我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔，金域学府小两房64平，110万，自住兼投资可以入手吗？另外，上次土拍过后房价明显上涨，7月份土拍还会给市场加把火吗？现在是赶紧上车还是在等等？

回答：金域学府这个价格不算贵，合理价。7月份的土拍，地块不如4月份好，还有很多限制绑定配套条件，所以热度不会比4月份高。总的来说，今年重庆土地供应量大，但重庆的热度已经启动了，如果不出强行调控的政策，会一直热到年底。

提问：浮云老师好，自主，4年后娃上小学，总价200左右，对位置没要求，麻烦推荐一下，谢谢。

回答：可以考虑的地方太多了，有冉家坝星光小学的学区，也有南岸区珊瑚小学，还有鲁能板块的巴蜀小学。你还是要看下对楼盘品质有要求没？

提问：雕叔：晚上好！请问御璟湖山的小户型，套内面积有66\/73\/79平，精装修的，总价在140-170万左右。纯投资的话，这房合适吗？谢谢！

回答：纯投资不选礼嘉。但要投资礼嘉，最好选学区房龙湖两江新宸。本身楼盘也不是龙湖这个级别能打的，再加上没有学区房加持，这个盘在礼嘉只能算中规中矩。纯投资还不如考虑核心区的轨道盘，北滨路的半山华府2房总价也才120w左右，还在观音桥辐射区。所以，不推荐纯投资跑这么远去买非学区房。

提问：雕叔，请问同样的年利率下，等额本息和等额等息差别在哪里？年利率3点几，5年的等额等息*款贷**15万值得要吗？

回答：等额本息：就是每期还的金额一样的，但前期还的利息多本金少，后期本金多利息少。等额等息：就是总利息除总期数，每月利息一样多。两者比较：等额本息比等额等息利息少，因为是“息随本减”。所以推荐等额本息。15w可以考虑，如果缺钱的话。不缺钱不要。

提问：FD关于转浮动利率说高于4.9才转。你怎么看

回答：举个例子：2019年12月的5年期以上LPR为4.80%。示例1：假设你之前的*款贷**利率折扣为基准利率的9折，即（4.9%*0.9=4.41%）执行。原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%-0.39%=4.26%），比原来的4.41%少15个基点。示例2：假设你之前的*款贷**利率折扣为基准利率的1.2倍，即（4.9%*1.2=5.88%）执行。原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（5.88%-4.80%=-1.08%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%+1.08%=4.26%），比原来的5.88%少15个基点。不管未来LPR如何变，更改后执行的利率，都是在最新的LPR上增加差额的基点。所以，不管固定利率是4.9以上还是以下，浮动利率的差额都是一样的。

提问：fd，想问一下对于大竹林板块的未来怎么看？目前居住+投资都在lh的新jyc系列。前几年入手时，“大礼照”（大竹林+礼嘉+照母山）板块也是整个重庆的热点。然后几年过去，礼嘉+照母山越来越风生水起，大竹林板块却基本要从主流消息里面消失了。这个区域居住环境还不错，建筑密度低，比较亲近自然（也可以理解为地方有点偏）。来福士医院就在这儿，规划的金海湾学校也要开始建了，基本生活配套也有。当然缺点也很明显，这儿刚好是热点区域外突出的一部分，很多时候购物需要跑冉家坝或者观音桥。北区的人区域气感觉是从江北嘴经观音桥到照母山\/光电园这一段，再过来的几公里一下就冷清了。两江四岸的规划，第一阶段热点从江北嘴到大石坝截止，现在感觉又在提礼嘉\/蔡家，感觉这大竹林一段直接被忽视了，毕竟江对面的双碑井口也有些偏，好像不是热点。想问一下大竹林未来定位是什么？因为所处位置，刚好可以作为很清净的低密度居住区？是不是某部分有钱人就喜欢这种清净的环境，毕竟有私家车就不想住在比较吵杂的中心了？这种板块升值能跑赢平均水平吗？另外，大竹林大桥等了这么多年，终于要开始建了，算是重大利好吗？大竹林到九曲河之间有大片空地，好像规划了很多住宅，到时候会对区域市场造成影响不？字有点多，不好意思。只是想问一下保值增值的话，这儿是不是适合长期持有（比如五年十年）？

回答：“大照礼”现在是北区新兴富人区，不存在礼嘉、照母山人气旺起来之后，大竹林就受人冷落了。可以参考重庆首个北区富人区：金开大道。金开大道上也不是每一个板块和区域都是很热闹的。大竹林算是光电园的高端配套居住区，这个板块地理位置优越，板块之间自然相连，无照母山的天然阻隔。所以未来房价也是紧跟北环板块的，这一点不用太担心。你说的大竹林大桥确实是一个利好，这个大桥通车之后，西区的人流量将分一部分人流从大竹林经过，大竹林的板块优势得到提升。所以，大竹林还是持续看好的。

提问：雕叔，如果该政策真正落地，会不会对重庆长期以来的疯狂供地有些许限制？

回答：如果真的这样实施了，对于重庆来说是个好事情。因为其他城市本来是土地供应少，中央才出这个狠招，把城市库存的土地逼出来，不要营造恐慌拿地的场面。但是重庆本身供应量充足，2020年都已经有了不少流拍土地，所以这样一限，加上重庆2021年土地供应量本身大概率会下降，反而使得重庆土地开始变得稀缺起来。长期来看，重庆的土地市场将告别“天量供应”时代，重庆楼市将迎来由土地市场带动的上涨行情。

提问：fd，最近想在周边买房，看了下金辉玖珑云璟，彩湖云璟，和融信海月渝州，这三个盘哪个更合适些，从性价比和后面保值增值来看，谢谢。

回答：融信海月渝州价格在建面17000元左右（精装、新一线独家团购价），*轨双**道，育才中学学区房；金辉玖珑云璟建面19500（清水），*轨双**道；金辉彩湖云璟建面17500（清水），单轨道。综合看来，三个楼盘都在同一个板块，其中融信海月渝州最近做促销力度更大，更适合入手。

提问：老师您好，听到有一种说法是重庆蓝领相对较多，高薪工作岗位相对较少，因此购买力决定了涨幅的天花板较低，房市价格走势一直较为平缓，不知您怎么看待这个说法？

回答：重庆蓝领的工资也蛮高的，工地上打工的农民工，辛苦一点也是10000多。另外你不要瞧不起重庆的白领，白领双份收入较多，兼职收入加起夫妻两人月入2w的很多。重庆不缺购买力，因为重庆房价便宜，所以重庆人满足了自住需求之后，就爱吃喝玩乐，国内很多旅游景区都有不少重庆人的身影。

提问：雕叔，下半年有没有推出的新盘，满足附近有好的学校，至少是区重点，楼盘品质不错改善楼盘，交通方便，在内环内，最好北区。主要是想自住还能小孩读书方便。总价希望220以内。

回答：下半年的新盘，都不敢主打教育了，现在教育是禁止炒作的点。所以你考虑的重点应该在二手房区域，北区。新村小学、华新街小学、星光小学、鲤鱼池小学这几个。

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