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因为所有人对后市的一致看好，杭州一线网红次新房的成交，正陷入僵持。
典型如南星的壹品，江河汇的留香园和大都会79号，申花的宜和园等，近一个月网签量，最多也就两三套，有的甚至直接“零封”。
只有奥体一带，仍然在创造着成交量奇迹。换言之，它是杭州惟一卖得“又贵又多”的板块。
好找房平台显示，过去30天，创世纪网签量高达27套。这个成交量，已不能简单用活跃二字形容了，堪称爆棚。
2020全年，主城区成交量300套以上的小区，只有金地自在城（437套）和都市阳光（409套）。
换言之，单月27套的成交速率，高居去年第三。
数据来源：透明好找房
但要知道，自在城是85万㎡大盘，多达八九千户。都市阳光是大型经适房，普遍小面积低总价。
创世纪呢，按3月19日最新72993元/㎡的网签价算，一套89㎡总价要650万，一套108㎡总价近800万，妥妥的“高位走量”盘。
在杭州高单价成交排行榜中（二手单价7万以上），创世纪是独一档的存在。
流量的第二档，既有杭州壹号院、滨江金茂府等次新豪宅，也有热门学区的文鼎苑、河滨之城，近30天网签最高11套，最低才6套。
流量第三档的养云静舍、候潮府和柳岸晓风等，大多只有零星一两套。
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事实上，自去年10月底一期交付后，创世纪表现就异于常人。
交付才2个月，就成交了30多套。截至今年2月底，共成交81套。近30天，又网签27套。
去重后毛估估，不到5个月，已累计成交百余套。
这个速度，已远超奥体另外两个以高换手著称的“兄弟”——天璞和时代奥城。
天璞2019年底交付，共981户，2020年二手成交128套。时代奥城2020年初交付，共约1200户，2020年二手成交111套。
也就是说，创世纪用不到一半的时间，就卖出了天璞和时代奥城，差不多一年的量。
为什么二手价格从6万涨到7万以上，创世纪反而越卖越好？为什么创世纪能够“后发先至”，力压奥体众盘？
哪些人在卖？又是谁在买？他们到底是怎样的一个心态？
03
“外地投资客，买走了一大半。”中介小哥直言不讳。
的确，过去一年来，奥体、未科两大“宇宙中心”次新房房价，一路向上的背后，除了板块题材热度高，深圳、温台等投资客，也贡献了不少力量。
但我们，可能仍严重低估了投资客扮演的角色。
在与中介的交流中，对方告诉了我一个“可怕的事实”——自去年4月到今年3月，深圳投资客前后来了三大拨，加上省内温台人，累计收走了奥体100来套房子。
他们都是团队化运作，统一指定一个负责人，一出手就是十几套、数十套。
他们炒房很专业的，还被拉去做过培训，教我们如何给二手房造势。春节后又来过一批外地投资客，据说前段时间已经杀到武汉去了。
虽然买了大量房子，但他们一点都不急着出货，基本都要等到亚运会。
如果属实，奥体核心所有二手成交，外地投资客起码买走了20%。
到底多少套，我们不得而知，但可以肯定，在投资客的“买买买”下，奥体“三兄弟”的房价屡创新高。仅以春节后为例，短短一个月，价格就浮动了万元左右。
即便现在严打虚高二手房价，房东、中介也自有应对招数。“公开挂牌一个价，线下门店另一个价。”
大幅变动的价格，也搅动了部分自住客的心。
“现在有少量本地自住客，按捺不住杀进去了，买涨不买跌的心态越来越重。”中介小哥说。
04
那为什么是创世纪爆发，而不是天璞或时代奥城？
“总价相对低是重要原因，户型大一点，报价基本1000万朝上，买家压力很大。”中介分析道。
奥体“三兄弟”中，只有创世纪起步户型做到89㎡，且占比不小。数据显示，创世纪共有1348套房源，其中89㎡小户型308套，占比近23%。
若算上154套108㎡户型（三房），整体小户型占比超34%。
挂牌房源各户型比例，也印证了这一点。好找房显示，目前创世纪51套挂牌房源，108㎡及以下占比三分之一。
但成交房源中，小户型占比更高。以2月网签的18套房源为例，89㎡和108㎡共8套，占44.4%。
这其实再正常不过了。过去十几年，全国炒房客都爱说一个词——总价约束。在大多数情况下，大城市的小户型单价更高、更易出手。
加上资金链更灵活，小户型自然是深圳和温台炒房客的最爱。
那么，又一个问题来了——既然这么多人抢着要，而且后市价格可能继续看涨，创世纪房东为啥不像壹品、留香园那样惜售呢？
小户型同样是核心原因之一。中介告诉我，目前挂牌的创世纪房东，主要分两类。
一类是买小户型纯投资的。尤其创世纪摇号之前，基本是全款托关系买进的，如今从一手3万5涨到7万多，两年多翻了一倍，想逢高出货。
朋友圈中有个地产人，自己住城东某顶跃，投资了一套创世纪89㎡。还有一个朋友，名下有相江公寓白房子、市中心名校学区房。他们根本不可能委屈自己住一个89㎡小房子，达到心理价位就卖。
还有一类是置换，原本买创世纪自住；但发现实在不够住，准备换套大的。
确实，89㎡户型拓展性再牛，空间也有限。尤其对二胎家庭来说，以后住起来会相当憋屈。趁着单价高有人接手，换套大房子，也是不错选择。
不久前，绿地旭辉城就有个房东，以7万多单价卖给投资客一套89㎡，换到了风雅钱塘。
05
奥体的过分炒作，甚至让中介都开始主动“劝退”了。
上周，我们拜访了几家中介门店，得知自住需求后，中介小哥居然主动表示：建议不要买“三兄弟”，很可能会成为接盘侠。
并推荐了一堆外围楼盘，如金色江南、春和钱塘、美哉美城、和美家等。
客观地说，奥体的炒作氛围，确实过于浓厚了。一个没有学区加持的小户型，单价炒到7万+（网签价，实际可能还不止），居然还有大把人买来投资。
试想一下，扣除税费、资金等成本，单价要涨到10万以上，账才算得平吧？
一套1000多万的无学区小户型，有多少人愿意自住？要知道，当总价高到一定程度，接盘侠的主力不再是中产和刚需，而是富人。
杭州富人看得上一个小小的89㎡吗？他们宁愿多花几百万住个大户型。
或许深圳人的想法是——深圳湾1号都有89㎡，香港还有“千呎豪宅”，富人怎么不能住小户型了？但这是杭州，新房供应量和人均居住面积都远超深港，住惯大房子的富人真很难委屈自己。
当然，也不排除新一轮投资客接盘，助你解套。
总之，这就是一个击鼓传花的游戏。投资客利用各种手段，让市场形成了对“花”的一致高预期，然后通过信息不对称，把花传出去。
在这个世界，我们大多数人，对于自己的认知，是有偏差的。我们常常以为，自己是那个比较聪明的人，不好的事，不太可能发生在自己身上。
就好像，大多数人认为，花一定能传出去，而且还有钱赚，却很少有人会问一句，万一砸在自己手里了呢？
况且，现下这个市场环境，政策随时可能转变。比如，深圳、上海、北京等地，大举经营贷流向审查，万一杭州也加入，刚好又有投资客中招呢？
如果不想成为最后一个接花人，又没有足够的风险承受力，还是远离高位二手房吧。