《周易·丰》里有句话“水满则溢,月满则亏”。
这句话用在楼市，在土地开发上就很有落脚点。近两年，西安三环内土地开发已逐渐趋于饱和，所呈现的就是土地的稀缺，地价高涨。
在资源固有的情况下，占据市场的只能是改善、大户型类产品，小户型房源比较匮乏，杠杆严重倾斜，产品分布的结构性失衡问题暴露了出来。
而在10月份公布的70个城市的一二手房价格中，在新建商品住宅中，西安90㎡以下环比上涨1.6%，90-144㎡环比上涨0.5%、144㎡以上环比上涨1.1%；二手房中，西安90㎡以下零涨幅持平，90-144㎡环比下降0.9%、144㎡以上环比下降0.2%。
横向、纵向对比看：10月在新房市场里，90㎡以下户型价格涨幅最明显，同样在二手房市场中，90㎡以下的小户型价格也是最稳的。
综合来看，在户型分布上，小户型住宅逐渐减少，在价格上，90㎡以下小户型是所有户型里涨幅最明显的，整体稳中增长，看的出来，小户型赢得了当下主流购买力，还是很受欢迎。
但如今，小户型资源紧俏，供小于求的局面已经形成，当下仅仅靠市场里90㎡以下的住宅，是满足不了众多购房者的需求。
在这样的现状下，不妨我们换个角度，在公寓市场里淘淘宝。
说到公寓，最近我们在高新一期发现了一个高端的公寓产品。
听说有一位高龄投资者排队2小时，只为买下一套三室一厅公寓，并且项目开盘2天劲销2.4亿。
真有这么厉害吗？我们不妨一同来看看。
这个项目是希尔顿欢朋公寓·美墅，位于高新区科技一路与团结南路交汇处东南角。
▲美墅区位效果图
项目3-13层是希尔顿欢朋酒店，14-27层是自住公寓，首付五成，公寓面积在38-88㎡，均价28000元/㎡。
在户型分布上，打造西安第一个38㎡三房一厅，全屋嵌入小米智能系统，客厅挑高4.3米，卫生间也做到了干湿分离。
▲ 美墅样板间实拍图
在品牌上，全屋以世界一线品牌精装，比如：奥的斯电梯、比利时柏丽地板、简一大理石瓷砖、麦格米特怡和卫浴等，打造西安第一港式精装高定公寓。
外立面上，整体呈现曼哈顿建筑风格，由中联西北院唐院长操刀，采用黑白灰三大设计配色，辅以大面积轻盈玻璃，西安顶级豪宅外立面隐框玻璃幕墙，楼体弧形独特设计。
▲ 美墅效果图
值得一提的是美墅的物业是碧桂园的物业，拥有国际一级物业资质，是西北第一个碧桂园物业外服务项目。在希尔顿欢朋公寓·美墅，也可给你五星级的家。
并且，项目打造整层1100㎡酒店入户大堂与自住入户大堂。在这背后项目牺牲约7600万元的一楼临街商铺销售收入，这样的风范也真是很少见。
▲美墅双大堂实拍图
美墅也打造了西北第一个百米高空无边际恒温泳池，实现了外挑空2.5米的全通透玻璃泳池，可在100米之上仰望星空，俯瞰西安美景。
▲无边际泳池示意图（图片来源于网络）
在户型上，50㎡公寓可圈可点的地方还是比较多：
▲50㎡户型图
· 室内层高4.3米，6.5米大横厅与飘窗，活动空间很大。
· 客厅面积25㎡，4.5米餐厨以及附带大吧台，空间利用率极高。
· 50㎡户型整体来看，功能分布合理，功能区域齐全，可以满足家庭成员之前的需求。
▲美墅样板间实拍图
50㎡平的公寓达到了大户型才可拥有的布局规划，并且毫无违和感，居住的舒适度极高。
项目打造多个第一，在物业服务、整体造型、建筑风格、硬件设施、户型设计、室内装修上都下足了功夫，极力打造高端公寓，这无疑是超前的。
这么看来美墅确实是针对现代都市年轻人量身打造的一个高端公寓，很符合白领、都市精英的生活方式，让许多刚需置业者首套房也能享受高品质生活。
并且美墅也针对一些职场高层打造了超级第三空间，只为给业主有品质、最舒适的体验感。
硬核如此诱人，那它的未来预期又如何？
对于购房者来说，美墅既可自住，亦可投资。而在从投资的角度看，地段位置首当其冲。
在开发高地、产业高地、人才高地的带动下，高新技术、互联网产业密集扎堆，区域发展最为迅猛。
▲高新实景图
再加上成熟的交通网络，四通八达，出门地铁公交都方便，商务区、科技园到处都有，就业机会多，交通、商业、学校等配套资源完善，有快节奏的都市生活感，因此更受白领上班族青睐。
而高新区房价高，也是人尽皆知的事。在当下高新区土地愈越发稀贵，区域整体地价高，“地王”项目频出，再加上众产业，配套齐全，以及人群的需求，导致区域房价高升，区域热度不减。
在高新区版图内，高新路、科技路板块已无地可售，目前新盘量少，在售项目屈指可数，且房价居于西安第一梯队，人群收入高、购买力强成为区域购房者最鲜明的标志。
在高新腹地，美墅能享受区域发展红利和成熟配套目，足见其稀缺。
1、地铁贯穿赋能提升。地铁3号线贯穿科技路，助推高新一期发展；地铁6号线贯穿高新一、二、三期。而美墅距离地铁3号线延平门地铁站约1.4公里。
2、商办成熟度高。从目前来看，高新一期商务氛围最为成熟，无论是科技路、唐延路、沣惠南路，又或是团结南路，都是高新区写字楼密集区。
▲高新区唐延路实景图
3、消费中心齐全。周边包含开米、赛格广场20万方商业综合体、世纪金花、中大国际、万达one等多功能齐备的顶尖商务配套，全方位构筑区域商务的品质生活。
4、生态效应眼见为实。唐城墙遗址公园、新纪元公园、木塔寺公园、永阳公园环绕周围，实属西安稀缺的商办、住宅休闲空间。
▲木塔寺公园实景
这些因素的存在，对项目带来更大的价值加持。
我们都知道公寓类产品的投资，前期的收益回报主要还是靠资金。很明显，目前产业比较成熟、商务办公比较集中的地方，从租房客群量来说，肯定是最好出租并且能够租上价格的。
正如美墅，项目地处高新一期，在交通、教育、产业下汇聚了超大人流，并且项目周围写字楼较多，集中的商务人口等，种种利好叠加之下，促使了项目极高的升值潜力与投资收益。
目前项目周边高端公寓的租金在5000-8000元/月,例如朗臣公寓8000-9000元/月是其正常的租价。
所以，美墅作为投资也完全是可以的。
从出租的角度看，位置的优势、地铁的推动，再加上产品自身定位为高端公寓，小户型易出租，对于高新白领、上班族和商务人士来说，在节省时间成本的情况下，可兼顾工作和生活品质，项目无疑是一良选。
同时，高新一小、二小在项目附近，陪读资源也将支撑项目的出租市场，潜在优质租住需求巨大，资产溢价会持续获得保障，只要把握好租金水平，未来租金收益是可期的。
总而言之，现如今消费升级已然是一大趋势，在当前的市场和产品态势下，美墅对于追求品质的购房者来说无疑增添了一个新的价值选项。
部分图片=西安高新官微，特此鸣谢！编辑=阳阳 编审=周鑫