还有十几天就2021年了，今年的房地产行情已经明朗了，明年会怎么样？我们有3个基本结论：
1. 房价会在城市之间分化、城市内部波动；
2. 预计明年的市场将趋于平稳；
3. 开发商继续看好后市，但发展会趋于稳健。
后面内容可能会比较多，我们还是用数据给大家说明问题。先来总结一下2020 年房地产 市场。
如果用一句话来定调2020年的房地产市场，那就是：全国房价普涨的时代，正式结束了。2020年应该是最大的、不确定性的一年，各行各业都经历了史无前例的大停摆。实体经济中，房地产率先复苏，深圳、东莞、杭州、成都等多个城市，出现“万人抢房”的场景，但紧随着更严格地调控政策的实施，一些热门楼市被套上了紧箍咒。
几个方面的数据要重点说一下：
第一个方面，是房价。一线城市的房价，上升势头非常强劲，截止11月份，平均房价上涨8.75%，整体涨幅最大。二线城市涨了3.32%，三四线城市涨了2.26%。
具体城市中：一线城市中的深圳，单价最高、涨幅最高，均价6.5万，同比上涨17.7%。广州表现也不错，3.8万一平，涨了8.5%。然后是上海，均价5.7万一平，涨了5.2%。北京均价4.8万一平，同比上涨3.6%。二线城市中成都涨得最多，1.7万一平，涨了18%。西安紧随其后，1.6万一平，涨了16.5%，连续55个月上涨，所以最近调控又加码啦。重庆、南京、杭州的涨幅表现差不多，基本在3%左右。疫情震中武汉，经济受挫最大，不过也涨了1.6%。三四线城市中，廊坊13636一平，跌了4.7%，威海9935一平，下跌2%，泉州11955一平，涨了2.3%。
总的来说，一二线城市房价整体稳中有升，保持上涨趋势。三四线城市房价，则呈现出低增长甚至负增长的状态。
第二个方面，市场供求。
根据中指数据，50个代表城市，商品住宅累计成交面积约2.2平方米，处于2015 年以来同期最低位 。累积可售面积达2.2亿平方米，同比增长了11.4%短期库存较大。 短期去化周期平均11.9个月，相较于2019年，延长了1.9个月。总的来说，重点城市成交规模已基本恢复，市场短期供应相对充足。
第三个方面，土地市场。全国300城住宅用地的供应成交、出让金和楼面价都增长了。供应同比增长2.2%；成交同比增长6.3%；出让金4.4 万亿元，同比增长17.8%，成交楼面价为4698 元/平方米，同比上涨10.9%，核心城市土地成本上涨了。
这里，要特别指出的是，受三道红线高压，top20房企拿地规模同比下降8.7%。但拿地金额却同比增长8.6%、1.6 万亿元。如此看来，开发商仍是坚定地看好后市。
总的来说，土地市场在逐步升温，住宅用地处于供求两旺的状态，楼面价地上涨，让房企的拿地成本升高了，也影响到后续的房价。
第四个方面，市场调控。因城施策，精准调控稳市场。深圳、东莞、杭州、成都等多个城市，出现“万人抢房”的场景，但紧随着更严格地调控政策的实施，一些热门楼市被套上了紧箍咒，限购继续加码。广州、郑州 等进一步 放宽人才政策，变相松绑调控。哈尔滨在住房高库存的眼里“鼓励降价”的政策，打响了降房价的第一枪。
也有个现象值得关注，青岛、济南、宝鸡、驻马店、张家港等多个城市，出现调控“一日游”或“几日游”现象增多。不过，收回的基本是刺激市场而非稳定市场的政策。
总的来说，2020是因城施策的元年，大部分城市出台房地产政策相对谨慎，基本以人才政策和公积金政策为主。
我们怎么 看 2021年的楼市呢？如果用一个词来定调 话 ，我想说的是“分化”！城市在分化、房价在分化、开发商在分化、房地产政策也在分化。
1. “房住不炒”的主基调不变，房价依然会在合理区间震荡，土地成本增高，推动未来房价依然上涨的压力。但也要注意，有些城市的房价恐怕要跌了。
2. 成交已经恢复到历史高位，我们预计明年的市场将趋于平稳，个别城市依然有可能出现局部繁荣的情况。
3. “三道红线”将是对那些激进型房企，未来最大的约束。搞促销，追求销售速度的房企会增加。
4. 市场调控在因城施策的主基调下，限购有可能的更严，但允许降价促销的城市，也将会更多。