文丨冯叔

这段时间好多人后台留言，问冯叔怎么买房，到哪里买。

也有人直接问我：

2020年我想买房，销售套路怎么破？

其实今年来说，开发商的很多玩法都有点缺乏创新了，尤其是受到疫情打击之后，不少销售都交了枪——房企的回款压力越来越大，房子再捂也捂不了多少，价格也比较公开，市场给他们的操作空间越来越少了。

可以说好的房子，一定是买卖双方正和博弈。

只要我们买方得到更多信息，绝对可以占主动权。

先来说一下房价

前面我们提到过，在三四线城市，还要不要买房的问题，我们看一个数据：

自2017年以来，棚户区改造引发的*迁拆**和居住改善，保证了三四线城市的房价上升趋势。

2019年，棚户区改造已经从2017年的年600套，降到300套。

棚户区改造从600套，降到300套，这个数量会继续减少，人口大量流出的三四线城市，房价自然就会失去保障。

假如您老家是河北省，在北京上班，自住，那京郊房子还是比较靠谱。

可以看到18年以后，房价就基本稳定了，还有一些小幅回落。

这个趋势，跟几个方面有关，投资周期、限购政策、土地政策，甚至我们看到通州的限购，是北京最严格的，房价也炒到很高，但是在2020年，整体还是降的。

对于刚需来说，现在买房不亏。

下面冯叔给大家说一些开发商卖房的几个常用套路，咱们看看怎么破。

这些坑，都是为您量身定制的

造成大家踩坑的原因，无非是信息壁垒这只“房间里的大象”。

置业顾问通过一些手段，比如隐瞒部分信息、制定销售节点、通过楼王定心理锚等等来造成某个项目的抢购、脱销，先是让大家“抢不上”最好的房，去化到一定程度后又打折促销，好像买的都是降价打折房。

上图中，红色标记的就是小区中的楼王，因为位置、景观、朝向都比较好，销售刚开始就不是用来卖的，而是用来比价格的。

比如旁边的楼，单价6万，这栋单价就可能定为7.2万，而且销售会说“这栋都抢完了，没有了”。

7.2万的高价就是锚，能让您觉得旁边的楼都很便宜，起到强力去化的作用。

说到底，您买到的基本都是所谓“打折优惠”房产，一方面您自以为销售很实在，另一方面其实您维权的难度提高了。

您说不差钱？

就不买打折款，开发商更喜欢！

我们来说一些开发商的通用套路：

第一眼要选房企

很多投资客都知道，这些年破产的房企很多。

不管质量如何卖房子的价格只升不降，这就导致房子质量很多时候根本就不是一分钱一分货——那我们更要选择大品牌。

原因很简单：大品牌必须要通过产品质量来提升行业内的垄断优势，防止小品牌逆袭赶超，瓜分市场。

所以，买房子，第一眼，看的不是户型，是品牌。

但是，比如我们谈到碧桂园，售楼处很豪华，但是有些楼都不做防水，小区绿化不到位，人车分流问题等等。

同样是大品牌，碧桂园的负面信息甚至不比正面的少。

那我们到底该怎么选呢？

两个方向供大家参考：

• 大品牌，我们去看相应楼盘有没有负面信息；
• 小品牌，我们看是不是国有。

房企的负面信息特别多，您上网去找：

当您看到时间地点都特别明确的，甚至有人发照片在售楼处维权了，这样的房子，别说75折，5折您也别碰。

有时候房企会找人在负面信息之后洗白，看多了您也就明白了，一样是不能碰的。

另外一个建议是，在一些二线城市，有很多不太大的房企，没有太多品牌溢价，相对就便宜很多，那我们能不能买呢？

冯叔的建议是，大家可以搜一下这样的房企是不是国有的，如果是，那一般来说房子质量不达标就要背锅了，销售部门替国家多卖的钱，也装不进自己腰包，所以性价比会比较高。

方法很简单，直接百度一下企业查询，看看股东是谁就行。

售楼处的障眼法

刚需一进售楼处，一大半是案板上的肉。

但是会买房的，逛售楼处跟逛街一样舒服，销售不敢玩猫腻。

比如，像楼间距这种东西，都是用数学勾股定理算出来的，由每个城市的日照情况和楼高决定，如果30层的楼，间距还不到50米，那采光肯定不好。

沙盘就是障眼法，非常缺乏真实性，就跟洗发水广告差不多——楼间距增大，绿化加特效，配套拉近等等，都是常规操作。

您一边看，销售还会在您耳边背很多配套给您听，语速特别快，根本不给您思考的时间。

冯叔告诉您，咱就问数据。

房子距离公路多少米？看中的楼层最高噪音是多少分贝？绿化面积是多少平方米？

掌握了这些数据，您再看沙盘，哪里是真哪里是假，一目了然。

还有的人比较纠结楼层。

咱自住群体选楼层无非这几种要求：少爬楼、少噪音、采光好，有的人就喜欢视野空旷，选高层，有些人不愿意等电梯，就只考虑5层以内。

有的人会提出：平均交通噪音每增加10分贝，糖尿病新发病例增加8%，高血压新发病例增加2%，所以必须躲避噪音。

——这都没问题。

一般来说销售会告诉您关于楼层的一些“谣言”，您也没听过，直接就信了。

但是冯叔告诉大家：顶楼防水做得好，根本不会漏雨，而且会非常安静；一层管道做得好，根本不怕下水道堵；噪音环境可以通过多层玻璃来解决；20多层一般电梯会多配，11层以下的得房率好，但价格也会稍高，比如得房率增加10%，价格也会上涨10%。

说白了，只要是同一个楼盘内，只有楼与楼的相对位置是最有选择性的，别的基本都是套路。

最后冯叔替大家总结一下：

买房子，首先梳理好自己的需求，对于楼层、楼的相对位置，可以坚持自己的想法，自己觉得合适的楼层，可以适当放开对价格的控制。

见到销售不要慌，以数据为准。

希望今年要上车的朋友都能选到合适的房子。

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