2022年2月17日，北京市政府官网公布了《 2021-2025年北京市国土空间近期规划 》。在这个规划中，详细介绍了北京城市未来五年，也就是从2021-2025年的“ 重要发展策略 ”。
通过这个“ 北京市国土空间近期规划 ”，我们可以对北京未来五年的城市发展策略总结成“ 三大策略 ”：
第一，“ 严守人口规模上线，引导人口布局优化，促进人口合理有序流动 ”，总结起来就是到了2025年北京常住人口不能突破2300万的“人口上限”，而且要求是要控制“ 2300万以内 ”。
也就是说，未来5年北京依然会严格控制“ 外地人口流入 ”，北京落户政策像上海、杭州那样出现大规模松绑的“ 可能性不存在 ”。
北京户口将长期存在，并同时将“ 严格控制落户规模 ”，这种严格 控制“人口增长” 的政策至少在2025年之前不会改变。
北京在“ 人口政策 ”上唯一的变化，就是要“ 引导人口布局优化 ”，直白一点说，就是要把“ 城区人口 ”引导到“ 近郊区 ”，实现城市内部人口在各区的“ 有序流动 ”，这种就叫做“ 人口调结构，优化布局 ”。
所以未来五年，北京的人口策略一是“ 持续严控增量 ”，二是“ 重点实施空间优化 ”，人口净流入“ 想都不要想 ”了。
第二，“ 坚定不移疏解非首都功能，持续优化城市空间布局 ”。
从目前看，从2021年-2025年的五年将是“ 非首都功能 ”大规模疏解落地的五年了。
那么什么是“ 非首都功能 ”？
其实在2015年的时候，国家发改委就曾经粗略提及“ 非首都功能 ”主要包括以下几类“ 大功能 ”：
第一类是“ 中低端制造业或者叫做一般制造业 ”，
第二类是“ 小商品批发市场或者是一般的农贸市场 ”，
第三类是“ 一批行政事业单位，主要是北京市属行政事业单位 ”。
第四类是“ 一批教育功能 ， 包括部分大学和职业教育学校 ”，
第五类是“ 一批医疗卫生功能，主要是大医院 ”，
从近期的消息来看，其实还包括了“ 第六类，央企总部 ”。
其实 第一类、第二类 的“ 非首都功能 ”已经疏解的差不多了，一般制造业和批发市场、农贸市场，都已经大规模离开了北京。
而 第三类 的“ 市属行政事业单位 ”其实已经开始迁入北京通州区，到2025年将会完成“ 北京行政中心全部迁入通州 ”的基本目标。
所以未来五年，从目前来看，最重要其实就是三大功能的疏解： 部属重点高校、三级甲医院及央企总部 。
规划中就提及“ 制定 市属医疗机构疏解提升 工作计划 ”，说明还会有一批城区的医院将会被疏解出去，疏解的方向分别是“ 北京城市副中心、近郊区，雄安新区及北三县地区 ”。
同时规划还提到“ 加大长安街沿线非首都功能疏解力度，以长安街沿线为主形成 政务功能相对集中 布局地区 ”，这就很明显了，长安街沿线的很多央企国企肯定要疏解出去了，长安街才是真正的“ 国家政务中心轴 ”。
由此可见，未来五年才是 北京“大疏解” 的重头戏！
第三，“ 大力承接城区功能疏解，打造首都发展新增长极 ”，这里其实主要是特指北京的未来要打造出 北京城市副中心、三城一区、北京自贸区 等多中心格局。
这些外围地区将大力承接城区功能的外溢和人口外溢，打造成为首都经济的“ 新增长极 ”，这样未来的北京就从原来的“ 单中心 ”变成了“ 多中心 ”。
这些“ 多中心 ”主要包括以下几种：
第一，“ 三大科学城地区 ”，包括海淀中关村科学城、昌平未来科学城、怀柔科学城。
第二，“ 两区 ”地区，亦庄经济开发区和顺义创新产业集群示范区，顺义和亦庄“ 并列 ”。
第三，“ 两大机场临空经济区 ”和“ 北京自贸区 ”。
由此可见，其实北京“ 城区 ”的产业功能已经被“ 分解及疏解 ”，传统的“职场中心”，包括 CBD、金融街、丽泽商务区、运河商务区 等等，都变成了“ 现代服务业集聚区 ”。
重要性其实有所下降，毕竟北京的未来重在“ 科技研发和中高端制造业 ”，服务业的重要性反而要“ 退而求其次了 ”。
服务业，从规划上来看，虽然依然是重点，但已经不属于北京发展的“ 产业核心 ”，毕竟四大中心功能中，“ 科技创新中心 ”才是核心。
北京未来的“ 科技研发产业、中高端制造业 ”全部在城市外围的“ 多中心地带 ”，这些地区的产业发展将会带动北京“ 多中心格局 ”的快速形成。
综上所述，从2021-2025年的“ 北京市国土空间近期规划 ”来看，我们重点强调三点：一是 控人口 ，二是 强疏解 ，三是 多中心 。
在未来五年，北京的人口增量依然没有“ 政策空间 ”，并没有我们想象中的“ 松人口上限 ”的可能性出现，首都依然“ 严监管，控流入 ”。
同时“ 强疏解 ”也是未来五年北京的最大看点，主要就是大学、医院、央企总部这三大功能可能会陆续迁出北京城区。
这将会引起市场的“极大轰动”。
最后就是 “多中心”的城市格局 会在2025年形成，除了北京城市副中心的通州之外，包括 亦庄、顺义、海淀北、昌平南、首都机场周边、怀柔、大兴机场 等地区，都会形成自己的“ 中心化格局 ”。
这些地区在未来五年，会逐渐形成 自己的产业区 ，吸引更多的 城区人口入住 ，将承接 城区的医院、优质中小学 进入，形成“ 区域发展中心 ”。
这种“ 多中心 ”格局的形成，必将改变北京房价的“ 环线定价逻辑 ”，未来的北京房价，并不是越靠近核心区，房价就越高。
所谓的“ 房价环线鄙视链 ”将会被打破，而逐渐形成了“ 区域中心级 ”房价定价逻辑，北京新的投资逻辑将会在未来五年逐渐重建。
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