据新sir粉丝爆料，最近一周他接到4个房产销售电话，这些电话均来自于同一个项目——金科博翠山。
这个位于黄务的改善项目，是金科进入烟台首秀。
而粉丝在一周内被4个销售“问候”，即使市场下行也较为罕见。
金科博翠山，背后有着什么悬念？
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在新sir的印象中，发家于重庆的金科是个温柔的企业，品质也一直是有口皆碑。
但金科杀进烟台的第一天，我只想说：敬你是条汉子。
2018年9月3日，鏖战12多个小时，竞价711轮，金科硬是在4家房企的围追堵截中笑到了最后，为此付出的代价是溢价56%，4.6亿元。
要知道，就在17天前，烟台刚刚因为房价上涨过快被住建部点名。
而就在金科高调拿地后的17天后，烟台出台调控政策，其中有一条便是：实施住宅项目用地有序供应，有效防范“地王”出现。
不顾市场趋势高调入烟，你很难想像金科想要打什么牌，但一定特别凶险。
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开盘距离当初金科拿地，仅仅过去9个月，这个工期时间自然入不了碧桂园的法眼，但是对于其他房企来说，已然够快。
金科博翠山匆忙开盘的背后，或许背负着一个更加重要的任务。
5月20日，金科集团收到深交所问询，涉及到短期偿债风险等11个问题。
据金科2018年年报显示，截至2018年末，金科股份的资产负债率为83.63%，处于同行业较高水平。
一年内到期的有息负债为600.90亿元，同比增长54.46%，而货币资金余额仅有298.52亿元。
也就是说，在2019年，金科在高负债率的情况下必须要创造至少300亿的流动资金，才能保证公司稳定发展。
抢收，或许成为金科今年的重中之重。
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在金科的网站首页，美好你的生活的企业文化语格外醒目，然而金科博翠山距离自己的“美好生活”还要渡过4关。
1、市场下行关。
金科此次预售价格1.5万元/平米，总面积为140-180平米的四居室，折合套总价为210万-270万。
现在市场下行、房价居高不下，投资客散去，市场已经成为刚需和改善独霸的天下。
而在刚需人群的思想中，低价就是王道。
所以烟台现在的房产市场法则是：得低价者得天下。
近期热销的项目中，万科、中海、碧桂园等项目均以低总价和紧凑型三居产品为主。
金科此次逆势而行，不知道会有多少人舍得耗尽一生钱包为金科的“美好生活”买单。
2、品牌房企魔咒关
博翠山是金科进入烟台的第一个项目，而在烟台市场有一个不成文的“魔咒”，品牌房企进入后的第一个项目大概率会折戟。
2009年万科进入烟台的第一个项目取名“海云台”，但在后期开发过程中发现项目过于庞大而进行拆解。
中海进入烟台的第一个项目是位于高新区的中海紫御公馆，也曾一度遇到销售难题。
“魔咒”表面是为巧合，背后是房企进入烟台后的不适应，毕竟每个城市都有每个城市的规则，总要先交点学费才能在烟台站稳脚跟。
作为金科进入烟台的第一个项目，或许也会遇到品牌房企的“魔咒关”。
3、高端产品与区位错配关
从金科博翠山的户型来看，户型最低配为140平米四居室，最高为180平米豪华四居室。显然是为土豪而准备。
但土豪们大多喜欢安静，金科博翠山位于通世南路和塔山南路的交叉口，对面是一连串的汽车4S店，且欠缺商业配套，怎么看该位置都非高端盘的标配。
哪怕退一步来讲，改善型用户消费能力提升，也要住上四居室，但该地段并非学区房，很难满足改善型用户对优质学校的需求。
产品定位与区位错配，或许是金科博翠山最大的失误。
4、利润关
金科现在营销人员眼里的泪，与当年拿地人员脱不了干系。
博翠山楼面价5885元/平方米，建安成本、营销成本等综合成本在6-7000元，总成本大约12000元/平方米。
一边是市场下行情况下的高价房难卖，一边是拿地时就决定的高成本。
此时的金科，进退两难。
且据知情人士透露，金科此次销售并未采取目前房企采用的渠道销售办法，而是使用自有销售，这份自信令人佩服。
要知道2019年市场下行，新房成交量同比下跌3-4成。
连烟台龙头企业万科都承受不住销售下滑压力，采用渠道手段强推莱山的看家项目翡翠大道。
金科的销售能力，让人拭目以待。
市场下行、房企魔咒、产品与区位错配、利润低。摆在金科面前的四座大山，将是金科博翠山最大的挑战。
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内忧困扰，外患不断。
据新sir了解到，去年与金科同一天拿地的远洋，今天开启降价模式，推出降价94折特价房。
与金科博翠山巧合的是，远洋东莱郡也是远洋进入烟台第一个项目，也是11层洋房，之前开盘均价也为15000元/平米。
远洋在5月25日开盘时，一样选择了自有销售，但去化效果不理想，在回款压力下采用特价房+渠道模式，以期快速出货。
当年携手猛龙过江，今昔一起难兄难弟。
更令金科头疼的是，与博翠山一街之隔的金象泰翰林苑，也宣布将于明天对外释放价格。
据知情人士透露，为应对金科博翠山项目，6月底开盘的翰林苑预计开盘价格14000元/平米，比金科博翠山便宜1000元。
不论是开盘时间还是开盘价格，都绝对不是巧合。
套总价高是金科博翠山的硬伤，金象泰的小户型、低总价正好弥补了这个硬伤，对金科的弃购用户有着绝对的诱惑力。
那么金科作为布局全国的品牌房企，面对一街之隔的金象泰，是忍声吞气还是奋起反击？
如果奋起反击，那降价将是金科唯一的*伤杀**性*器武**。
据知情人士透露，为了提高开盘去化，金科开盘当天推出一万抵六万再减两万的活动，若效果不好，后期很可能会继续降价。
而如果金科降价，金象泰是否会跟随降价？
黄务价格战一触即发。
（注：图片为PS图，非实际拍摄）