田横义节壮烈和北岸城区之盛世
两千年前，齐国田儋死于秦国章郸之手，田荣被项羽击杀，田家“三掌柜“””田横继田儋之后成为齐主导者，实值楚汉之争。郦食其的三寸不烂之舌游说田横归降，但韩信听闻后非常不满，大军攻打准备投降的齐国，田横以为汉刘不义而烹了郦生后逃亡。刘邦了解到田横深得民心，有恐后患，便问罪召田横回京，田横带两名随将入朝，中途离洛阳三十里自刎，将首级给随从，随从带首级见刘邦，刘邦动容并按照诸侯规格安葬田横，又封随从为都尉，都尉凿开墓侧，自刎墓里，五百壮士听闻田横死讯，相继在海岛“随葬”，这座岛后来叫做“田横岛”。
1943年，即墨以现烟青路为界，分为“即东”和“即墨”两个县，建国后1956年即东并入即墨县，先入烟台地区最后划到青岛市，2017年荣升“即墨区”。其中有段历史，城阳、棘洪滩、阴岛（今红岛）等几个公社最早是即墨县的，1961年从即墨划归崂山县，1993年这些区域成立“城阳区”。
2016年即墨区综合竞争力排名位居全国第9位，美誉为“江北第一县”，“南义乌北即墨”，传统产业商品贸易业和针织服装业闻名全国，即墨汽车城是近年来引进的重要支柱产业，奥迪A3在汽车城投产，从即墨汽车城到莱西沿线，汽车产业发展为千亿级重要经济支柱。
2019年即墨区位定位城市近郊、旅游度假区，城阳定位城市北延发展承接区，即墨主要的客户是地缘客户和外来度假、蓝色经济人才、长期投资客户，主要置业目的是老城区的环境改善和居住升级，还有镇郊的刚需首置。
2019年即墨土地供应建面654.31万方，成交552.81万方，而西海岸胶南区域供应674万方，青岛全市中即墨土地供应量仅次于胶南，地价2975元/平，略高于胶南每平方148元。很多大V说胶南土地供应量之大惊人，胶州去年商品房供应天量，今年即墨也是井喷之象。然而不能忽略的是即墨需求存量之大，即墨人口在青岛也仅次于西海岸，所以即墨分为东西南北四处开花。
即墨中心城区城貌“新旧转换”和升级
2019年底即墨佳乐家门头更换
老城中心商圈佳乐家是非常早的商场，周边正发利群、苏宁、国美等商业两年翻新一次，烟青路和鹤山路两条街统一更换，除今年计划新开的海尚海外，商业楼的结构和功能已经很难跟上城阳、李村商圈的升级了。主城区旧村改造还没彻底完成，但配套除了医院、市政服务设施外，大片老房子和没有新生态，新房主要是中交、古城、海信几个项目，目前新盘供应较少，海尔的项目从去年开盘到现在出货不多但不着急，毕竟就300户。
中心片区基本的商业已经很难满足年轻人的需求了，很多即墨年轻人选择去城阳正阳路片区消费和娱乐。
即墨南的“北都心”雄起
2019年9月份北岸城区最大的“王炸”金茂智慧城炸醒了城阳北的融创澜山壹号，1万出头的单价和88平的户型吸了一大批2018年上不了车的小青年，虽然目前周边城市面貌有待升级，但这个总价和“北都心”的利好，确实也为这批人庆幸，开发商信心大增，旧改进度加快。这个价格很有震撼力，就城阳白云山片区各大开发商而言，融创拿出来的楼座虽然在确实是刚需型产品，户型设计和楼座位置弱些，调价符合融创的风格，但是作为合作方的丽达还是比较心疼这种“割肉”。
这个区域相对来说学校、医疗、商业主要借助城阳主城区，且不说“北都心”的概念到底如何，但看现在的出货去化率，金茂在即墨南算是打响了城南第一仗，周边旧改的魄力有了，其他开发商相信今年也相继拿地出货，值得在北岸城区工作并对总价有压力的年轻人期待。
即墨西的学区拉力
2019年中冶在石林山路以东、蓝鳌北二路以南、石林二路以西、蓝鳌路以北拿了223亩地，土拍价12.2亿，主要用来住宅和商业。即墨西群雄逐鹿，蓝城代建（玉兰公馆）、海尔、招商、禹州等驻扎，年底正宗的“龙湖”也来了，以前的城中德馨珑湖，不是一家，这家是全国性开发商，这个区域的开发商可以说是一场升华，前两年佳源都市、绿城代建（岘山花城）、保利的商品房给这片区域带来即墨城区居住升级，这次的“战国七雄”状态，也是即墨除了城东前所未有的。
即墨西的最大优势是学区，萃英中学和德馨小学、28中加持，这个片区的商业主要还是依托大润发、新利群等传统品牌商业，相对距离还是较远，人气不旺，家佳源在这家开发商拿地前更为偏僻，城西的受众是很多商品城、服装市场老板、老城区的改善，但是商业却还有很长路要走。
这个区域房价，记得比较清楚的是2017年初全款排队买保利堂颂，2018年高地墨香郡二手房挂牌1万9，如今新的商品房单价，小高层精装一般1.35~1.45万，洋房1.6~1.7万，萃英公园1.1,万，玉兰公馆1.85的底气还是源于位置，即墨中产阶级市场还是很大，情理之中意料之外的是，很多老板咨询我们这个片区的160平的房源。
有人说即墨西部学区学位会随楼盘增多产生变数，这个片区楼市实为尴尬，但笔者认为：即墨西是老即墨人理想的居住、学区优势地区，学位变化只能增多，学校扩招教育资源扩展毫无怨念，从居住角度看，整个片区容积率不大，基本在1.8~2.0左右，部分洋房在1.5，相比中心片区高容积率的新房和低密度的物业差的老房子，还是很有竞争力。
中冶的项目住宅用地价格已经4088元/㎡了，房价筑底会今年上半年会完成，到底多少，住这儿一直认为：分楼盘分楼座，不同产品的底价不同，单独的萃英花园11000元/㎡不能全部一以概之。
即东的崛起
创智新区再次激活
创智新区一直在人们口中争议的存在，楼多人少，缺少商业配套。市政服务大厅已经建好了，东迁的计划一直在计划中，前期购买者入手时房价已经不低，不少人看空，但是不可忽视的是这个片区在居住品质上看确实优势很强。成片新房林立，龙山风景区、龙泉湖公园周围环境惬意，今年中粮“大悦城”商业项目开业，环绕市民服务中心的配套也会不断优化。
当初选择此片区的客户主要是公务人员和改善型需求的用户，当然不乏“进城”小青年，如今来看，也是利好占尽，毕竟价格还是上来了。西片区的优势是学区，东片区的定位可以说是综合的一座“即墨新城”，参考西海岸城市阳台片区，
不可小觑的北汽车城——未来可追“动车小镇”
青特去年打造即墨第一个项目——青特城，预期打入即墨，像城阳一样布局，选的地方很特殊，没有选择像城阳青特城一样的中心片区，价格优势巨大，周边的二手房钰泉花园挂牌价7800元/平，产业人员和当地土著细品更能明白。
城阳棘洪滩街道的产业支撑主要来源于“中车”项目，这个优势是得天独厚的，而即墨的汽车城是近年来引进的重点项目。青岛五道口成为奇瑞和奇瑞控股集团有限公司的大股东，分别持有两家公司51%的股权。
产业带动人口聚集，楼盘入住率提升后配套当然就起来了，目前此片区需求很大，青特这个当地开发商巨头以成熟的房地产开发实力和健全的物业服务能力，巧定位，用8500元/平的价格且有总价不超过80万的优势顺利占了先机。
2020年青岛各区域一把手表态GDP增长10%，汽车城是即墨重要产业支柱，这个片区产业发展未来不可小觑，同时新建商品房的开发会越来越多，今年效仿青特的开发商会越来愈多。
再看“海洋经济”
到底有没有海洋经济之说？传统来讲很多人认为贸易运输、船舶工业、滨海旅游叫海洋经济产业，重点主要在西海岸的董家口和青岛港，而蓝谷的重点是正处于技术储备阶段的未来海洋产业，如海洋能利用、深海采矿业、海洋信息产业、海水综合利用等。这种产业是研发投入相对较大，需求高端产研人才更多。
鳌山湾的发展，很多人现在迷惑不解，对鳌山湾蓝谷楼市不抱信心，接近“无产业、无配套、无人口”的地方，前途渺茫。2020年青岛海洋科学与技术试点国家实验室会议中心网上签约蓝谷首批重点项目，总投资210亿的35个重点项目，产业加持，今年国信综合体开工。齐鲁医院医院3年内投入使用，商业配套随着人口增加也会逐步完善。
青岛在北方最大吸引力在于沿海，就地理位置而言，真正可以发展旅游度假和人居环境的地方是“前海一线”，后海主要是传统产业和重工业，而前海一线目前是浮山湾、灵山湾和鳌山湾，三湾三城，南面看海的低价楼盘来讲，鳌山湾优势还是很大，从政策投放和最早开通的地铁线之一——11号线，首先拉动鳌山湾发展。
即墨东西南北开花不是没有方向，个中缘由是各区域定位不同，每个片区有独特的区位优势，地缘性客户为主，外地产业人员、新型科技、海洋经济相关人员涵盖很全，每部分人都有自己的选择。
即墨的“中心片区”到底在哪儿，还是有待商榷，不同片区不同楼盘不同，需要具体来看，需求和楼盘匹配，才能更精准买到价格合适优质产品。
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