢大市的版块汇总：关内：前海，香蜜湖关外：碧海，宝安中心，沙井，坂田，红山，光明中心（暴击）其它板块也有局部地区可以跑赢大盘，但是需要结合具体项目分析。深圳是一线城市中年轻人占比最多的城市，总价300-700都属于刚需红海市场，很难出笋盘，笋盘大多数都出现在1000万以上。根据你的房票资源和月供能力，如果只有1张房票，买前海。能开发2张房票，可以入手1套关内，1套关外。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：内环金沙铂岸这个盘自住掏笋140以上面积大概什么价位合适？这个盘怎么样，二手房还是等等看笋度决定？

回答：目前的行情，两万五以内可以入。这个楼盘还不错，位置配套都可以，自住更好。

提问：房子是全款的，有抵押价值，做什么抵押*款贷**可以去买房，能不能我自己贷然后再去按揭*款贷**？

回答：可以的，正常去银行抵押就行，但是抵押出来的钱需要做些特殊处理，不然会有首付贷的嫌疑。最稳妥的做法是先借钱首付做按揭，然后办抵押还钱

提问：房姐,二手商住楼一定要20%的税费吗？现在房东诚意降价出售,但是过户费高达187000,感觉好高呢！有什么办法可以降低过户费呢？

回答：除非不过户，只签合同，不然20%是必须出的

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。如果在沌口自住，关注下地铁盛观时代。

提问：房姐你好，目前手上有套38平70万的商铺，一直没有租出去，感觉买砸了，请问怎么能盘活它资金利用起来呢？卖掉好吗？

回答：能卖出去最好，估计也卖不出去，而且交易税费很高。抵押*款贷**吧，以后商业慎入

提问：房姐，想婚后买二套房，婚前是140平广电兰亭都荟，现在小孩3岁半，想从居住、投资、学区三方面考虑买二套房，您推荐下，现在有存款30万，首套房可抵押出171万，公积金可贷70万，我和我老婆19年年收20万，上周看了两次汉阳远洋东方境房子，户型差、房价高，抵押贷和组合贷月均还款25000元，还款压力大，投资前景看不到，决定不下手。以下是远洋数据23500*140=32900二套房要求全款付49万精装修，全房价3289951，首付50%，即1644975.5，采用招行抵押貸5.7%，招行评估都荟21000均价，总价240万，能贷70%，能贷271万

回答：大概清楚你的情况了，如果现在买二套，首付比例较高，新房首付5成左右，利率高，不合适。二手房可以做高评高贷，选利率低的汇丰银行，上浮16%左右。汉阳区域，目前投资优先考虑限价新盘，四新地区居住很舒适，汉阳四新性价比高的：招商樾望新城璟棠城投四新之光中核时代广场国博新城

提问：房姐姐，想问下买房资料大概什么时候准备？打印的个人征信跟房查有效期是多久？我们属于刚需，小白买房流程是怎么样的？

回答：房查和征信要3个月内的，现在开始准备吧

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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