粉丝喜欢海景别墅，6年前10万单价买的海景别墅，居然不涨反跌，深圳的房子6年翻2倍的多了去，她的房子居然6年亏损500万，她闺蜜同时期买的豪宅6年从5万涨到如今20万，想想都来气，同样起步，闺蜜是“亿万富婆”，而她成了“千万负婆”。

粉丝的问题如下：

谭老师您好！我很喜欢海景，又喜欢别墅，14年的时候花了1400万买了一套天麓的别墅，本来想着别墅不给批地了，应该是特别稀缺的资源，至少要翻个两三倍的，没想到我的房子不但没有涨，反而跌了，现在市值才900左右，亏损将近500万！好闺蜜同时期买香蜜湖买深圳湾都赚翻了，好郁闷！怎么会这样？搞不清楚是什么原因？请老师帮助分析！非常感谢！

【帮主说】

天麓房子本身没有问题，品质也不错，房价不理想，和所在区域有关系，你投资失败是因为对区域价值的变化趋势判断失误导致的。

今天，我就教你来搞清楚天麓房价下跌的底层逻辑：

天麓是深圳最著名的反面教材，我们常说的这些年买了还亏钱的房子就是天麓！这个房子的开发商是华侨城，知名开发商，纯别墅区，海景，都没毛病，为什么会亏钱呢？有一些不为人知的背景原因。

1、天麓的定位是顶级人群，但大梅沙的往来人群是最底层的人群，富人不喜欢吵不喜欢排队不喜欢人多，房子在山顶上，但你总得下来购物吃饭吧？人挤人，尊贵的体验荡然无存！这是开发商的失误，盖这个房子的时候定位就错了，是华侨城的败笔！同病相怜的还有一个叫万科东海岸！

2、天麓在12-14年，涌入一些高杠杆炒房但又没有现金流支撑的炒家，这些人通过全款买入再高杠杆*款贷**出来的操作，疯狂地买入天麓，举例，1000万买入，贷2000万。

但这些人，只解决了不花钱买的问题，没有想过月供怎么办？套出来的钱怎么支配？有的拿去放贷，有的拿去投各种乱七八糟的项目，还有的拿去过腐败的生活，结果钱败光了，月供扛不住，出现了批量断供潮！

天麓目前在银行系统内属于禁贷黑名单内，深圳的房子，失去了金融属性，就等于砖头，没有任何价值。

3、盐田之前靠海景资源吸引顶级人群投资、居住，然而深圳湾的崛起，直接取代盐田，盐田本身土地少，除了个盐田港，没有其他产业支撑，难以形成产业和人口的聚集效应，旅游渡假为主的盐田，会大量出现跑输大市甚至亏钱的房子。

建议你赶紧卖掉！及时止损！

总结：

1、投资海景房要注意周边环境细节和品质，人流不可以杂乱。

2、光有自然景观，没有商圈产业，房价大概率下跌。

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