关于烂尾楼的定义，是指项目在已经办理用地，规划手续，项目开工后因资金、技术、规划等原因而停工一年以上的房地产项目，工程主体已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目也包含在内。
烂尾楼，可以分为两类，主动烂尾是指由于楼市发生巨大的变化等外部原因，在预计楼盘销售停滞的情况下，开发商由于可预见的无法获得预期利润而放弃开发，进而形成的烂尾楼。被动烂尾则是指因为资金匮乏，项目纠纷，违规开发等因素导致的无法继续建设的楼盘。
从目前来看，开封市场东西南北中各区域皆有典型的“烂尾楼”。
对于房地产开发商而言，可以选择“破产”退出市场，但对于购房者来说，续建交付才是最大的期望。在烂尾楼续建层面，将在建工程整体打包出售，由接盘人负责续建，虽然模式简单便捷，但是在目前房地产市场下行的环境下，难度较大。这也就是，为什么开封市场，大多数的“烂尾楼”在2017年-2018年都传出了“起死回生”的讯号，但到了2019年基本又“渺无音讯”。
除了此类方法，第二类就是在破产程序中融资，对停工项目进行续建，发挥企业剩余资产的价值。它主要包含两种类型：
其一，政府牵头垫资，续建成功率高，但可复制性差。
其二，市场化操作，但推进速度和成功率较低。
具体到开封市场：
其一，开封市场，商业项目烂尾的较多，如大型商业，写字楼，公寓类项目等。
开封目前的大型商圈，如鼓楼商圈，金明广场（开元）商圈，西湖万达商圈。即使是在城市向西转移的基础上，西湖万达商圈在短期内依然是人口支撑有限，这也造成了目前开封新区万达一枝独秀。金明广场商圈客群基础雄厚，生活属性明显，但在旅游层面不具备古城的底蕴，加上小宋城的存在，大梁路的交通等亦很难支撑多个文旅项目。
如：开封市场的大型商业项目，以开元、星光、万达等三个商业综合体，皆以开发商自持为主。其中，开元广场和万达广场的建设都是依靠项目开发中后期攒下的资金，开元广场是依靠开元华庭+开元上城的销售，万达广场是依靠森林半岛+大宏金街的销售，且在地价便宜的基础上。
以返租为类型的成功案例目前仅有万博广场。
返租商业能不能卖？由于其购置门槛较低，在商铺销售时宣传的“收益稳定”。但：大部分由于开发商无法兑现承诺，物业尚未竣工时卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现。这样的案例，在当下的开封市场，亦不在少数。主要在于：
其一，开发公司会成立一个“空壳”公司，用于后期的租赁运营。假设后期运营出现问题，并不会牵扯到开发公司，但对购房者原先所有的承诺都是一纸空文，至于每年的返租更是空中楼阁。
其二，在项目销售前，开发商会经过仔细的核算，先提价多少，再给多少的返租额。所以，文字游戏而已。
其三，续签问题。假设在签约时，有部分业主不签约，那么将会导致业态越做越乱。在此前提下，商业项目后期的整体收益亦难保障。
其二，目前开封市场的住宅烂尾楼亦不在少数。
大概包括以下几个类型：
其一，区域位置难以支撑高售价，且部分项目地块较小，无法支撑引进新开发商；
其二，牵扯到债券委员会的项目，由于利益纠纷复杂，在引进新开发商时亦难以达成一致意见；
其三，部分项目五证不全，连最起码的土地证都不具备。尽管开发商接手较为容易，但这类项目亦牵扯到其它项目的债务纠纷，且已有开发商或工程口把持利益难以割舍。