昨晚，福州不动产更新了凯佳江南里剩余两栋住宅的备案，这两栋楼就是社区要求配建的限价商品房，后续预计也会上市，下面聊聊。

备案情况

两栋限价房，分别位于AB区，合计268套，无架空，均价1.9W。

5#：17层，136套，均价18412，公摊21%，一层8户，46，57平米

9#：17层，132套，均价19941，公摊19%，一层8户，46、56、67平米

分析：对于项目的限价房，均价1.9W左右，对比商品房2.7W的备案价，打7折，与之前土拍定位一致。

对于两栋限价房，A区的5号楼均价1.84W，不过只有两种户型，没有70左右的三人型，所以导致楼栋的公摊会更高。

B区的9号楼，均价1.99W，只有西端头是一人型，剩余就是两人、三人型，公摊相对更低一些。

房源情况

对于限价商品房，分成三个类别：50平的一人型、60平的二人型，70平的三人型。

5#：一人型68套，二人型68套

9#：一人型14套，二人型68套，三人型50套合计：一人型82套，二人型136套，三人型50套

分析：限价商品房，去年养云二期的选房情况，一人型做到热销，剩余的产品去化一般，作为对比。

养云二期：3栋530套，一人型106套、二人型159套、三人型265套

禹洲融信玺湾：3栋237套，一人型64套，二人型124套，三人型49套

通过之前的项目分布情况，可以看出，每个项目的房源配比都有所不同，这次项目的配比与同样位于江南CBD板块的玺湾比较接近，二人型52%，一人型30%，三人型18%。

由于去年人才房的规则有所变更，取消了家庭人口对应购买户型面积， 所以面对三种类型的房源，都可以选择 ，从目前的机制来看，这样的配比定位，也挺符合一些特殊的购房需求。

户型情况

45平米：一房一厅一卫，这次分成了三种户型，两种布局，其中5号楼端头缩短进深，与此前的养云人才房等不同，剩余两种依然采用大进深的布局，算是比较常见的单身公寓。

55平米：两房一厅一卫，双开间朝南布局，缺点在于卫生间是暗卫，其中一房偏小，整体的布局也算不错。

65平米：两房一厅一卫，55的升级版，卫生间有了采光，与养云人才房布局基本一样。

价格分析

选5号楼做个楼层差价对比：

1层：落地一层，单价最低，但是跟2层价格持平，不建议

2层：单价不变，有一定特色，但是并不优

3层：贵827-1827，差价波动层，其中02单元波动最大，选择来说不建议

4层：差价0，敏感数字层，没有优惠，不建议

5层：贵1000，差价波动层，把全部差价都吃了，不建议

6-16层：层差100，层差不大，建议选高层

17层：优惠900，顶楼，优惠力度中规中矩

分析：对于这次的楼层差价，对比养云二期人才房，差价更大，5层的差价已经1800-2800，对比养云当时5层的差价1100-2400，后面的楼层的都是层差100，可以说高楼层的价格优势不如养云二期。

当然如果对比项目自身的商品房，6层的位置，差价3500，后面楼层都是层差250，人才房高楼层优势更大。

对于这样的限价房，虽然楼层差价不算最优，但是选择来说，很明显还是建议选高层。

对于楼层单元选择，一人型的户型，由于户型差异，端头比隔壁02单元还便宜，对于购房者而言，可以评估实际楼栋布局再做选择。

特殊情况

在分析房源的价格时候，发现了特殊情况，位于5号楼次顶楼的1608单元，单价10690，从价格分布来看，应该是19690，不懂是否是系统出错。

对于这次的楼栋端头和中户，5号楼端头是一人型，不过从备案价来看，同楼层里面02单元反而单价最高，户型的差异，造就价格差异，也是一次特殊情况。

盘点总结

对于限价商品房，从玺湾开始的热销，到去年养云二期精装2.66W，出现了一定分化，后来官方修改了人才房的规则，其中户型的选择只针对2022年的商品房，可以说江南里这次人才房就是新规则下的产物。

回顾新规变化： 取消按家庭人口对应购买户型面积，10年改成5年不得上市交易，取消购买商品房的约束。

这样一系列的调整，可以说人才房一定程度变成了投资房，从之前两个项目的去化来看，其实就已经有不少是投资购房，只不过在新规之下，投资的限制放宽，预计项目的去化会有所改善。

对于限价房的出现，目前最大的竞品，就是同板块的建总领筑，南地块主打小户型，宣称2.7W左右，如果仅仅是自住需求，从选择来说，江南里明显优势更明显。

后续预计会公布相关限价商品房的整体情况，有意向的购房者可以保持关注。