“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 大唐印象 。
省府南大托板块地铁次新房
不利因素梳理：
1）属于城市远郊区，距离市中心比较远，远郊区房子不抗跌、通勤时间长
大唐印象属于南城大托板块，长沙绕城高速以南，距离长沙市中心约12公里，属于城市远郊区的范畴了；距离最近的大型商圈为城南德思勤商圈约6公里，自驾需要20分钟，而作为远城区的房子是有很多方面需要多加思考：
远郊区配套落地是短板——相比主城区来说，人口密度要小很多，但是交通、教育、商业与医疗配套是围绕人口分配的，这样人口密度少的远郊配套落地会很慢；
远郊区的房子不抗跌——远郊区经济发展缓慢、人口流入少，房子市场需求比较低，房子流动性比较差，就会出现越住越贬值；
潜在生活成本高——尤其是工作在市区的人，距离遥远，上班通勤时间极长，遇上堵车，路上花费1-2个小时是常态，通勤时间也是成本。
2） 自交付开始后就问题不断，被业主投诉和媒体报道，房屋质量一般
大唐印象一直是城南一个“问题百出”、“麻烦不断”的小区，以下简单罗列一下：
① 二期御府交房质量堪忧，业主心忧难寐，小区内虚假绿化，开发商为了应付检查，在跑道上、水泥地上直接铺草皮；
② 大唐印象一名业主装修时发现，横梁和楼板的强度非常差，承重梁强度未达标；
③ 大唐印象3期精装房交房质量差，存在房屋漏水、墙壁起毛等各种问题，整改将近1年仍未到位，且车库地面严重漏水，车库墙面、天花板严重发霉。
小区交付，虚假绿化
承重梁强度未达标
车库地面严重漏水
现在在问政湖南平台，关于大唐印象的相关投诉，多达150余条，基本是都是跟房屋质量问题有关，所以计划购买该小区的潜在业主，还需多走访和考察，尽量做到心理有数。
3） 小区内自私业主们私改乱建、违规违建问题比较多，影响房屋安全，物业不作为，进入长沙2023年第三季度物业服务企业 “重点监管”名单
大唐印象小区违规私改私建现象严重比较严重，例如别墅区自私的业主侵占公共绿地扩建花园与庭院、私自搭设大门、私改私建的车库等等，一直到三期有业主占用架空层进行封窗、甚至还有业主将自家一楼地板打洞，修建楼梯通往架空层、顶楼业主搭建阳光房等等，主要还是由于最开始违建没有得到有效遏制，大家看到有人搞都开始了，违建现象越来越多。
与此同时，大唐地产从2022年开始出现危机，业绩下滑、评级撤销、股权冻结等等，存在诸多经营风险，这也间接加剧了物业公司的不作为，新房交接时承接查验工作不到位，导致多种遗留问题未解决，影响业主居住及部分问题存在安全隐患，业主反映问题长时间无回应或消极处理。
有利因素梳理：
1）临近地铁1号与城铁站，附近多条城市主干道，出行便利
大唐印象距离地铁1号线大托站仅500米，步行10分钟即可到达，可依靠地铁出行达到市中心各个商务商圈；附近还有城铁站先锋站，方便快捷出行长株潭城市圈；小区周边有芙蓉南路、绕城高速等多条主干线，自驾出行便利；但附近公交线路偏少，仅有259路、125路、209路、230路、370路与802路，辐射范围有限。
商业配套方面，小区距离鑫悦汇大约800多米，步行10分钟，有麦德龙大型超市等商业业态，附近还有奥特莱斯与中信广场环宇城，满足业主生活购物消费需求。
2）对口配套小学为湘府英才益清小学，小升初一二类指标也很不错
大唐印象对口小学为湘府英才益清小学，湘府英才小学是退出仰天湖教育集团之后，凭借着过硬的教育教学质量，一路发展成为了最受长沙家长欢迎的名小之一，而湘府英才益清小学完全有由湘府英才小学托管，是湘府英才最早的一所分校，期待学校能发展的越来越好。
2023年小学微机派位主要的学校是长郡外国语28、附中双语树人21、长郡湘府9、中雅培粹南校区6、一中城南2。
同时，今年下半年，长沙“四大名校”之一的长郡中学新校区落地南城，是长郡正式开启“一校两址”新时代的标志性动作，但目前暂未实质性动作。
3）长沙南中心“归位”，坐享远期城市配套红利
2022年底，长沙市自然资源和规划局发布长沙南中心、北中心规划范围和规划内容，并面向全球征集符合长沙发展实际，兼具创意性、未来性以及可操作性的发展战略和规划方案，目前长沙大托铺机场基本完成搬迁，长沙南城限高解除，迎来开发好时机，未来解放垸-大托区，是南部融城“极核”，未来将打造成为国际高端商务区、生态宜居典范区，坐享远期城市发展配套红利。
目前大唐印象挂牌房源量约72套，小高层房源挂牌价格约12000元/平方米，户型集中105~124㎡三、四房，同时楼栋采取“板楼设计”，所以户型优势比较明显，其户型方正、南北通透等等，还是非常不错的，对于刚需客户来说，总价约120~140万，首付预计需要35万~45万。
综合来看，大唐印象属于城南远郊区楼盘，适合看重地铁与学校的城南上班工作的刚需自住客户。