又一巨头“坍塌”！如今市值200亿却负债2112亿！
世纪传动 今天
始于闽北，黄其森带着泰禾集团一路北上，风风火火杀下千亿房企帝国，却在2018的地产寒冬里陷入焦灼——债积太多、高端项目受管控、10位副总裁弃船而去。资金压力下，黄其森如何拆雷？
一纸公告后，泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾）再次将自己推向聚光灯下。
5月29日，针对备受关注的“偿债能力”问询，泰禾回复称，“公司年报显示的574.28亿元短期债务，在2019年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。”
2018年报显示，泰禾的2112.47亿负债中，短期债有574亿，账户上只有115亿元，货币资金对短债的覆盖比只有0.26。紧绷的资金链引来深交所关注、市场质疑，泰禾频登议论场。
沉默是金
2017年的景甜还是「京城四美之首」，凭借《大唐荣耀》打了一记漂亮的翻身仗。
不仅有老谋子《长城》这样全民关注的国内大片，更是连续参演好莱坞大制作，虽然是打酱油，但大甜甜的人气扶摇直上，一副艳压群芳的架势，11月25日，景甜不知道第几次在天津大礼堂为某个项目站台，盛赞：
“如果不是亲眼所见，很难想象泰禾金尊府占据了一个多么难得的地段，天津之心，百年一府，当之无愧！”
这个所谓的天津之心，就是泰禾的超高层豪华公寓金尊府。
大甜甜没想到她凉的这么快，同样没想到仅仅6天过后，金尊府就火光冲天。
短短十几分钟，大楼顶层成为一片火海，事故原因，据说是为了抢工期，施工人员直接住在了样板间，放空了消防水箱的水，导致消防设施彻底失灵，最后38楼以上的施工人员，死亡十人，受伤五人。
碧桂园坍塌事故后，杨老板专门开了一个发布会，现场多位高管鞠躬道歉。
而金尊府失火后，黄其森则生怕如港片中的说的每一句话都可能成为呈堂证供。
一直对这场大火保持着最深的沉默。
曾有高管建议他也召开一个发布会，但黄老板拒绝了，反倒是半个月后，他召集了一群记者，闭口不谈火灾，黄森林对着镜头，一股睥睨天下的气势油然而生，发出了震耳欲聋的声音：泰禾集团，2018年要破2000亿！
要知道，2016年的泰禾才400亿，短短两年时间，激增五倍！
如此蛮霸的口气，很有一位伟人在1936年2月山西石楼赏雪时，喊出「秦皇汉武略输文采，唐宗宋祖稍逊风骚 」的气魄。
但是好景不长，没多久，深交所就发函问询，表示了质疑，这一次，黄其森依旧保持最深的沉默。
一年后，各大房企纷纷发布年报。
但当初立2000个小目标的泰禾，却比以往时候来得晚了很多，面对犹抱琵琶半遮面的数据，深交所再度发函，连环十九问，这可比什么杨戬夺命三连狗，踏雪无痕四刀关，露娜月下无限连的大杀招还要狠得多。
5月29日晚，针对深交所此前直击“灵魂”的年报“19问”，泰禾最终给出了回复，在深交所要求的时间（5月15日）14天后。
即便“千呼万唤始出来”，泰禾的这份长达44页的回复函，对于始终关注泰禾的投资者和看客来说，依然有些诚意不足，更多的是在“打太极”。
深交所在问询函中直指——
2017年12月，泰禾董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率，要求泰禾说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。
但面对深交所的诘问，泰禾依然选择了回避，其销售额依然成谜。
泰禾在回复函中称——
董事长黄其森关于2018年销售目标2000亿元，以及2018年降低负债率的说法，是他基于当时的土地储备等情况做出的判断，属于他“对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺”。
对于资产负债率，泰禾倒是做了说明：“截至2018年12月31日，公司资产负债率为86.88%，较2017年12月31日降低0.95个百分点。”
同时，泰禾强调，“公司根据限购政策以及房地产*款贷**政策情况，在2018年度内适时调整销售方案，2018年销售金额未达到目标”，未来将根据企业发展情况及管理体系和数据体系建设情况，“适时就相关数据开始进行自愿性信息披露”。
虽然这一段回应洋洋洒洒长达390字，但除了承认公司2018年销售金额未达到目标以外，对于深交所要求说明的2018年度实际销售额，泰禾依然选择了避而不谈。
无论如何，泰禾头上一直悬的那把达克摩斯之剑，又下落了几寸，刺入头骨，只是时间问题了。
卖地求生！
万科天天喊着“活下去”，却势头越来越好；泰禾天天宣传无风险，却偏偏命悬一线，不得不说命运无常！
5月17日晚，泰禾集团连续发布三个公告：
宣布将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产，总交易对价约为39.72亿元。
而这已经不是泰禾集团第一次变卖资产了，在一个多月之前的3月22日，：
泰禾作价3.8亿元将持有杭州蒋村项目的杭州艺辉公司51%股权出让给上海煦晓；随后，又作价18.1亿元将南昌茵梦湖项目所涉4家公司51%股权转让给福州傲尔；作价6.3亿元将漳州红树湾项目公司漳州泰禾转让给厦门悦霖；作价9.3亿元将杭州同人山庄项目公司临安同人转让给杭州傲润。
值得一提的是，总价77亿资金的7个项目的接盘公司，全部是来自同属福建的房企世茂控股。
为了回笼资金，两个月内连续出售旗下七个股权项目，并且是赔本出售，曾经上百亿买入，如今却仅仅套现77亿，可见泰禾集团资金链已经到山穷水尽的地步了。
这个曾经的闽系房企头部企业和它的掌舵人黄其森终于还是落到了“败走乌江，背水一战”的结局了。
而这一切或早已注定！
闽商进京
泰禾故事的开始，和创始人黄其森有着千丝万缕的联系。
1996年，黄其森放弃体面的福建省建行工作，下海创立泰禾、进军地产界，先后在福州开发天元花园、天元美树馆等楼盘。
事实上，在地产界诸位大佬中，黄其森是少有的科班出身——15岁考入福州大学建筑系，至今仍被学院官网给予“土木人的商业神话”称号。
2002年，大部分的闽系房企还在福建积累资本之时，黄其森率先领泰禾挥师进京，在与燕郊一河之隔的通州潞城开发“运河岸上的院子”。众人皆难以想象，这个出了东六环的项目，最终会被誉为中式别墅的发端，成就以中式院子自成一派的泰禾跻身房地产TOP20。
彼时，欧美风情流行，一众房企都将房子建成现代风格，黄其森却执意要打造中式别墅，“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中国人自己的乡愁呢？”
生于1965年的黄其森自幼受到作为语文老师父亲的言传身教，钟情于中国传统建筑文化，有着对院子的深刻理解，“院子之于我们中国人，早已不仅仅是一种生活方式的铺陈，更作为一种内在于我们文化血脉的基因，体现着对生命真意的世界观。”
但尽管在设计理念和市场推广上都相当卖力，首度面世的“运河岸上的院子”并不叫座，首期入市的101套别墅，门可罗雀，成为北京市场上有名的“曲高和寡”者。
质疑汹涌而来，销售僵局之下，黄其森和泰禾不得不升级改造院子，将墙高提到4米，面积扩到400-1500平米，门面升级为壮观的大宅门。
2009年8月，“运河岸上的院子”二期重出江湖。时值房地产市场迎来最好的时光，开盘两个月，二期院子承包北京500万以上别墅成交套数、成交金额第一的“双冠王”。黄其森赢了，成功把原本价值6亿元的楼盘，卖出了80亿元的价格。
5年后，被改造成江南水乡风的中国院子问世，一炮而红被誉为“国宅”。这家来自福建的房企，踩着时代的节点，迎着中国新富基层的口味，销售业绩不断飘红，一举夺得2014年北京别墅销量冠军以及全国2000万以上别墅销量冠军。
“他很执着、执迷细节、乐于创新，这也是泰禾品质蜚声全国的原因所在，”在万通控股董事长冯仑看来，黄其森和他一样，“追求理想，顺便赚钱。”
从地方品牌跃居全国品牌后，黄其森扬言进军商业地产。2011年，泰禾拿下福州北城和东城两幅地块，计划“再造一个东街口，一个让福建人为之骄傲的东街口”。
这一次，情怀之外，黄其森对标王健林。在他的蓝图中，泰禾要学习万达的速度和模式，更要超越万达的品质，“我们不复制产品，我们要为这座城市创造作品，为时代奉献精品”。
铺大局，埋隐患
平实、内敛、冷静而温和，这是外界对黄其森最多的评价，但就是这样一位用极致耐心打造院子的人，在2013年起带领泰禾大肆圈地、激进扩张，埋下一颗又一颗地雷。
2012年，泰禾营收26.3亿元、利润3.2亿元，次年其便豪掷195.3亿元拿下北京、上海、福建12幅地块；2015年，其再斥57亿元拍得深圳2块地，以8万元楼面地价刷新全国地王纪录。
到了2016-2017年，“降杠杠”成主流，万科等企业均对市场保持谨慎态度时，泰禾逆势而行。数据显示，其拿地金额从2016年的266.4亿元攀升至552.4亿元，新增土储面积从2015年的38.69万平米增至792.8万平米。
“2013年-2015年，泰禾在北京、上海、深圳通过公开市场获取了大量的优质土地。今天的业绩证明了当年的判断。”在黄其森的逻辑里，此为顺应市场大势的壮举。
值得一提的是，从2016年开始，泰禾通过收并购拿到90%的土地，“平均来看，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半左右”。
黄其森信心满满，“土地成本是最大的成本，我们把它控制住了，回旋余地就很大了，我们不会再在其他成本上特别纠结，我们只走精品路线。”
事实却证明，泰禾并没有踩上土储利好期，2016-2017年间的地王项目扎堆入市后普遍亏损。同行融创中国执行董事汪孟德也曾感慨道，“经过2016年、2017年的涨幅，不少核心城市大体已经到顶了。”
而受宏观调控及地方政策影响，泰禾2016年在广深区域拿下的项目进展缓慢，深圳尖岗山“地王”项目也迟迟未能入市。
业绩、股价全靠“喊”！
泰禾，有点像乐视，甚至某种程度上还不如乐视，在地产行业，不上不下，勉强算是二线房企偏上；论规模比不上碧、恒、万、融，论掌舵人魅力、魄力更是差王石、许家印、杨国强等一截。
但是，有一点他们都比不了，能说！或许仅仅比贾跃亭差点吧。
上市公司啥也没做，就靠董事长随口吹个牛逼，市值就翻了两倍，增加340亿，神不神奇？刺不刺激？
“1000亿，泰禾才刚刚开场！2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元”。2017年底黄其森大出狂言：“同时，我们还要降低土地成本，争取在上半年将负债率降到 79%，下半年降到75%。”
也是在这样的情况下，泰禾的股票达到了它有史以来的巅峰。
一句话带来的结果是，市值在不到两个月的时间内，暴涨约175%，几乎翻了两倍。12月22日收盘价是16.56，一个月后的2018年1月14日最高价为43.47，总市值从200亿元直飞540亿。
结果如何？自然不用多说，如果真的做到了，现在观察君也不会来吐槽了。
2000亿，对于泰禾而言几乎是一个不可能完成的水准。2017年的泰禾销售额仅仅1000亿，想要在短短的一年内翻翻，无异于一次大发展。
而泰禾为实现该目的，也是进了一番力的，那就是学习碧桂园，高负债、高周转！
发展全靠高负债！
高负债的结果是喜人的，2018年报显示，泰禾的2112.47亿。但是，泰禾不是碧桂园，做不到碧桂园第二，即无那个实力，也无地利、人和！
虽有天时，却无地利人和！
黄董事长曾毫不避讳地说：“泰禾融资的渠道是多元化的——我本身是银行出来的，渠道比较广泛；泰禾又是上市公司，金融机构很愿意跟我们合作。”
从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，泰禾可谓是信手拈来。
有天时，地不利人不和，结果只有一个！
路子广，能够借到钱这是天时。但是，这就造成了泰禾短债长投和多元化借贷，一旦政策环境、市场生变，这个天时就成了泰禾最大的*弹炸**！
泰禾成功做到了2000亿！可惜此2000亿非彼2000亿，是负债而不是销售额。
即使是从资产负债率看，泰禾的资产负债率（总负债/总资产）已经接近87%，远超过行业78.9%的水准。
更糟糕的市场上已有的在销房产，因为主打高大上、高位入市的原因，定价较高，降价又陪，再加上政策压制，如今想要降价政策不允许。
2016年以前，恒大、碧桂园凭借加杠杆成功走向胜利，但是这个大背景是中国房地产迎来大反弹，现金流源源不断；相反，泰禾是在2017年这个高点进入的，虽然不缺资金，但是这个时候地价贵、房价虚高，等于高位接盘。
这样的结局就是，等到2018年国家进*房行**产调控的时候，无法降价回笼资金，原有高价位买入项目也因资金短缺，低价卖出。
2018年下半年至今，泰禾在全国的多个项目率先降价回笼资金，合肥院子因为大降4000元，一度引发老业主*攻围**售楼处维权，成为去年楼市降价潮的一个注脚。
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一方面，“借旧还新”难以为继，市场上借不到钱了；另一方面，自家董事长也不争气。
人不和。上面观察君提到了泰禾股价大涨，第一时间我们的黄董便开启了质押套现模式
普通人除了柠檬精一样无限羡慕和嫉妒，只剩感慨：曾经有份发财的机会，我却没有珍惜。等到我失去的时候才后悔莫及。人世间最痛苦的事莫过于此。
出来混迟早是要还的。空有天时的泰禾地产终于迎来了至暗时刻。
除此之外，泰禾部分并购项目本身复杂的股权关系以及背后隐藏的债务、规划等问题，也让泰禾多次与出让方对簿公堂。从去年的泰禾南京青龙山项目债务纠纷，到今年的沃得宝华股权纠纷，泰禾在泥潭里越陷越深。
更为严峻的是，高杠杆扩张带来了高负债率。截至2019年第一季度，泰禾资产负债率为85.4%，远高于行业资产负债率70%的警戒线，而净资产负债率仍高达279.19%。
▲2014-2018年，泰禾集团净资产负债率情况。
债务数据处于高位，泰禾的债务偿还能力也有待验证。
截至2018年，泰禾在手货币资金为149亿元，不足以覆盖160.38亿元的短期负债，更无法覆盖其一年到期的非流动性负债413.9亿元。此外，泰禾的速动比率为21.68%，资产立即变现用于偿还流动负债的能力较差。
简言之，得益于一场不顾后果的豪赌，泰禾在2017年迈进千亿房企阵营，却也在2018的房产寒冬里陷入焦灼，地没囤对，债积太多。
“天降”神秘接盘侠
远水难解近渴，面对迫在眉睫的数百亿债务，单凭天生去化慢的高端豪宅项目，恐怕难以让泰禾在2019年全身而退。
从今年3月底至今，泰禾连续发布5份转让公告，反复拆借和促销之余，开始断臂求生。
3月22日，泰禾作价3.8亿元将持有杭州蒋村项目的杭州艺辉公司51%股权出让给上海煦晓；随后，又作价18.1亿元将南昌茵梦湖项目所涉4家公司51%股权转让给福州傲尔；作价6.3亿元将漳州红树湾项目公司漳州泰禾转让给厦门悦霖；作价9.3亿元将杭州同人山庄项目公司临安同人转让给杭州傲润。
4家接盘公司，全部是来自同属福建的房企世茂控股。
短短1个月时间，泰禾不但入账接近30亿元，极大改善了现金流和债务，同时根据转让公告数据，几笔转让还创造出大约共6亿元的净利润。要知道，2018年全年泰禾净利润才只有26亿元，仅靠出售项目权益，泰禾盈利已接近去年1/4。
泰禾受益，世茂又何以慷慨解囊？
“我不好多说其他，但可以透露的是双方合作不止这些项目。”在3月底的世茂股份（600823SH）业绩会上，世茂二代掌门许世坛未就接盘做出详细解释。
泰禾方面对《棱镜》表示，公司并不存在“出售项目”，而是与其他房企强强联合进行合作开发，在与世茂合作的这些项目中泰禾仍然有相当权益，并非转让部分股权后就“撒手不管”。
接近泰禾人士告诉《棱镜》，与世茂的合作短期目的在于减轻财务方面压力，长期则是希望与优秀企业合作，提高在成本把控和运营管理方面的能力，取长补短。该人士透露，世茂、华润这些公司在成本和运营上的精细，对黄其森触动很大，他希望改变泰禾以往“花钱大手大脚没有成本意识”的状况，密集的管理人员调整也与此相关。
实际上，在与世茂接头前，黄其森的瘦身*法大**已经全面开启。2018年12月，泰禾突击将福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾打包作价6.3亿元转让给福州运成兴通，在损失544万元净利润的情况下，三家公司不再并表。
工商注册资料显示，3家项目公司注册时间在2012至2014年之间，也就意味着对应楼盘项目已经开发至少4年时间。
根据企查查资料，这3家老盘均出现买卖合同纠纷，尤其是福州泰航，该公司旗下位于福建长乐市的楼盘项目共有7起销售纠纷案，均与购房人按揭断供相关，而福州泰航作为按揭担保方，由于垫付按揭款得不到偿还，最终以原告身份起诉购房者。
运成兴通又是为何要吃下泰禾出现大量违约纠纷的楼盘项目？
工商资料，运成兴通成立于2015年3月，股东为自然人黄祥朝和黄身霞，持股比例9:1，截至2017年，运成兴通总资产13亿元，净资产4270万元，当年营业收入740万元，净利润-71.02万元。
实际上，早在运成兴通成立当年，便以5.5亿元吃下过泰禾子公司福州泰盛47.5%股权，福州泰盛2013年便成立，但旗下预计总投资约40亿元的住宅商服项目永泰葛岭，一直因项目土地最终出让面积未确定而未取得土地使用证。
泰禾公告回应，运成兴通与泰禾及黄其森等重要股东间不涉及关联交易与关联关系。
根据企查查数据，除从泰禾手中得来的4家公司外，黄祥朝和黄身霞还拥3家有分别从事金融、贸易和投资，均是在2015年才成立，此外再无持有其他企业。值得注意的是，2019年3月底泰禾甩卖项目之时，运成兴业将全部股权质押给了兴业国际信托有限公司。
2015年从天而降的神秘接盘侠，让泰禾的瘦身道路多了几分玩味。接近泰禾人士对《棱镜》表示，泰禾未来仍会在手头项目上继续引入合作方共同开发，但时间和对象，仍然处在动态的谈判过程中。而在剥离不良资产方面，该人士认为是一种可以理解的行为，对改善报表有很大帮助。
风水轮流转，无论如何，并购市场上的泰禾已经从两年前叱咤风云的受让方变成了如今的转让方。
这种命运轮回，恰似15年前坐落在通燕高速旁的那片新中式别墅，因为风格和价格，门可罗雀。坚持了4年，黄其森将其改头换面成欧美风的泰禾红御重装上阵，购者更寥。又忍了6年，又被改成江南水乡风的中国院子终于问世。
“人力高周转”
“危机已经过去，现在的泰禾，已经没有大的问题。”唱衰的声音不绝于耳，黄其森接受自媒体“包邮区”采访时却表示，比起债务压顶，更大的困难是团队士气需要凝聚。
过去一年间，泰禾高薪搭建队伍，既有龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福高管陈波和李斌、万科集团西安公司总经理钱嘉等同行的高管，也有中国证监会第七/八届发审委员会委员封和平、北京市住建委综合审批改革办处长周润娟、建行总部投资银行部总经理黄曦等体制内人才。
按照黄其森的设想，招揽来的这波人将各司其职，在财务、投资、品牌、政府关系、“泰禾+”、营销等方面发光发热。然而事与愿违，被挖的钱嘉、陈建豪、伍小峰等人履职不足一年便离职，沈力男、朱进康和郑钟等老人还弃船而去。
据“包邮区”报道，过去一年，黄其森每天都在中国院子面试高管。中国院子也经常有百来个高管开会，高管们呼啦啦来开会的场景甚是壮观，但这么大的高管团队，不知能有几人被黄其森完全信任。
这与黄其森的个人意识不无关系。
在泰禾，岗位设置实施“双人四眼”制度，一个岗位两、三套人是常态，高管的工作也分得极其细致，从品牌营销到战略投资、信息化管理，集团的每一项具体业务皆设专门的副总裁。此外，大大小小的会黄其森都会参加，小到每套房子的具体定价、项目开盘，都要亲自指示、参与管理。
而据多位在黄其森身边的高管向自媒体“地产一条”透露，黄对一个人的喜欢和嫌弃可能只是一瞬间，上午开会还在表扬，下午就让人力把这人炒了。即便你干得再好，他也会让人力在市场上不断找你这个岗位的人。
“大部分企业家身边都有一帮死忠粉。但黄老板像一个典型的中年男人：一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。”自媒体“包邮区”主理人如此评价道。
财经评论员严跃进则表示，从实际过程看，企业若是因为产品创新，那么适当做人力资源优化也必要的，但是对于一些企业原有的员工，也需要给予关注。若是此类管理层离职，本身对于此类企业也是有压力的。
不过也不是没有任何机会，曾经恒大、万达也均受到过流动性危机，但是最红经历轻资产上阵，也算是都成功上岸，摆脱了危机。
去杠杆的大环境下，万达把文旅项目卖给融创，77家万达酒店卖给富力，将万达百货全盘交给苏宁。可以说对自己毫不留情的、斩钉截铁，转型轻资产上岸。
当然，也可能如最终华夏幸福委身平安一样被迫委身他人，前车之鉴。
2019年5月的一个雨天，运潮减河南岸的首都副中心核心区，几幢高楼正在封顶，不知何时，每天往返于京燕之间的人群已经望不到头。当初“院子”外的荒凉，总算多了些旺气。可惜，“它”傲慢的躲在高墙里，仍未售罄。
财聚人聚，财散人散。
站在风口，天时地利人和，你可能就是天上的猪；但是，当大势转向，逆风而行，最终的结局就只能是苟延残喘、拼死求生。
“泰禾创业23年至少有20年处在破产边缘，但每逢险境总能化险为夷，并在过程中实现了规模扩张，渐渐到了大而不能倒的地步。”不知此时，黄其森还能否带着他的员工一起迈过如今这道坎。
来源：无冕财经（ID：wumiancaijing）；金融观察家（ID：financetop）；深悦会（ID：AISHENYUEHUI）；一点财经