撰文/ © 晓红
01
梧桐郡佩兰苑最后一期正在登记，毛坯才22777元/㎡，但是看到93㎡的小户型我有些犹豫。我是自住的，专家觉得合适吗?
点评:
提要: 梧桐郡 自住 户型
首先我认为这个热盘大概率会再创“超万人摇”的现象。
在金色和庄火热登记之后，梧桐郡加推最后380套房源，而且均价在2万出头，总价在200万元左右，无疑成为投资客与刚需追逐的另一个热点。但是，要提醒大家的是，从上期梧桐郡开盘的户型来看，热门的93㎡的小户型空间配比不够合理，整体只有一个卫生间，作为小户型进门的玄关位置有点浪费，厨房挤压了餐厅的二次采光，等等。在限价环境下，“没有卖错的价格”这条规律似乎依然存在。
作为自住，如果家里只有夫妻2人是合适的，但是今后如果考虑和孩子或者老人同住，都不合适，建议选择2个卫生间的房源。而投资在这个区域这个价格的小户型还是不错的。
丨梧桐郡93㎡户型图
02
准备卖掉老余杭景瑞御蓝湾的房子，如果置换离工作地点近，且附近有学校的璞悦湾同面积的二手房的话，总价在460万左右，但是我又对万科天空之城很感兴趣，该怎么选择？
点评：
提要：璞悦湾二手房vs万科天空之城
双限政策下，新房的性价比肯定要高于二手房。位于滨江区的璞悦湾的二手房挂牌价均超过了50000元/㎡，而位于未来科技城的天空之城虽然还没有开盘，但是单价肯定比璞悦湾二手房便宜不少，也就是说，同样的总价，如果选择天空之城你能买到更大面积的房源。同时，未来科技城作为杭州最热板块之一，发展前景良好。
天空之城作为一个TOD大盘，地铁五号线五常站上盖，交通应该比你住在景瑞御蓝湾时方便不少。学校方面，天空之城规划有一所小学和三所幼儿园，家里有小孩要上学的话还是很方便的。有上海天空之城的经验以后，杭州天空之城的产品应该会更加成熟。如果能接受每天上班地铁换线到滨江区的通勤时间的话，建议先去摇天空之城。
03
想在三墩那边买套房子，但是新房一直摇不到，请问去买周边离地铁近的经济适用房是一个好的选择吗？
点评：
提要：三墩 经济适用房
三墩板块的经济适用房单价应该也在30000元/㎡左右了，如果有耐心的话，还是建议接着摇号吧。
买经济适用房的好处在于，一些老的小区可能还有60多㎡的二手房房源，总价可以控制在200万以内。但是，和商品房相比，经济适用房的房屋质量、物业管理水平和商品房有一定的差距，居住环境一般，小区内租户很多，人员比较杂乱，居住体验相对来讲要差一些。如果能接受这些缺点的话，再考虑买经济适用房吧。
04
作为投资，湖畔云庐中叠和时代滨江四季145㎡户型哪个比较合适？
点评：
提要：投资 湖畔云庐vs时代滨江四季
说实话，叠墅和大面积高层都是改善需求，并不建议作为投资首选，户型面积大总价高，出手比小户型房源要难很多。
如果一定要二选一的话，个人认为还是投资高层类型的产品好一点。湖畔云庐有绿城的品牌加持，时代滨江四季有滨江的品牌加持，两个产品的品质都是有保障的，但因为产品类型的不同，高层的去化应该会比叠墅更快。
位于未来科技城的湖畔云庐，是绿城体系内规格较高的产品，相比上叠和下叠，中叠既没有花园也没有露台，处于一个比较尴尬的位置，但是价格肯定是最低的，700万左右就能拿下。而位于滨江区的时代滨江四季，目前还没有开放示范区，由8栋高层组成，户型面积约145-185㎡，单价可能在48000元/㎡左右，相较这个价格投资高层时代滨江四季在滨江区是可以接受的，但是投资的回报也不会很高，等示范区开放以后建议先去看看产品再说吧。
丨湖畔云庐沙盘
05
自住，恒大国玺悦龙府这个盘怎么样，值得买吗？看了之后觉得阳台太小，精装也一般。
点评：
提要：自住 恒大国玺悦府
国玺悦龙府第一次开盘流摇了，只能说现在改善需求的选择余地很大，这个项目的户型面积170㎡起步，尝试非常大胆，但是从第一次开盘状况来看购房者并不是很买账，不仅因为这种大户型在杭州的成交量一直不高，这和现在市场降温的大环境、产品定位等方面都有一定关系。
附近二手房东方一品挂牌均价在39000元/㎡，国玺悦龙府均价38500元/㎡，含精装，倒挂不是很明显。项目位于萧山市北单元，距离地铁2号线建设一路站约500米，交通还是比较方便的。值得一提的是项目绿地率超过30%，建筑密度15%，居住体验应该不错。
改善需求一定要自己觉得合适，所以如果你觉得阳台太小，精装一般的话，就多去看看别的楼盘对比一下再做选择，还是觉得不合适的话就放弃。
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本文作者 | 晓红 当值编辑 | 三水
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