昨天明叔写过珠江花城，于是就有粉丝来咨询，说 联投文津府怎么样？好不好？
既然如此，就干脆拖出来单独做一期分析。
联投文津府这个盘吧，你说它是牛奶厂也可以，你说不是，其实也行，毕竟都在屁股尾了， 跟奥体和牛奶厂这两个板块也只能说是挨着而已。
这个主打低密改善的新盘，以“山前、榕下”为主题打造，容积率只有2.7。
之前叫广州执信花园，也不知道是不是被邻居执信中学反对了，总之，名字改了。
那它到底行不行？今天明叔就讲讲文津府这个盘。
区位交通
文津府属于奥体板块，到牛奶厂直线约750米，东侧100米吉山村。一路之隔执信中学天河校区，到珠江花城直线不到400米。
周边被吉山村和小山包包围 ，充斥着小物流厂、制造厂和汽修厂，城市界面一般。
项目的交通方面配套不够完善，与周边地铁站的距离均超出4公里范围，出行主要靠自驾，或公交、小电驴接驳至地铁站。
虽说未来会有19号线经过项目附近，但该线路目前仍在规划中，何时能建还是未知数。所以，项目在短期内是享受不到地铁出行的便利。
小区的出行，主要依靠自驾。 从小区出发，沿着执信二路，往西是珠吉路，往东是岐山路到科林路。
而且，需要知道的是， 联投·文津府的前身是天河沥青搅拌厂地块，要先进行土壤的污染修复，修复完成并且通过验收了，才能开始建房子。
而且修复，怎么说呢，污染物不是完全没有了，而是被控制在一个对人体健康风险水平较低，可以接受的阈值内。
价格户型
这个盘实在其他没有能打的地方，所以只好在户型上下点功夫。
从规划的产品来看，整个天河沥青搅拌厂地块，分为地块一、地块二，总计容建面约8.2万㎡，容积率为2.7。预计在7月底8月初开卖，吹风在8W/平。
这价格太飘，要真这个价没得打，纯炮灰。 明叔估计也就6W-7W/平左右，可能大户型会7W+。
项目不大，也就7栋楼，一共532套货量。
至于产品，主打108-165平三四房。
小区以品字型和类蝶形为主，还有两栋一字型板楼，纯南向户型设计。
也可能是珠花500W上车天河4房的小户型太特么能打了，反正文津府的产品改善型为主，对标牛奶厂。
项目大地块的面积段有108、128、140、165㎡四种户型，旁边的小地块则是两栋全部为165、180㎡的大户型。
108㎡是联投·文津府最小的户型，3+1房 可以解决刚改人群的需求，二胎家庭也能一步到位。
128㎡做4房 ，南北对流，餐客厅的空间都相当的大，而且还设计了L型宽景阳台，景观面更好。
140㎡则是4+1房户型 ，同样是南北对流，而且是双阳台设计，功能分区更为合理。
165㎡ 就不用多说，双阳台、双主套配置，纯改善享受型。
生活教育资源
项目 无配建小学和初中，仅配建6班幼儿园+托儿所，小学靠蹭牛奶厂的奥体东小学、灵秀小学，或者珠江花城的均和小学或者吉村小学。
虽然 执信中学就在旁边，但是天河执信是“自主报名+电脑派位”。
项目 仅配建底商、肉菜市场、社区卫生服务站、文化站等配套 。
想要前往大型商业中心逛街购物，基本都需要开车出行。 例如开车7.6公里能到达的萝岗万达广场，7.3公里的万科广场，4.4公里的奥体优托邦，6.6公里的东圃天河城百货。
小区比较近的医疗配套有三甲医院中大附属第三医院岭南分院，开车距离大概在8公里左右。中大附属第三医院，开车距离大概15公里左右。
如果盼吉山村旧改改变这个局面的话，未来5-10年都未必能实现。 毕竟，吉山村的旧改从2019年开始到现在，丝毫没有要动拆的迹象。
总的来说，这个盘：
优点
1、容积率只有2.7的低密度社区，纯改善的园林和户型设计都可圈可点。
2、地段上距离天河金融城、智慧城和黄埔科学城都不算很远。
缺点
1、项目地块前身是沥青搅拌厂，和珠江花城的油制气厂地块可以称得上难兄难弟，都是由旧厂改造地块而来。
2、小区所处的板块，需要很长的周期才能兑现整个板块发展的利好。而且板块一二手竞品较多。
3、小区规模小且缺乏商业配套。学校也不确定。
有不少人喜欢拿文津府和珠花做个对比：
1、交通上，老实说，文津府的交通是比珠江花城好很多 ，珠江花城被工厂、城中村包围，周边实在混杂。加上珠江花城这么多年，进出依旧是华山一条路，茅岗路至今还没修好，而文津府得益于执信中学落成，周边交通状况好很多。
2、教育上，文津府本身没配建中小学，是经典靠蹭，小学方面珠花对口体育东教育集团均和小学。至于中学，执信摇号。
3、商业配套上，珠江花城楼下就是约2万㎡商业街，文津府本身没什么商业配套，部分配套可能还要蹭珠江花城的。
总之， 联投·文津府基本上是孤盘，整体体量又偏小，不如牛奶厂形成的大社区居住效应，小学基本上靠蹭周边，接送不方便，目前吹风8万/平有点过于膨胀了，入手成本应低于牛奶厂二手。
你觉得联投·文津府什么价格才适合？欢迎后台留言，有什么问题也可以问明叔。如果有想了解的盘，评论区留言楼盘名，明叔可以做一期分析。
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