今天我们要点评的是去年首次在广州拿地的过江龙：湖北联投开发的文津府。

地段上位于天河和黄埔的边缘地带，靠近牛奶厂，我们也可以把它称为牛奶厂板块。

本来是一个小众盘，没啥好说的，但有段时间没有说牛奶厂了，这里我借着这个盘再次重新梳理一下牛奶厂的板块逻辑。

01、先简单介绍一下这个盘

文津府是去年第三次集中土拍被湖北联投底价拿下的，位于执信中学的南门正对面，从预售到开卖还没有那么快，估计还得等几个月。

虽然还没有那么快卖，广告就已经走了好几波了。

楼面价3.9万，容积率才2.7，不算高，和牛奶厂差不多，500多套货，两个地块，7栋楼。

其中大的地块主要户型是108/128/140方，小地块就两栋楼，户型为165方平层和180的复式。

吹风价是多少我们就不管了，但卖多少价格才好卖呢，这个得根据市场的反馈来，预计起码应该是6.5-7.5万。

02、定价和产品都很巧妙

位置比珠花好，比牛奶厂差，所以比珠花贵，比牛奶厂便宜是合理的。

比珠花贵的另外一个原因就是文津府是偏改善的，梯户比更低，容积率更低，道路交通更好。

位置上虽然比牛奶厂更偏，但是产品户型更纯粹，牛奶厂的三房户型从80多到100出头的都有，而文津府最小都做到了108的三加一房，也可以说是正规的四房了。

其他的产品也是完全对标了牛奶厂的，128/140/165的四房，几乎就是照搬牛奶厂，梯户比也是两梯三户四户为主，只是多了一个180的复式，不知道要做这个差异化的产品出来干啥。

在这个新房和次新房都不缺的板块，主打使用率，大家都差不多，主打教育配套，大家也都一样，实在没啥好打的，就只能打外立面了，听说是会高端一些的铝板和玻璃。

但牛奶厂好卖的就是这些四房产品，文津府只需要抄作业就好了。

产品的对标就是为价格做铺垫，牛奶厂的四房是900万起步，而文津府如果是800万那也还是有不错利润的。

其他的户型预计还是会比牛奶厂的便宜一些，但便宜并不一定就会好卖，便宜或许就是只值这个价，接着往下看就知道了。

03、没有定价权

上面的便宜是因为什么，是因为对标的牛奶厂，所以它本身只能参考别人的价格来打，你卖一千万的四房，我就卖900万，你卖900万，我就卖800万。

如果只能在别人的基础上降价，那就说明自己是没有定价权的，这个也不能怪它，毕竟地段上是个孤盘，周边还处于一个开荒的阶段。

虽说它都是以108以上的四房为主，但这部分买家是偏刚改的，并不完全是改善，有可能是看不上珠花又买不了牛奶厂之后退而求其次的一种选择。

如果真的连牛奶厂都看不上了，文津府就更加看不上。

目前牛奶厂的问题是挺多的，交通不便没有地铁，但牛奶厂掌握了自主定价权，也就是以牛奶厂为核心的悦景路两边，你们的产品和定价都要参考我。

单价是受总价牵制的，牛奶厂的总价就是1000万起，低于这个价格的你只能接受位置更差更靠近黄埔的盘，要么你就去接受2000万左右的臻颐府。

牛奶厂四盘的合力形成了一个配套的中心，未来19/23号线交汇的悦景路，也就是招商雍华府楼下的那个地铁站，又会进一步强化这个中心的地位。

单线是不会有中心的，但是交汇站一定会有中心出来，可开发利用的土地价值更高，虽然牛奶厂业主不需要坐地铁，但是不坐不代表不需要，他们更需要的是政府对这个板块的投入，继而提高房子的溢价能力。

成为中心后，再向外扩散其溢价层次。

当然，你不要非要把这个中心拿去跟珠江新城琶洲天河公园去比哪个叫中心，这里说的是中心定价权，一个以存量市场为主导的定价权，新房的定价权在gov。

这个定价权的维持是需要看后期增量的，也不能现在就说死。

04、谁会来买文津府

买这里的人群基本是从车陂东圃置换过来的，同时他们还需要一些好的学位，还有一部分科学城的高管们。

上面说的小面积就是用来竞争的，所以价格应该不会高。

小面积的业主普遍是需要学位的，所以他们会更在意价格，如果这里这么荒，价格还不便宜，他们肯定更愿意考虑牛奶厂。

他们不选的理由也会很明确，就是没有学校，还得要靠蹭，现在也不知道是蹭珠花的还是牛奶厂的，总之路途遥远，特别不方便，这一点也会劝退一部分刚需客。

所以我认为这里最适合的是改善豪宅型买家，比如它的165/180的产品。

到这里来买这种产品的业主，基本是家庭条件比较好的了，只需要考虑住得舒不舒服的问题，不需要考虑价格、地段、配套等问题。

另外这部分买家的孩子会大很多，在对面的执信上初中，将来能在这里上高中就更好了。

能上到这里的初中肯定是最好的，我们看回整个天河东的教育，清华附中是全区摇号的，东圃车陂的中学都不好，只有这个执信还是不错的，起码七个班是面对这里直升。

初中教育决定了孩子有没有机会考上大学，未来整个牛奶厂板块最强的还是教育，这里的教育比车陂东圃所在的金融城要强，房子也比金融城要新，圈层又比黄埔更高级。

所以你看到文津府的面积段里，140/165/180的面积几乎占了一半以上，从而拉回一些高端买家，夺回了一些议价权。

05、最后的总结

文津府毕竟是在天河，有其自身的价值。

但文津府自身没有配套，而且周边还比较荒，可能将来还会有一些新房出来冲击它，比如附近的拍地和旧改等，而且尘土飞扬的也会影响居住体验。

未来牛奶厂板块的价值主要还是学位以及次新房的溢价较多，当前还是得寄希望于道路交通、配套的逐渐完善来进一步夯实其价格，另外就是地铁的预期。

当然，金融城鱼珠的快速崛起还会给这里带来一些改善型的购买力，起码我认为，还能吃到一个较长的红利。

以上

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