前几天网友私信万科金域国际商品房的二手情况，查看了二手平台看到了商品房的挂牌，发现这个当年的销冠盘居然没有保本，对于这几年很多项目无法保本也在预期之中，不过对于万科金域国际确实出乎意外，下面聊聊。

二手挂牌

目前商品房刚交房，挂出了几套，其中一套95平米的连廊中户，正好是网友留言咨询的，位于10号楼高层，总高23层，出价330W，加上中介和税费要350W。

从平台 的挂牌来看，95平的那套预计是网友留言的那套。

1、95平米，高层精装，单价3.5W，总价335W

2、125平米，中层精装，单价4W，总价500W

对于项目而言，在2020年初疫情初期开盘，首开给出优惠，按揭25-28W，全款32-38W，相当于实际售价精装3.3W。

由于项目热销，后续加推就取消了优惠，对于这次的10号就是第二次开盘的。

从备案价来看，楼栋均价34394，其中高层，单价34548，总价326W。

对于楼栋而言，优势在于虽然也是2T4连廊定位，不过项目大部分楼栋都是33层的高层定位，而10号楼是23层，相对的居住体验会好一些，对于采光而言，西端头预计部分会被南侧的13号楼遮挡。

从户型来看，项目连廊的两个布局，都算是比较主流，中户95做三房两卫，主卧还搭配L型衣柜，缺点在于阳台面宽比较一般，对于125平米的布局，四房搭配一个大横厅，可以说整体的户型都算不错。

先来计算看看95平米是否保本，10号楼，2020年3月上市，按2年时间计算，加上*证办**的支出，基本要10%保本，当初34548单价，保本价3.8W，总价361W。

从网友的留言来看，即使现在买二手，算上税费和中介费，350W也低于保本价361W，而对于卖家而言，实际到手也就330W，基本就是原值出。

此时再来看看另外一套125平米的，由于没有过多信息，从总高23层来看，预计也是10号楼，如果取13层做计算，东端头36331，保本价4W，西端头34884，保本价3.83W。

从计算来看，如果是东端头也只是保本出，如果是西端头，还有一点点利润，整体来说空间依然不大。

同时对于125平米的产品，按目前4w的单价总价已经500W，虽然是排尾的次新盘，但是这个总价更多人可能会去选择2T2的刚改产品，而非连廊高层。

对于这次95平米的原价出售，可以说不仅压制了项目自身的空间，也给周边的二手市场压力，对于新盘的交房，二手市场有时候不一定会抬高房价，反而会冲击周边一些溢价的二手市场。

对于这次125平米的挂牌，最大的思考在于，虽然当时3.5W精装被市场接受，但是基数过高，套上保本公式，稍微一定的幅度，都需扎眼的单价来承接，对于很多购买新盘的购房者，特别面对3-4W的项目，最好想想两年，或者满二四年后，保本单价要多少。

安商房增多

对于项目定位排尾的巨型安商房，这里最受关注的应该是安商房的二手情况，之前也聊过一次，5月20日，二手平台挂出3套安商房，1个月半后，同样的平台，已经挂出8套。

当时3套，单价分别是2.6W，3W，3.3W。

而如今的8套，除了1套3.6W，剩余7套全部在2.5-2.8W。

这样的走势，可以说一定程度反应了随着安商房逐步挂牌增加，价格会逐步走向理性区间。

此时面对商品房95平米高层精装3.5W的挂牌，那套安商房毛坯3.6W，不知道是安商房*压打**商品房，还是商品房揭露安商房。

对于排尾而言，安商房高达8285套，万科金域国际5275套，阳光城檀境3010套。

目前都已经开始交房，两个大盘供应的天量安商房，后续随着陆续挂牌，二手市场是否会出现特价，值得关注。

盘点总结

对于万科金域国际，作为2020年销冠项目，按当时的价格确实在市场有较大的吸引力，二环内的分地块隔离纯商盘，3.5W精装的价格，可以说即使放在现在，吸引力也不算差。

不过持有成本一直都是需要思考的问题。

2年的周期，如果等到满二，还要2年，基本要20-25%才能保本。

3.5W，相当于要4.2-4.3W，即使目前市场没有遇冷，按这两年的走势来看，想要在连廊产品卖到这样的价格，难度可想而知。

这就给出了一定的警示，对于当初的性价比红盘，如今都有很大难度保本，对于那些非红盘的项目，二手市场难度估计是难上加难。

对于自住的购房者，可以多思考自身的需求，对于有回报预期的购房者，单价需要考虑的因素非常多，多去换算未来几年的单价，是否会被市场接受。

对于项目除了价格外，也是安商大盘的代表，近年网红盘在二手市场很多刻意抬价，不过对于大盘控盘难度太大，同时天量安商房存在，最明显的冲击就是刚需产品。

从台江排尾的挂牌，最容易换位思考的就是东二环泰禾商圈，当房价到了一定阶梯后，同样的项目，89的三房基本都跑不赢110-125的四房，这个现象值得思考。