从去年下半年开始，上海二手房市场成交量不断走低，200w的房子，降20w-30w，下家都不乐意买，还想再压个5w-10w！
房票限制、新房价格倒挂、老破小*款贷**年限越来越短等种种原因，最后导向一个结果：二手房市场越来越低迷，而且还呈现循环反应：手里的二手房无法脱手--->买不了下家的房子--->下家也遇到同样问题~
很多房东抱怨：“买房难，卖房更难！”到底有多难？我们今天就采访了一位刚经历过市场低迷期的卖房者，他的故事就发生你我的身边！
被采访者：老陈（化名）
职业：家装项目经理
故事背景
老陈是外地人，刚开始工作的时候，他在妻子的老家金山买了一套93㎡的毛坯作婚房，户型好，楼层也不错（3F），因为老陈自己就是做家装的，所以这套房装修的时候格外用心，他们每周末都会回这里住，陪陪金山的家人。
而平时因为工作的关系，老陈和妻子一直租住在北中环汶水路地铁站附近的老公房。2015年初，租他们房子的房东突然要求涨价，从之前的1500元/月，涨到2200元/月。
老陈当即决定，咬咬牙日子过得紧点也得在彭浦按揭一套房，一来想住多久就住多久、二来房租都是别人的，月供却是自己的，当时彭浦均价2w4。
没想到买完房第二年，楼市迎来一波大涨，老陈吃了一波完整的涨幅，采访过程中，他开心的笑了：“要感谢那个涨价的房东”。
随着年龄的增长，老陈也步入上下老小都需要照顾的时候，可是他眼前的情况是：金山的房子太远，彭浦的房子又太小。老陈琢磨着：如果能换一套近郊的大房子就好了！
所以从2018年6月开始，他就将手上两套房同时挂出来，盘算着先卖掉哪套，就用置换出来的钱在近郊靠近内环、中环的位置，再按揭一套面积大些的，可以接父母一起来住。以下是老陈的真实挂牌故事，你有类似的经历吗？（下文中“我”，指老陈）
彭浦：挂了9个月，只有3个人来看房
房源画像 ▼
✔ 项目名称：岭南路50弄
✔ 面积：53.4㎡；楼层：6F
✔ 均价：4w6+；总价：250w
✔ 对口小学：彭浦第一小学
✔ 户型：2室1厅1厨1卫
老陈把彭浦房源放到链家上，从2018年6月挂到2019年3月，这9个月的时间都有哪些人来看房呢 ？
01看房者
“这对夫妻冲着学区来的”
这是一对崇明的夫妻，因为孩子教育问题想买一套学区房，看上我（老陈）这房子就是冲着“彭浦新村第一小学”，这是彭浦这边的重点小学。不过最后他们觉得市场还在往下走，想再观望下！
02看房者
“外地年轻小夫妻社保刚满5年”
这对夫妇今年刚拿到购房资格，手上预算也有限，两人又都在内环上班，所以就想看看中环周边的老公房，但是他们的心态是“想买房，但不着急马上买”，看完房子后也不了了之了，原因有二：
- 楼层太高（6F）
- 还想观望下市场
03看房者
“完全来打酱油的！”
这次来看房的，就只有1个人，ta就简单为了一些关于房型、装修的问题，就走了...在整整9个月挂牌时间里，只有3次“看房”：
- 2018年11月之前的两队夫妻；
- 11月之后到今年3月为止，就1个人来看房，还只是随便看看，聊不到5分钟就走了
老陈说：“去年下半年，我每天下班后就去中介那里转转，其实每个门店、每个销售手里都积压着很多房源，价格不仅优惠，还可以再谈，就这样的情况下，还是没客户！来看房的人，也是持观望的状态，更别提进入讨价还价的环节了！”
最后，考虑到孩子上学等问题，今年3月，老陈就把链家上彭浦的房源撤下来，不卖了！
金山：降8w我没卖，现在悔肠青！
房源画像 ▼
✔ 项目名称：枫岸华庭
✔ 面积：93㎡；楼层：3F
✔ 均价：2w1；总价：198w
✔ 对口小学：枫泾中学、枫泾小学
✔ 户型：2室1厅1厨1卫
2018年6月，我（老陈）把房子挂在链家上，当时挂牌价198w，3个月后有人出价190w，我没卖，之后市场就是一路跌......
老陈在金山的房源，户型和楼层（3F）都是精挑细选的，通风、采光、格局都不错，还有装修，用他自己的话说：“是用心装的！”，所以这个房子跟同区其他房源相比，还是很有竞争力的。来看房的大部分是金山本地人，前后大概有15次“看房”，如果分类的话，来看房的客户可以分为这3类看房者：
01看房者
“一句话都不说，看完就走”
有的人看房就像来观光一样，根本不是诚意来买房的。
别人来看房，进门很自觉自己戴鞋套，“观光客”是径直走进房子，自己去看客厅、厨房、浴室，看的过程中一句话不说，最后中介还没来得及说话呢，人就走了......老陈开玩笑说：不知道的还以为是家里进了小偷~
02看房者
“砍价8w，当时没同意，现在后悔了！”
去年10月份前后，有一个客户想买我的房子，但是一开口就要砍掉8w。
我的房子无论楼层户型，还是装修保养都是很好的，关键我挂的价格也是市场价格，并没有涨价，所以对方砍价8w，我没同意。
而且我当时对市场还是有信心的，觉得总归是可以卖掉的，但没想到之后，连打电话来问房子的人都没了。
03看房者
“看完2小时，就定了！”
就在我以为卖不掉的时候，也就是接受你们采访前一天，这套房子终于被人看中。他们是金山本地的一对小夫妻，男主在嘉善工作，户口在金山，他们卖了嘉善（和金山枫泾镇相邻）的房子，想来金山置换一套大些的，于是就看中我这套了。
现在想来，我（老陈）想从远郊置换到近郊大些面积的房子，他们想从嘉善置换到上海远郊一些的房子，我们都在一条看不见的台阶上。
我出价168w，他们跟中介嘀咕说要砍掉20w，中介说他说不出口。最后我（老陈）说：“今天正好我在家，价格方面的事情我有决定权，砍20w是不可能的，但你要是诚心想要这套房子，我可以把零头（8w）抹掉，我也是着急想买别的房子。”
2小时后，我在开车回市区的路上，中介电话我说这套房子他们要了！我心里石头总算落下了，虽然损失了38w......
相比老陈，老陈妻子的两个表弟就幸运多了，他们在18年上半年挂的房源，同样是枫岸华庭，一个4F，一个6F，没过两个月，房子就按照当时市场价卖掉了；老陈6月开始挂的房，9月遇到开价190w的客户没答应，最后成交损失近总价的20%......
有意思：金山的房子卖掉了，彭浦的反而没卖掉
当然，这里面最重要的原因还是价格的原因，但我们在跟老陈的聊天中，还了解到了一些有意思的现象：
01
购房群体发生了改变
- 老陈自己就是做装修的，所以他对装修市场的客源变化格外敏感。
- 他说：去年我们公司接的装修单子，小面积vs大面积的装修订单比例是：70%vs30%，今年这个数据对调了：30%vs70%，置换人群成了上海购房者的主流。
02
老公房的小bug
- 很多手里有一套老公房的房东都有一种体会，就是自家房子的*款贷**年限变低--->影响购房者月供金额--->直接影响购房者能不能买得起房。
- 以老陈在彭浦的房子为例，这是1988年房源，老陈按揭的时候，就只有16年的*款贷**年限了。看上去总价很低的老公房，其实未必那么“便宜”。
03
看空市场，购房心态改变
- 在市场下行的时候，购房者如果不是碰到了dreamhouse，多半会持观望的状态；
- 接受采访的时候，老陈就跟我们说：我把原本拿来买房的钱，拿去做了理财投资，赚到的利息可以覆盖我每天的日常开销；但是如果现在拿来投资房产的话，涨跌还不清楚，但是每月的月供压力是在那的；而且如果投资的房产是需要装修的话，那就意味着又要占据我的一部分现金流，不划算！
如果你是老陈，金山的房子会卖吗？