上海是魅力之都，也是名副其实的“经济金融中心”，更是房地产行业高度发展的城市之一。上海房产市场，无论是政策还是房价，对于全国房地产市场都具有领先的表率与带动作用。近段时间，包括上海在内的全国各地都陆续出台了一系列的楼市调整政策，进一步支持合理住房需求的释放，促进房地产市场恢复上行。那这些政策究竟会对行业以及广大购房用户产生哪些实际影响呢？本期58同城、安居客、58爱房“地产K星计划”采访我们就邀请到了一位在上海扎根17年的资深房产经纪人——上海瑞阳不动产总经理蒋毅先生，由他为我们带来对于上海房地产行业走势的独家解读。
政策效果因城而异
众所周知，自2020年以来，房地产市场受到经济形势、新冠肺炎疫情和政策调控的多重影响，行业经历了少有的跌宕起伏。近期，在国家及各级地方政府政策的支持下，房地产市场普遍呈现出筑底缓升的态势，回暖趋势明显。但在蒋总看来，还是需要对各城市的政策影响力区别看待。
“政策对行业的影响也是要分城市的，对于有些城市来说是机遇，但对于一些城市却是不小的挑战。”房产新政在*款贷**的利率、首付的比例和税费减免上对于购买者都非常友好，蒋总认为，在这些政策的影响下，一线城市和人口流入性强的二线城市都将迎来市场复苏的转机，但是市场是由结构性的因素进行转变的，这些城市的机遇无可否认，但是对于人口流出型的三四线城市来说，应当是一个巨大的冲击，购买力的长期不足使得这些城市的房地产企业即将迎来新的寒冬。
“从全国的角度来说，一共出来了两波政策，可以说都只有短暂的回升而已。”4月底5月初时，放松限购和*款贷**利率降低的政策使很多房地产企业看到了机遇，也铆足了劲进*房行**产销售，但是从市场的反馈来看，并不是特别理想。蒋总认为，第一波政策的出台，虽然对房地产行业提供了转机，并且也在一定程度上使得房产交易量有所回升，但是后劲不足。而8月出台的第二波政策效果则让人期待，改善性住房首付比例的降低可能会对未来的市场形成比较大的冲击，但具体效果如何还是要看市场的具体反馈。
政策利好因房不同
“涉税评估价已经把绝大部分的刚需挡在了门外。”上海房地产市场的繁荣无疑需要依靠无数前来打拼的年轻人，可以说，他们已经成为了上海买房的主力，在政策利好的情况下，是否能够给刚需市场带来机遇呢？蒋总给出了更为客观的评价，他认为，在政策的影响下，改善型住房可能会迎来一个爆发期，但是对于刚需购房者来说并不算友好。如今上海的刚需购房最为关键的便是涉税评估价，对于一间二手房来说，评估价最多只能到八成，甚至更多的老破小只有六成到七成，在这一前提下，刚需购房者买一套房子基本也要首付一半，这就会给刚需购房者带去更大的压力。
“新房也存在问题，最重要的就是交通。”作为一个国际金融都市，上海的土地可谓是寸土寸金，核心区已经基本开发完毕，如今的新房楼盘往往都处于近郊的新城，蒋毅认为新房的弊端就非常明显，一是交房的时间，新的楼盘往往需要等待两年才能交房，对于着急结婚的购房者无疑在选择上都会慎重，二是通勤难，如果购房者上班地点处于市中心，一天通勤时间可能就会达到两到三个小时，这必然会使购房者们难以选择。
买房只买合适的
“只选合适的，不选将就的。”既然新房和二手房各有利弊，那为了购买婚房的年轻人应当如何选择呢？蒋总给出了自己的见解，他认为，婚房的选择要有长远的规划，首先就需要考虑工作，需要在品质和通勤上取得一个平衡，其次是不要过分考虑学区因素，因为孩子的成长有一个周期，并且教育政策也是在不断变化，提*考前**虑学区并无太大意义，最后则是需要考虑置换流通性，需要提*考前**虑到房子出售情况，便于后期的置换。总之，需要综合考虑所有因素选择一套最合适的。
作为一家房产服务企业，蒋总和他的团队始终致力于为客户提供全方位的服务，尤其是在房源的适配方面！他认为房源的精准匹配是每一家房产服务机构都需要做好的，这是买房用户最为关注的核心关键，也是企业基业长青的制胜密码。在房源信息和获客上，他和团队都极力推荐专业化的房产信息平台，例如58同城、安居客、58爱房，通过平台分析客户的需求才能“对症下药”，做到房源的精准匹配。在当下，自媒体、短视频也是拓展客源的重要手段，蒋总认为，只有紧抓时代的脉搏，积极尝试新鲜的方法，才能保持持续的市场竞争力，使公司长盛不衰。
紧抓城市能级，靠拢核心地段，蒋总在采访的最后为所有的购房者提出了一个中肯的建议：“未来上海最核心的一个地段我觉得是在世博，我觉得这就是上海发展的第三个城市立体阶段。第一阶段是南京路，第二阶段是陆家嘴，第三阶段就是在前滩的辐射区。”他相信只有紧紧围绕上海发展的城市立体阶段，多往能量级较高的核心地段靠拢购房置业，才能为今后的人生打下坚实的基础。