Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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方案亮点
7月1日，在黄埔街道办事处《黄埔街决胜三年完成旧村*迁拆**攻任务工作动员会》上，街办领导明确提出：在2021年6月30日前完成下沙（珠江片）项目拆除、2021年12月31日前完成下沙（裕丰围片）项目拆除、2022年12月31日前完成下沙（新溪片）项目拆除的任务。
8月7日，裕丰围与 时代中国 及 科学城集团 签订了改造服务协议，这几天又传出了新的进展——改造拆补方案新鲜出炉，先说一下 裕丰围旧改方案的亮点：
（1）滴水为界--阳台和飘楼100%计算面积，拆一补四；
（2）首期临迁费50元/㎡/月，两个月内签约交楼额外奖励7万元和车位，免缴权益面积购买款；
（3）首层“住改商”按2:1回迁商铺面积，商铺首期临迁费150元/㎡/月；
（4）无证围院空地也补偿，总计10000元/㎡。
可以说，这样的条件让很多*迁拆**村民艳羡！
补偿方案详情请看☟☟
补偿方案
方案一：现状为一层框架结构房屋
假设：村民实测现状房屋为一层，框架结构，建基面积30㎡，建面积30㎡。另有经认定的无证围院空地20㎡，如下图所示：
基础补偿
1.回迁安置建筑面积：30㎡×4=120㎡
2.其中：实方面积：30㎡
3.其中：权益面积：90㎡
4.基础首期临迁费：30㎡×38元/㎡/月×12月=13680元
5.搬迁费：4000元×1=4000元
6.围院内空地补偿：20㎡×6000元/㎡=120000元
7.权益面积购买款：135000元（回迁时村民需补缴）
合计：回迁安置建筑面积：120㎡
总补偿款：137620元-135009元=2680元
2个月内签约及按时交楼的，增加如下奖励
1.首期临迁费增加：30㎡×12元/㎡/月×12月=4320元
2.签约奖励：40000元+10000元（3个月内整体签约率达95%）=50000元
3.交楼奖励：20000元
4.围院空地额外奖励：20㎡×4000元/㎡=80000元
5.免缴权益面积购买款：135000元
6.车位奖励：1个
额外获得奖励合计
1.回迁安置建筑面积：无
2.补偿款：289320元（含免缴权益款）
3.车位：1个
最终补偿安置合计
1.回迁安置建筑面积：120㎡
2.补偿款：427000元（含免缴权益款）
3.车位：1个
方案二：现状为三层框架结构房屋
假设：村民房层为三层，框架结构，第二层主体建筑面积80㎡，第2层飘楼、阳台100%面积40㎡，总建筑面积280㎡，如下图所示：
基础补偿
1.回迁安置建筑面积：80㎡×4+40=360㎡
2.其中：实方面积：280㎡
3.其中：权益面积：80㎡
4.基础首期临迁费：280㎡×38元/㎡/月×12月=127680元
5.搬迁费：4200元×1=4200元
6.权益面积购买款：120000元（回迁时村民需补缴）
合计：回迁安置建筑面积：360㎡
总补偿款：131880元-120000元=11880元
2个月内签约及按时交楼的，增加如下奖励
1.首期临迁费增加：280㎡×12元/㎡/月×12月=40320元
2.签约奖励：40000元+10000元（3个月内整体签约率达95%）=50000元
3.交楼奖励：20000元
4.车位奖励：2个
5.回迁面积奖励：120㎡（权益面积）
6.免缴权益面积购买款：120000元+180000元=300000元
额外奖励合计
1.回迁安置建筑面积：120㎡
2.补偿款：410320元（含免缴权益款）
3.车位：2个
最终补偿安置合计
1.回迁安置建筑面积：480㎡
2.补偿款：542200元（含免缴权益款）
3.车位：2个
方案三：现状为二层半混合结构房屋
假设：村民房屋为2.5层，混合结构，第二层主体建筑面积80㎡，第2层飘楼40㎡，第3层只建了40㎡，总筑面积240㎡，如下图所示：
基础补偿
1.回迁安置建筑面积：80㎡×4+40=360㎡
2.其中：实方面积：240㎡
3.其中：权益面积：120㎡
4.基础首期临迁费：240㎡×38元/㎡/月×12月=109440元
5.搬迁费：4000元×1=4000元（保底）
6.权益面积购买款：180000元（回迁时村民需补缴）
合计：回迁安置建筑面积：360㎡
总补偿款：113440元-180000元=-66560元（需补缴）
2个月内签约及按时交楼的，增加如下奖励
1.首期临迁费增加：240㎡×12元/㎡/月×12月=34560元
2.签约奖励：40000元+10000元（3个月内整体签约率达95%）=50000元
3.交楼奖励：20000元
4.车位奖励：2个
5.回迁面积奖励：120㎡（权益面积）
6.免缴权益面积购买款：180000元+180000元=360000元
额外补偿合计
1.回迁安置建筑面积：120㎡
2.补偿款：464560元（含免缴权益款）
3.车位：2个
最终补偿安置合计
1.回迁安置建筑面积：480㎡
2.补偿款：578000元（含免缴权益款）
3.车位：2个
方案四：现状为五层框架结构房屋
假如：村民房屋为5层，框架结构，第二层主体建面积150m，四层及以下实测总建筑面积为660m，首层住改商面积村民选择按2:1置换复建回迁商铺。商铺位置位于东大街，如下图所示：
基础补偿
1.回迁安置建筑面积：150㎡×4+20×3-150=510㎡
2.其中：实方面积：510㎡
3.其中：权益面积：0㎡
4.复建回迁商铺面积：150㎡/2=75㎡
5.基础首期临迁费：510㎡×38元/㎡/月×12月=232560元
6.商铺首期临迁费：150㎡×150*12=270000元
7.搬迁费：12450元×1=12450元
8.四层以上超建筑面积的材料补偿170㎡×1500元/㎡=255000元
合计：
回迁安置建筑面积：510㎡
复建回迁商铺面积：75㎡
总补偿款：770010元
2个月内签约及按时交楼的，增加如下奖励
1.首期临迁费增加：510㎡×12元/㎡/月×12月=73440元
2.签约奖励：40000元+10000元（3个月内整体签约率达95%）=50000元
3.交楼奖励：20000元
4.车位奖励：2个
5.回迁面积奖励：20㎡（权益面积）
6.四层以上超建面积的材料补偿：170㎡×1000元/㎡=170000元
7.免缴权益面积购买款：20㎡×1500元/㎡=30000元
额外补偿合计
1.回迁安置建筑面积：20㎡
2.补偿款：343440元（含免缴权益款）
3.车位：2个
最终补偿安置合计
1.回迁安置建筑面积：530㎡
2.复建回迁商铺面积：75㎡
2.补偿款：1113450元（含免缴权益款）
3.车位：2个
△以上方案根据街坊提供的小册子整理，仅供参考，以官方发布实际数据为准。
区位分析
裕丰围因地处 第二CBD核心区 ，东接丰乐南路，南临海员路，西至公元东路靠近黄埔公园，因此成为黄埔旧改中的最受关注的项目之一。
在地铁方面 ，有现成的地铁 13号线 裕丰围站、7站24分钟到达潭村（珠江新城），6站27分钟到达琶洲，未来 7号线二期 在此设站；另规划中的地铁 25号线 也将设裕丰围站，日后将变成一个 3线换乘 的枢纽站，交通优势尽显。
在教育方面 ，黄埔区第一梯队的怡园小学、荔园小学和港湾小学都在附近；附近的中学有中大附属外国语实验学校初中部、港湾中学、一二三中学和石化中学等。
在发展规划方面 ，黄埔区“十四五”规划构建“ 一岸双轴三片 ”的发展格局，未来五年黄埔全面提升“一岸”，推动广州第二CBD（黄埔片区）建设，加速建设珠江东十公里“黄金海岸”； 鱼珠片区 加快建设 国家级工业互联网中心 等信息基础设施，促进 人工智能 、第五代移动通信网络（ 5G ）等新技术与实体经济深度融合，打造以 区块链 为特色的 中国软件名城示范区 。 裕丰围地处“一岸”中的鱼珠片区范围内，未来产业布局高端大气上档次。
另据《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018规划管理单元）控制性详细规划》显示，黄埔港区域限高 488米 ，而这个区域刚好在裕丰围地铁站附近，假如未来真的兴建488米的建筑，将会成为 广州第三高楼 （仅次于广州塔600米，东塔530米），同时也将是 黄埔第一高楼， 刷新黄埔的天际线。
周边楼盘
裕丰围周边主要有靠怡港花园、金逸雅居、悦涛雅苑、黄埔花园等多个成熟社区，教育配套有黄埔区第一梯队的怡园小学、荔园小学和港湾小学、中大附属外国语实验学校初中部、港湾中学等；休闲有黄埔公园，商业配套有摩登百货、惠润广场等大型商业项目；目前二手房价格约4到5万左右。
（1）怡港花园
【7月均价】46396元/㎡
【建成年代】2006年
【生活配套】大型商业广场惠润广场及黄埔公园
【轨道交通】13号线裕丰围地铁站
【附近学校】怡园小学，86中学，123中学，港湾中学，石化中学
（2）金逸雅居
【7月均价】48398元/㎡
【建成年代】1999年
【生活配套】大型商业广场惠润广场及黄埔公园
【轨道交通】13号线裕丰围地铁站
【附近学校】怡园小学，86中学，123中学，港湾中学，石化中学
（3）悦涛雅苑
【7月均价】46204元/㎡
【建成年代】2000年
【生活配套】大型商业广场惠润广场及黄埔公园
【轨道交通】13号线裕丰围地铁站
【附近学校】怡园小学，中学是86中学，123中学，港湾中学，石化中学。
（4）黄埔花园
【7月均价】55968元/㎡
【建成年代】1998年
【生活配套】大型商业广场惠润广场及黄埔公园
【轨道交通】13号线裕丰围地铁站
【附近学校】怡园小学，86中学，123中学，港湾中学，石化中学
总结
综上，裕丰围*迁拆**后，得益于黄埔区“十四五”规划带来的产业利好，488米高楼带来的地标效应，以及3地铁交汇的交通优势，未来的发展前景无可限量。
目前裕丰围附近的房子均价在4万到5万之间，看好第二CBD发展的读者不妨考虑，待旧改完成和地标建建落成，给周边带动一波行情也是在情理之中。
俗语说买房看规划，机会不等人，当前要不要入市，购房如何选筹，旧改项目如何布局？ 欢迎大家一起进群讨论，进群办法 详见置顶文章。