虎爸上次写过测评《平良立交tod项目的五大猜想》如今已经逐步揭晓：

1、轨道不加钱，直接用未来方舟命名。华润仅作为代建+代销方，甚至连物业都不参与。

2、所谓的TOD真的是停车场上盖公园、学校和住宅，大家当做一个地铁盘看待好了，不好加太多戏。

3、学校还没落地，众说纷纭，甚至传出秀田+37的传闻，无所谓，让*弹子**在飞一会吧。

4、五象湖的确有点存在感了，至少问虎爸这个项目的越来越多了。

5、价格对外放风1.1-1.4，嗯，贴着北投时代打啊。

有一说一，这个价格还是蛮有诚意的，虎爸屁颠屁颠的还跑去现场看沙盘了。

但看完，默默的发了个朋友圈。

为什么要自打嘴巴？因为未来方舟太难选房了啊。

户型好是好，但综合楼栋、位置、内外环境等一起考虑的话，实在是不懂如何下手。

特别还是这种只有沙盘模型看的，这也太考验小伙伴们的想象力了。

对这种有可能是坑的盘，虎爸很有挑战的欲望，今天就聊聊如何避坑。

这次就不谈啥理论巴拉巴拉了，直接以未来方舟作为实战，大家举一反三就好了。

首先，我们的选房要有一条大逻辑，也就是主线思路： 先大后小、从外部到内部，从整体到局部。

任何点单思维看方，比如总盯某个户型、楼层都是片面的，也很容易进坑。所以我们按选房大逻辑三步走如下：

第一步，先看整体城市关系。

我们要确定一个楼盘位置好不好，要看和城市核心资源的相对关系。

比如是否城市中心，在南宁就看和朝阳、金湖、东商区、总部基地的距离。

比如是否区域中心，那就要看每个区域的核心资源在哪，相对位置如何去判断。

我们以未来方舟为例。先看打开楼盘所处区域的卫星图。

如图所示，这是整个五象湖板块的卫星图，通过上帝视角全局俯瞰区域内的建筑、道路及山水格局，就大致能判断区域中心在哪。

毫无疑问，五象湖就是区域的中心，所以这个板块用五象湖命名是十分吻合的。

而整个五象湖很大，足足又5个分湖，五象湖之心当属五象湖公园，即五象塔的位置。

找到核心坐标后，就以五象湖公园为中心，未来方舟就在五象湖之心的东南方向。

在传统建筑学里，东南位是巽位属木，代表财位，难怪五象湖的商业体都规划在这个方向，规划局里有高人呐。

以上就是未来方舟和外部的城市大关系。 当然我们也不必被传统建筑形制束缚（就是不信嘛），反正记得一点就好，未来方舟外部最重要的城市资源在五象湖方向。

我们再把视线拉近， 看未来方舟与周边的城市小关系。

主要观察的是东西南北四面八方的建筑布局极存在的可能性影响。如下图：

除了南面以外，未来方舟其他三个方向都是规划建住宅，在传统建筑学里，楼盘两旁的建筑左高右低（以朝南为前分左右）是比较好的布局形制，具体就不细聊了，懂的都懂。

最让人纠结的南向，最重要的明堂处，被绕城快速路切割，无法和五象南区域联动，不仅嘈杂，还把这一片的生机给打断了。

而像重要的配套资源如地铁、商业等都集中在北面及东面。

所以从这个角度看，北面地块是要优于南面的。

OK，了解这个逻辑之后，我们再来看地块组团及楼栋的分布关系。如下：

未来方舟一共630亩，分4个组团，即红色住宅组团、蓝色商务组团、绿色公园组团及黄色学校组团。本文主要聊 住宅组团，共分4个地块，虎爸用1234期命名（不代表官方开发顺序），如图：

1期地块品相最差，呈狭长条状，这种形状做规划园林就不用想了，就是顺着地形一字排开，没啥纵深可言。当然品相虽差，但位置的优势也是非常明显的。北面近主干道意味着出行更方便，地铁虽然不是直接在下面，但也相差不过500米（规划大门到那福路站）。而南面对着公园、学校， 与3、4之间是 楼距足足有200-300米，视野相当NICE。

2期地块还是蛮方正的，最大的亮点莫过于正地铁口，但短板也很明显，地块才40多亩，就规划了6栋楼，看来华润是打算北面地块刚到底了。

3期是未来方舟品相最好的了，整体方正，70多亩规模适中，有足够的空间做围合布局，拉出中心园林，相对比较宜居，当然不足点就是对着快速路和离地铁主干道太远了。

4期地块和3期差不多，优劣势都更明显，优势是更靠近三号线地铁口，劣势是双面临主干道快速路，更嘈杂。

综上，未来方舟的楼栋梯队划分如下:

红色为第一梯队，一二期得视野及朝向，三四期视野大于朝向，优选视野。

黄色为第二梯队，或得远眺五象湖景观资源、或配套（地铁、商业）方便或得位置偏中间图个清静。

蓝色为第三梯队，基本集中在3、4期对快速路主干道地块。

当然，以上只是很粗糙的楼栋位置分析，因为资料不全，红线内外不利因素也未公布，也没结合具体的楼型结构及户型朝向，所以只能说是大概轮廓，需要做进一步的分析。

第二步，看楼栋关系。

包含楼栋内外不利因素、楼栋结构及户型关系。

目前开发商未公布其他组团的规划细节、日照 及红线不利因素，就暂且不列入考虑。我们就以目前准备开售的一期地块为例，聊楼栋结构及户型关系。如下：

1期共规划10栋楼，整体沿着地块形状，一字排开布局，和华润中山府差不多。

（上面的楼层是虎爸估的，不保证真实准确 ）

整个小区楼栋结构就两种，分别是2T4、2T5。

我们先看首期推售的10#，2t4的楼栋结构，如下图：

规划了107、125和143三种房型。具体户型我在《平良tod的五大猜想》里聊过了，本文就多赘述，侧重讲从楼栋结构视角看户型： 主要影响的有采光、通风及私密性及公区合理性。 如下：

从私密性来说，按强到弱，虎爸认为分别是： 03＞02＞04＞01

通过楼栋结构图，可以看到03的私密性是最好，除了北面阳台（改房间）东侧及主卧飘窗与02大厅对视外，其余主要活动区均不受影响。

而02之所以排第二，是客厅和03卧室对视是非常被动的，作为家庭活动会客的主要活动区域，总不能常年拉窗帘吧？

如果以上只是稍微有点影响，是可以克服的，那01和04间的影响就是灾难级的了。

01客厅、南卧和04的北次卧直接对视，你在客厅看风景，而我在卧室看着你，两情脉脉，要不对个山歌可好？

而且设计师估计是对01和04放弃治疗了，在公区动线设计上，也是往死里折腾。

出了电梯，02和03很顺畅的拐个角就进家了。

而01和04，就太曲折了，走起来别扭不说，放在传统建筑学里估计就要被疯狂DISS了。

再看9#，2T5楼栋结构。 如下图：

分别规划了87、97（B、B1）、125平，,四种房型。

好吧，先吐槽下户梯比。最小面积都87了，40多层的超高层竟然还做2T5，才2台电梯啊亲，学学万科金域中央，给3个电梯很难么？

言归正传，因为设计成风车楼结构，私密性和公区动线流畅度倒比T4的要好多了。

但有两个点大家要注意的。

第一，正因为是风车楼，要满足日照要求，所有户型朝向都没有一个正南正北的。

第二，这两户只能一个内外或外开门，否则又要出现建发五象映月那种打架门了。

综上，2T5虽然梯户比是高了些，但均好度要更优与2T4。对于小户型来说，倒是福音了，而对于考虑120以上的大户型，看2T4就只有一个户型可选了。

那具体如何选呢？

就到第三步， 看方位关系。

具体方*论法**详看虎爸之前写的《南宁如何选楼栋》，原则排序就是： 视野＞朝向＞景观＞位置。 因此选房策略如下：

87-97平段的，依次优选： 9#02＞9#03＞9#05＞9#04。

虎爸是这么考虑的。02和03虽然朝东南，但对着公园方向，正好10#和11#之间有足够的楼距能看到公园。所以综合朝向、安静及视野，这两个户型更优。而02之所以放首位，是03的打架门扣分了。

108-125段的，依次优选： 10#02（中高）＞9#01高楼层（33层以上）＞10#03

108平放首位应该没有任何争议，朝向、视野、景观、位置都兼顾完了。

很多小伙伴可能困惑为啥9#01高楼层会排在第二顺位，因为前面也提到了区域核心资源是五象湖，正好125户型对着那边的方向，之所以说33层以上是对面正好是北投三期，按天际线规划一致性原则，不会比两旁高，所以大概率是33以下，所以要有个的视野面能看到湖景，就只能往33以上高楼层了。

而10#03视野好是好，但因04对视影响私密及格局不是双阳台对流性的，只能排最后啦。

143段的，其实闭着眼睛都懂选了：10#01＞10#04

01无论是视野、朝向、景观、私密性都要吊打04没商量。虎爸很好奇后面04会定啥价格促销呢？

综上，如果要在买和不买之间选择的话，虎爸建议如果不能第一档，就等下一期算了。如果非买不可，就可以把范围放松到二档。至于第三档，那就看价格咯

以上是今天分享的全部。最后再总结一下：

1、选房不能单点思维，要有大逻辑思路，从外到内，整体到局部梳理。

2、先看城市与楼盘关系、再看楼栋与户型关系，最后才是具体的方位及朝向选择。

3、希望本文能让大家选到适合的房子，如果觉得有用可以转发给身边的朋友。最后码字不易， 麻烦小伙伴们一键三连，感谢大家。