中国人在取名字上的天赋天下无双，仅带“滩”的地段就有六七个，最近又搞出来一个“前湾”，真是让人五体投地。

这么多“滩”登上历史舞台，是因为自深圳以及浦东新区开发以来，LD们纷纷爱上了“画圈”： 大手一挥，不管什么烂地转眼就是市中心，堪比点石成金。 2002年，浦东开发已经十年有余，又有位领导画了一个圈：南外滩的董家渡要建成上海最大的滨水聚居区。

01对于黄浦江两岸的开发，领导定了两条原则：第一，开发企业要有资金实力；第二，建设一定要快。后来因为种种原因，这两条原则全没守住。刚开始进入董家渡的是上海首富周正毅，资金实力毋庸置疑，不过后来锒铛入狱，开发事业不了了之；后来泛海系、华润、浙江华浙纷纷抢滩登陆，当然最大地主是泛海，拿下了25万方的土地的一半。后来顺利上市的只有华润地块，2005年推出名盘上海滩花园。

浙江华浙因为公司重组等问题，地块转让给绿城、东海地产，直到2009年才推出豪宅“绿城黄浦湾”。

泛海系来势汹汹，项目却迟迟不肯推出，十余年后才以泛海国际住区面目上市，而2018年又转手给了融创，此时地价已经翻了十倍不止。

2014年董家渡13/15号地块开拍，建面高达120万方，最后被中民投联合体拿下，创造了中国地王——248.5亿元。

刚开始中民投野心勃勃，案名“董家渡金融城”， 声称三年就收回成本。

金融城渲染图

然而中民投后面遇到了资金问题，2017年被迫将45%股权转让给安信信托，后来安信信托财务状况也不理想，项目仍然无法顺利推进。

2019年初，中民投完全撤出，将所持剩余股权转让给绿地，“董家渡金融城”也正式更名为绿地外滩中心。

然而就像魔咒一样，项目刚转让，2019年底绿地就传言爆雷，负债超过9000亿，大量项目陷入停工。

其实上海的新城开发大多不顺，北外滩开发了20年，住宅用地前几年率先拍出，到现在都快成“老破大”了，写字楼才建成白玉兰、商业才建成一滴水等二级项目，直到2020年重新整装待发。

东外滩境况更差，八埭头雷声极大，到现在住宅都没卖完，商业只开了一个渔人码头毫无人气。

不过这两个区域一方面是*迁拆**困难，一方面是先天条件不足，像董家渡这样波澜起伏，动辄股权变更换爸爸的情况却不多见。

就好像168CM的男孩子打不了篮球尚属正常，198CM的体育生遇到垃圾教练前途暗淡不得不让人惋惜。

董家渡为什么遇到这么多垃圾教练？

02

董家渡金融城，自然以金融为产业核心，不过打出金融牌的区域可不董家渡。

陆家嘴是长房长孙，地位无人能及；前滩已经明确不抢陆家嘴生意，以金融边缘行业为主；徐汇滨江去年刚推出地王项目，要打造“西岸金融城”。徐汇区有名的执行力爆表，不过这里确实没有太多金融行业基础，与陆家嘴互动也颇为困难，上交所等核心机构都在陆家嘴又不得不产生联系，前景只能说五五开；数据上看，北外滩无人能敌，180米以上的超高层建筑就规划了16栋。风头正盛的前滩最高建筑前滩中心280米，150米以上高楼也多达9栋。相比之下，绿地外滩中心150米以上办公仅4栋。

绿地外滩中心规划 不过绿地外滩中心仅仅是外滩金融聚集带的一部分，如果连同其他滨江商办在内（比如外滩BFC）体量将大得多。

外滩金融聚集带是2009年提出的区域概念，本质也是利用传统金融中心外滩的影响力，继续提升上海金融中心的地位。陆家嘴隔江相望，虽然跨江大桥、过江隧道越来越多，却始终做不到与外滩无缝衔接。简单的来说，在万达瑞华酒店参加外滩金融峰会，听完马爸爸精彩演讲之后，回董家渡只需要沿江走10分钟，回陆家嘴需要堵车不知多久。所以即使董家渡开发一波三折，2019年绿地接手后还是吸引了不少金融企业入驻：中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建设银行等等。而北外滩剑走偏锋，提出航运金融的概念，其实与“互联网+”的套路差不多：金融+航运。金融本质没变，航运又不太景气，所以北外滩虽说有超过1800家航运企业入驻，金融产业却并不顺利。2020年新的规划又一次出台，840万方的体量确实激动人心，“上海会客厅”的定位也不可谓之不高，不过产业导入却复杂得多。所以在各种“滩”之中，目前董家渡的发展落地概率最高。03作为一个为买房人服务的公众号，内容一定要落地到房地产——董家渡是否有可以入手的房子？熟悉环二的朋友一定知道，环二评价一个区域性价比，除了分析产业还需要分析板块居住定位、宜居性如何等等——董家渡这里目前并不是一个宜居区。虽然地处内环，这里在历史上并不是“高贵”地段，只是介于老城厢与黄浦江之间的一处相对繁华的区域商业中心。

如上图，黄色圆框内是上海县城 图中可以看到，同样是老房子为主，老城厢绿化、规划都比老卢湾地区差得多。

在上空俯视，老城区地区密密麻麻的公房，没有任何建筑美感，也鲜有道路绿化。董家渡在*迁拆**之前，居住舒适度还不如老城厢——整体以棚户区为主。不过所谓物极必反，条件最差的董家渡优先得到开发机会，经过十几年的*迁拆**，已经以全新的界面呈现给世人。尤其是豪宅绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、华润外滩九里等项目，将区域居住定位推到上海顶级。甚至绿城黄浦湾热销时喊出30万以上的单价，冲击沪上第一豪宅。

更重要的是，老城厢地区已经成为*迁拆**工作重点区域，意味着这里将持续有新房上市，接力绿地海珀外滩继续提升板块宜居性。04目前困扰董家渡的痛点是这里缺少大体量商业以及优质学区，没办法，谁让出身不好呢。传统的商业中心南京路、淮海路依旧繁华，顺利开发的五角场、徐家汇也灯红酒绿，屡屡不顺的董家渡仍然是商业荒漠——导致整个黄浦东南部都没有大型商圈。绿地外滩中心规划有10多万方商业以及休闲空间，建成后有效补充BFC留下的空白，仍然难以达到市级中心的地位。不过金融中心的建成，对居住定位的带动作用仍然可观——重要的不是带来多少客群，而是地段价值的提升。环二多次讲过，房价本质上取决于观念，或者说共识。陆家嘴滨江可以成长为顶级地段，陆家嘴金融中心的客群提供核心购买力吗？不见得。陆家嘴滨江豪宅的客群来自全上海，甚至全国，不过陆家嘴金融城的顺利建设，一举将陆家嘴推向一级地段，居住区自然水涨船高：共识形成。中环内资源上差距已经不大，次新房普遍登上10万单价门槛，真正决定板块差异的正是“板块观念的共识”。 2020年初，绿地海珀外滩13.8万的单价开盘，当天清盘；几个月后，万科中兴路一号13万的单价开盘，即使有罗杰斯概念加持，卖了将近一年才去化2栋（共计8栋）。看得出来，万科做了大量努力，希望通过自己一己之力提升板块价值，就像举着长矛奔向风车的堂吉诃德一样值得钦佩，不过始终是无济于事。 在地段共识上，董家渡低于南京西路、淮海路、原法租界等核心地段，却高于长寿路、老北站等内环非核心地段。 随着上海经济东移，黄浦江的重要性与日俱增，甚至会成为上海整体中轴线。位居黄浦腹地、走路10分钟抵达外滩、一线滨江，随着金融中心的落地，有望成长为一级地段。特别是前期几个项目已经营造了顶级居住区的氛围。董家渡的另一个优势是，周边有适合的入手标的。网上有个段子流传已久，说的是“全网唯一感谢前女友的男生”：前女友是上海人，之前逼他很紧，20年前竟然逼他在陆家嘴买房。

后来陆家嘴成了宇宙中心，大赚特赚。 到听到陆家嘴三个字时，环二就知道这个人不懂房地产。陆家嘴开发之前根本没有住宅可买，1999年才推出第一个项目仁恒滨江园，当时售价近1万元/平米，到现在确实翻了10倍。不过1999年上海市均价3100元，到现在翻了20倍。而且1999年的上海均价，大部分统计的是中环内的产品，到现在远超20倍。所以一个区域发展是否迅速不重要，重要的是在适当的节点是否有适当的产品供你选择。

除了绿城黄浦湾等几个豪宅，董家渡周边仍然有不少适合中产入手的项目。价格9-13万之间，部分小区品质不输在售新房，诸如上海滩花园、金外滩花园等等。当然也有一些产品明显跟不上时代脚步，诸如明日星城一期、阳光翠竹园，与新房相比战斗力弱得多。与虹口、杨浦新房相比，这里地段更加优质，单价、总价却处于同一区间；与徐汇滨江、南京西路豪宅相比，这里户型略小，总价可控。更重要的是，这里是目前产业落地最稳妥的全新片区。静安区合并了闸北，闸北出地，静安出钱，打造出市级宜居高地大宁；黄浦区合并了南市，是不是也要交出一张让人满意的答卷？

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