文丨三环
说起管南，相信很多人都不陌生，这个区域每一个大盘问世，几乎都带着神盘的光环。
我们来看一组可以查到的开盘数据，这样的数据绝对是其它区域望尘莫及的。
2015年9月，永威城在黄科大首开，推出一期全部房源1696套，开盘过程中还推出了二期的252套房源，共计1948套房源，当天几近清盘！
2016年，绿都紫荆华庭开盘5次，推出房源1418套，去化接近100%！
2017年，鑫苑国际新城开盘4次，共推出3827套房源，卖出3308套房子！
2018年，绿都澜湾全年共开盘6次，推货3018套，每次开盘当天去化总计2660套。
2019年，富田城九鼎公馆3月份至今开盘4次，推出1221套房源，每次开盘当天去化总计1148套。
2019年6月29日，融创城高层首开，推出245套，去化245套！
01
从2014年年底正商中州城和绿都紫荆华庭入驻管南开始，这里的传奇就开始了。
5年的时间过去，正商中州城3400多套住宅已经全部卖完，绿都紫荆华庭1500套房子也已经告罄。
永威城和绿都澜湾都是2015年开始卖，截至目前，4年时间过去，永威城卖到了5期，绿都澜湾只剩下7期部分房源。
鑫苑国际新城进来的最晚，2016年进来的，现在住宅也已经卖到了4期！
传统的管南神盘都已至暮年，富田城、融创城、碧桂园名门时代城，这三个后起之秀蓄势待发，大有长江后浪推前浪的劲头。
02
前面说了这么多，其实只想告诉大家一件事情：管南的房子卖得很火，五年之后等这些房子交房，商业兴起，片区人口将会超过10万，这里将会成为管城的又一个中心商圈。
那么管南这片区域为何神盘辈出？为何总是清盘？为何如此受购房者青睐？
先看一下管南片区所处的位置：
三环与四环之间，已经通车的2号线，距离市区近，城市自然外溢，通勤非常方便。
道路方面：
三条横向：南三环、南四环、绕城高速。
五条纵向：紫荆山南路、通站路+郑新路+中州大道、中州大道+郑新快速路、紫辰路、郑尉路。
如下图，紫色部分为高架快速路。
管南能够一直产生各种神盘，离不开两个东西：南三环+地铁口。
几乎所有楼盘都在这样宣传，以前是2号线地铁口，现在富田城变成了4号线地铁口，但性质差不多。
03
硬币分两面，管南有其无可比拟的地段+地铁优势，但管南也有它自身的一些弊病，说的最多的就是：环境不好。
管南环境脏乱差的事情，从管南诞生之初就已经被诟病，经过这些年的发展，现在应该分开来看：
七里河以西的老管南；
七里河以东的新管南；
南四环以南的南四环片区；
管南片区划分示意图
老管南片区经过鑫苑、绿都、正商、永威这四个本土房企多年的运营，环境已经大有改观。
宇通路修通了一半，另一半预计今年就能完工；
紫荆山南路、通站路、郑新路这些道路都是双向8车道；
周边已经交房的正商中州城、紫荆华庭、永威城，小区内部及外围环境都很不错。
商业方面，等3至5年后，紫荆华庭和国际新城的商业成型，人口开始大量导入，老管南将会彻底蜕变，成长为一个新的城市商圈。
教育方面，绿都澜湾引进了创新街小学还有郑州八中；紫荆华庭有自己的春晓小学；正商中州城、永威城、鑫苑国际新城都有自己配建的小学。
可以很明显的感觉到，老管南与4年前相比，已经发生了质的变化，这里正在成为整个管城区的一张新名片。
永威城已交付小区
绿都紫荆华庭已交付小区
绿都紫荆华庭配建小学
鑫苑国际新城在建商业
04
老管南已然是一片新城面貌，但是七里河以东的新管南，现在依然是大车横行，环境脏乱，道路坑坑洼洼，工厂、市场、物流园众多。
由于历史遗留问题，新管南片区原本就是专业市场+工业区，金岱产业园，汽车配件市场，还有各种重工专业市场，厨具专业市场，玻璃生产工厂，物流园区。
从卫星图上可以很明显的看到，片区内除了富田城与融创城的地块外，几乎全部被各种工厂、市场占据。
待拆的河南汽车（配件）物流贸易园
分布在整个片区的厂房、专业市场、物流园区
南三环边的汽车配件市场已经搬迁，金岱产业园内的部分临街商户也已经搬迁，但是那些物流园，那些专业的市场，那些玻璃厂，钢铁园，怎么搬走？
新管南的工业氛围还会持续很长一段时间，目前就居住环境来说，远不如老管南来的实在。但是在经历了老管南“5年换新城”的蜕变之后，老管南的现在，也许就是新管南的未来。
05
我们来逐个分析一下各个楼盘。
先看图。
各楼盘相对位置示意图
老管南住宅在售三个楼盘，分别是鑫苑国际新城、绿都澜湾和永威城；新管南值得关注的有两个楼盘，分别是富田城九鼎公馆、融创城；还有南四环片区的两个楼盘，绿地公园城、碧桂园名门时代城。
先说老盘现状。
老管南区域2019年会有天量的公寓入市。
去各个售楼部里转一转，图中标注的楼盘几乎全部都在卖公寓。绿都的脉动公寓、知了公寓，国际新城的公寓，中州城的公寓，永威城的公寓，全部都在2019年推了出来。
关于公寓，这里只说一句，几乎每个项目公寓的主要客户都是投资客，还有各种酒店的投资，刚需莫碰。
下面说住宅的情况。
鑫苑国际新城
鑫苑国际新城目前卖到了四期，所剩房源已经不多，
四期项目距离地铁2号线南三环站比较远，但是距离花寨站还是比较近的，大概在500米左右，也是标准的地铁盘。
四期的鸟瞰图
四期共10栋高层，容积率3.09，整体均价14700元/㎡左右，具体一房一价。
鑫苑国际新城是目前老管南最贵的价格，当然三环内地铁口的位置也是最好的。
面积从85到175㎡不等，小户型卖的最快，目前房源不多。
绿都澜湾
绿都澜湾在卖七期，由7栋高层组成，挨着创新街小学，距离站马屯地铁口700米左右，走路10分钟以内。
地铁+学校的优势，让绿都澜湾的均价与鑫苑国际新城持平，也是在14700元/㎡左右。
永威城
永威城五期在七里河与郑新路的东北角，算是河景房。距离地铁比较远，超过2公里，但是从永威已经交房的社区来看，永威城的品质还是很不错的，除了当初因为省实验学校维权之外，几乎挑不出毛病。
永威城均价在14200元/㎡左右，这个价格算是老管南价格最低的楼盘了。
永威城五期澜溪庭
老管南中：
位置最好的是鑫苑国际新城；
学校最好的是绿都澜湾；
品质最好的是永威城。
如何选择，根据自身需求，还有资金情况。
06
新管南片区两个楼盘，大有一战封神的味道。
富田城九鼎公馆
先说富田城九鼎公馆，号称占地7平方公里的万亩大盘，共分为两个部分。
第一部分是九鼎公馆组团，姚庄、郎庄城改地块，在南三环与南四环之间，地块沿十七里河西岸呈南北布局；第二部分是兴和城组团，是南曹乡城改地块，位于南四环与绕城高速之间，地块巨大。
富田城组团示意图
富田城2019年3月首开，目前已经四次开盘，每次去化率都在90%以上，神盘名号实至名归。
目前在售九鼎公馆组团位于三环内，位置很好，紧邻南三环，还有地铁4号线的星火路站，单价1.55万/㎡左右，在所有管南楼盘中价格最贵。
另外三环外的“兴和城组团”（暂定名）紧邻小李庄站，未来发展潜力巨大。
融创城
融创城同样号称千亩大盘，是融创进军管南的又一力作，规划的各种配套一应俱全，唯独少了地铁，据售楼部透露，未来会有地铁接驳班车。
融创城洋房早在2018年底就已经开盘试水，毛坯均价1.5万元/㎡，仅仅24套被一抢而空。2019年6月29日，融创城高层首开，吊足了郑州购房者的胃口，1.3万/㎡的均价也创造了目前管南的最低价，245套房源毫无意外的被一抢而空。
融创城鸟瞰图
07
第三部分四环片区除去富田城地块，还有两个巨无霸楼盘，绿地公园城和刚刚入市的碧桂园名门时代城。
发现没有，管南这些动辄几千亩的大盘，全部都爱叫“城”这个名字。
绿地公园城
绿地公园城位于郑新快速路与南四环交会处南侧，总占地1800余亩，集住宅、商业、办公、娱乐、文化于一体的综合大盘，住宅部分全部【洋房+小高层】，1.99-2.49容积率，项目配备4所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中，5个开放式社区主题公园。
绿地公园城沙盘
商业、教育这些自身配套相当齐全，为后期四环外的生活提供了基础的保障。
目前在售高层房源建面约98-149㎡，均价约1.25万/㎡左右；在售洋房建面约130-147㎡，均价约1.6-2万元/㎡。
绿地公园城虽然没有像其它神盘一样一战封神，但是凭借着小李庄的东风，还有超高的性价比，一直卖的很稳。
碧桂园名门时代城
碧桂园名门时代城位于紫荆山南路与南四环交会处西南，整个地块总规划5880余亩，其中项目整体开发用地1160亩。
碧桂园名门时代城俯瞰图
首开11号地75亩，由6栋33层高层，3栋24-26层中高层和1栋9班幼儿园组成，容积率2.99，精装交付，现在已经开始注册入会，8月份样板间开放，据售楼部透露，首开也有可能会放在8月份。
从4月份拍地，6月末开始宣传，8月份首开，碧桂园速度果真不是吹出来的。
由于地块西侧临着万科大都会，虽然不是管南的项目，但是依然可以拿来比较，预计价格会和万科相当，精装修1.3万/㎡左右。
08
管南是一个神盘辈出的区域，老一代的神盘例如正商中州城、绿都紫荆华庭早已功成身退。
鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城相互扶持，相互竞争，共同走过了郑州楼市最为疯狂的年代，如今已至暮年，货量不多。
后起的新秀富田城、融创城、绿地公园城、碧桂园名门时代城激战正酣，将管南的主战场由三环拉至四环，甚至远的地方。
回看历史之后往往会有无限感慨，寸土寸金的南三环，房子已经所剩无几，那些至今仍在说管南脏乱差的人，错过了郑州目前为止最容易抓住的一波大行情。
未来，现在的神盘会一个一个的卖完、清盘，郑州的刚需购房者会被时间无情的驱赶到距离主城区，距离地铁更远的地方。
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