惊艳全城！
上周六， 越秀·大学·星汇锦城 示范区开放，不少到场者，着实被“惊”到了：
一是超高人气，二是兑现度惊人。
万人到访，人气就不用多讲，我想提下兑现度：
商业街 ：已有维奥方程、808 dripping、inception cafe进驻等商家进驻，洋溢着高级烟火气；
商家实拍
大草坪： 设置了滑索、滑梯等多个儿童游乐设施，眼前阶梯式园林设计，还是熟悉的和樾系配方。
大草坪实拍
配套： 幼儿园已正式封顶，中小学部分和配建公交首末站正在动工。
这兑现力，都不敢相信拿地至今才大半年。
幼儿园实拍
最让人惊叹的， 是样板间居然是实体 ，试想下这过程：
先是塔楼出了地面，再是外立面把控，接着样板间软硬装，再是望出来的公区景观，没两三个月根本出不来。
实体样板间阳台景观
实体样板间，是素颜见家翁，景观、朝向、安静程度、自遮挡情况一览无遗，项目看上去是相当自信。
在满城异地板房甚至IPAD卖房的泥石流里，星汇锦城就是一股清流，其敢于素颜见人的底气何来？且让我来分析分析：
超实用全南阳光宅，怎么选？
先说总图规划与楼型，星汇锦城首期地块规划4栋楼，采用的是蝶形T6楼型，在越大星基础上，做了更多提升，拿出了 12项产品细节！
如何 让楼型 “深呼吸”？
蝶形T6楼型是越秀地产创新的“ 深呼吸 ”楼型，核心筒设计至为关键，设计团队有这样的巧思：
首先，拉伸户型与核心筒的连接面，一使所有梯腿全南朝向，二让户型跟外界接触面更大，从而延长南向面宽，同时减少相互遮挡，采光更赞。
深呼吸楼型示意
再者，在楼道增设了开启扇，清风阳光不请自来，侯梯厅更为通透舒适。
细看发现，各入户门远离电梯门，所有房间墙壁与电梯井墙壁分开。这样大为减少电梯噪音，同时避免入户门直面电梯门，保障生活私密性。
核心筒设计示意
这样的居住体验，堪称行业课代表，我们来看，它与传统T6楼型有何不同：
楼型PK图
对比得出，舒展楼型面宽更大，进深缩小，更好实现户内对流，视野更开阔。 若论日照水平，也比传统楼型有所提升。
硬核楼型，为高实用户型夯实了基础，户型表现又如何呢？
超95%得房率？行业课代表打了版
项目首推一期1栋，涵盖了建面约 76-84-98㎡ 户型。
户型面积分布
建面不上百，得房率却超95%，这不会降低舒适度吗？逐个分析：
a、76㎡3空间户型，最低买入门槛
我想说， 总价仅300万 的76㎡户型，真的不刚需！
见过这面积段做3空间的，但同时做2卫的，番禺新房有且仅有它。想想每天早上不用跟孩子争冼手间，出门效率都高个20分钟！
LDKB一体化空间
虽然说LDKB一体化设计常见，但客厅与旁边次卧间采用非承重墙，这点可以秒掉很多对手！
最难得的是，墙体厚底仅有100mm，比传统薄了一半，腾出更多了地儿，打通后，整个公区空间将达26㎡。
小两口待在一个大空间里，一个看电影，一个开黑，虽然各有各的节目，但交流起来还是甜蜜蜜。
走到主卧套房，我又惊呆了一遍，
这空间 一半由花池和阳台组成， 起码薅了1/3[惊呆]
连卧室都薅到极致，简直赚大发了！
灵动/半灵动空间示意
b、98㎡4空间户型， 成长性 一步到位
三面采光的全明户型，你知道这多难得吗？
说明了 这条梯腿每层只有1户独占 ，拥有南北对流、南向采光等 “类板楼” 居住体验！公认全场最佳。
我最爱的，一定是这个约5.7米面宽，面积高达约34㎡的大横厅！
横厅作为 采光小能手 ，南向面宽更长，进深更短，采光自然更好，白天都不用开灯，不仅省电费，通透大空间谁不爱啊。
横厅实拍（图源enjoy广州）
主卧套房真的是一眼爱上，把墙换成三面窗，有一面飘窗还能做衣柜，哪个女生不希望自己房间长这样！
主卧实拍（图源enjoy广州）
但我最想夸的，一定是它的绝顶薅技！ 全屋飘窗不在话下，别人薅2个阳台，它尽薅3个， 牛逼再塑！那英来了也得唱一曲征服！
据说，紧盯98㎡户型的客户可不少，要能抢到就偷着乐吧。
c、84㎡3空间户型，性价比轻奢版
介绍完上面两个单位， 我要重点安利的是84㎡户型 。
它是76㎡户型的放大版，这意味着，首付成本在76㎡基础上增加不多，但有更舒适的空间尺度。要是在能力范围内，真的可以住得舒服一点！
先看双面宽阳台，长约5.7米，面积约9.2㎡
，前两天看到天河某盘107㎡户型，阳台长度也就多0.1米[偷笑]。
往外望，将幼儿园和内外园景收在眼底。回想疫情期间无奈，要是家里有这么个大阳台，即便封控在家，宝子也绝不喊苦！
阳台视野实拍
传统竖厅又何妨？84㎡户型有LDKB一体化空间，厨房的妈妈跟餐桌上的女儿聊天，客厅看球赛的爸爸不时加入话题，这不就是亲情共融日常？
LDKB一体化空间
样板间作了个好示范，打通旁边次卧后，秒成“ N+X*界无**厅组合 ”，这奢阔大公区， 足约50平 ，敲黑板！这可都是使用面积。
N+X*界无**厅组合（图源ennjoy广州）
再看约17㎡主卧套房，卧室和淋浴间各有飘窗，淋浴板上不仅能坐人，还能放娃娃洗澡必备的小黄鸭、小水枪，这空间再实用不过了！
大阳台+大公区+大卧室 ，要是没看过样板房，真不敢相信这仅仅84㎡户型？
再看房子功能性，总结来说就是“ 能薅会藏“。
就看2个灵动空间，约9.2平景观阳台+北侧约7.2平功能房， 加起来约16.4㎡，薅一半是啥概念？
灵动/半灵动空间示意
接着看收纳空间，从入户门到客厅尽头， 约9米 收纳墙，可打造玄关柜、餐边柜、展示柜等，还有其他空间的U型厨房收纳柜、电视柜、衣柜......
总的来说，奢阔尺度和实用功能都升级了，性价比甩手几条街。
楼栋素质如何，说说选房建议
一期1栋，位于项目地块西北侧，远离多车道的南村规划路，相对更静谧。
位置示意
一看 景观视野 ，西南望社区园林，高层看到七星岗公园，东南向望幼儿园，高层可看到中小学教学楼，视野相对开阔。景观上看，高层更优。
视野分析
二看 日照采光 ，无近距高层遮挡，采光不会差。即便日照最差的冬至日，大部分单位都有不错的日照时长。从采光上看，东南向更优。
冬至日照轨迹模拟
三看 户型产品， 综合得房率、成长性、总价等因素得出：
98㎡户型， 更多房间数，使用率和舒适度高，成长性更强，适配多口之家，当属一步到位的房子， 短期内不换房者的可考虑；
84㎡户型 ，首付大概比76㎡户型多出10万，但相当于天河100多平新房的空间尺度，在能力范围内让自己住得更舒服。
要是预算稍充足，想要一步住入主城区的，这户型就是 性价比较高的接地气优选。
76㎡户型 ，货量少，只有一条梯腿，项目最低入手门槛，但却有3空间2厅2卫，76方能做2卫，且还是南向，在广州屈指可数，体现着对年轻人的尊重， 适合初次置业且预算有限的买家。
总的来说，选房的过程，就是老广常说的“睇餸食饭”，适合自己的才是最好的。
12年教育×老牌番中，直戳年轻人刚需
年轻人初次置业，即便预算有限，但在孩子的教育上，却丝毫不敢放松。
贝壳研究院调查得出， 有娃家庭购房，67.4%最为关注教育资源。
这一调查结果，在广州已得到验证：2022年广州成交套数TOP10项目中，9个为配建了或共享名校的教育大盘。
换言之， 教育资源为广州购房者的重要考虑因素。 如果在配套学校的基础上，还引进著名品牌办学，这样的楼盘就更香了。
星汇锦城在示范区开放前，便宣布引入番禺中学办学，这样的执行力与兑现度，为广州不可多得：
现场图
那关于星汇锦城配建的学校，买家最关心的学位数量与品牌如何？且来分析分析：
番中的江湖咖位如何？
越秀地产跟番禺中学，双方在瑞麓府就建立了良好合作基础，这次在大学城梅开二度，可谓驾轻就熟。
番中实验实景图
做过功课的一定知道番中，这所区内教育龙头高中，连续18年荣获高三毕业班工作一等奖，高考成绩在广州靠前。
2023年，据悉，番中又获高考大丰收，特控率37%，本科率97%：
来源家委会
而番禺中学的门槛也不低，2023年，第三批高中录取分数为681分超过二梯度线11分， 位居广州前列，全区第2。
初中看，2017年创建的 番禺中学附属学校 ，近年来也表现优异。
就看今年的番禺一模，据网传， 番附在公办学校中排名第二，而去年更是公办第一：
辐射到楼市上，桥南片区保利香逸花园等多个楼盘，二手单价接近4万， 家长对番中的认可，已体现在了房价上。
房天下截图
学校规模如何，学位是否充足？
星汇锦城有个特点，是广州极少数 学校面积大于住宅面积 的楼盘。
项目配建9班幼儿园、42班小学和36班初中，共 78班 公立学校。
位置示意
幼小初学位是否充足，可按推算下。学校最高可提供 3600个 学位，比总户数还多出1100户。
如果单看小学，1890/3600= 52.5% ，远高于25%的常规标准：
学位/户数比
这么看， 学位充足程度真不用担心 ，在这“ 多校预警、学位抢破头 ”的大背景下，难能可贵。
目前幼儿园已封顶，中小学正加速兑现，校区建设跑在前头。早日建成，或能早日启用，重视教育的业主更为放心。
那就是说，星汇锦城的公办教育体系，不仅学位充足，而且引入老牌番中加持，对重视教育的家长真香！
越秀地产老司机开车，照旧拿出了实打实的重磅诚意。
近七成配套，首个年轻人共创社区
不仅是幼小初12年优质教育资源，项目还打造了商业、公园等丰富公共空间，整体配套竟 几近全盘七成 ！
在公园打造上，项目引入了“POD公园城市社区”的创新概念。也就是说，从“社区里的公园”到“公园里的社区”，将城市和社区结合在一起。
园林效果图
社区内打造了建面约8500㎡的时光慢闪公园，与外围占地约53万㎡的七星岗森林公园呼应，这内外园林相当于2个珠江公园，穿过公园就到家。
老城区的娃老抱怨下了楼就没地方去，如果有这大公园呢？要逛完，还得骑辆单车！
而以上从理念到产品、服务、规划、配套的落地，越秀地产在产品研发前，特地邀请了客户共创。
首期已有188人参与产品调研访谈，获得508个有效意见，最终落地30个产品创意亮点，比如 POD公园城市社区、使用率超95%的全南阳光宅 等。而新一轮招募，又将于近日开启。
问卷页面截图
从琶洲南到星汇锦城，足见越秀地产卷产品，是 真正深入了解客群，用实际需求倒逼设计。
自己需求得到尊重和应用，实打实兑现在眼前，这样的社区，怎么不会被年轻人所喜欢？
近1/3琶洲价，凭啥拿捏年轻人
除了对产品极致的爱好，年轻人主要还是看重性价比，地段和配套都相当重要。我总结了以下几点：
一是地段含金量，大学城还没天花板！
先看大学城区位，既是南中国教育重镇，又是三轴黄金交汇点。
大学城教育重镇
坐拥半小时畅达珠金琶的立体交通，又有着堪比二沙岛的低密舒适。
项目区位示意
放眼全广州，看项目性价比。
同等区位比，它价格门槛更低。
与珠金琶和万博一样，项目所在的大学城，同为中轴区域，却仅1/3琶洲价。同在大学城，项目所在的二期，也就一期价格的1/2。
中轴区域价格地图
同价段比，它区位上更有优势。 看下图单价3-4万区域，项目挨近科创中轴，更靠近中心区，区位有明显优势。
它是最近广州主城区的3万+新盘，这样的成长性，有sense的年轻人都看在眼里。
二是强配套社区，老牌番中狠加分！
这七成配套大社区，实现了半城公园的公共活动空间，又引入了老牌番中优质教育资源，拿捏住有娃家庭的刚性需求。
对比老城区的娃，同样拥有优质教育，但课后有更广阔的活动空间，课内课外*管双**齐下，治疗虎妈猫爸的育儿焦虑。
三是高实用产品，兼顾 钱包和品质！
这多房小户型，既有超95%的高实用率，又有媲美大平层的居住舒适度，不过百的户型面积，还有友好的3字头总价段。
有娃的年轻人，预算不高，但担子不轻，面对“比你还懂你”的楼盘，实在很难拒绝这样的温柔以待。
总的来说，这最近广州主城区的3万+新盘，在 社区配套、教育资源、户型产品 等表现出色，不愧是年轻人喜欢的楼盘。