近日的最深感触是，无论你有多少钱都找不到房子，无论是150万预算，或300万，或1000万，或3000万，统统都找不到房子。因为房东都在惜售，大家都觉得房价要涨了；同时，买家也开始出现恐慌性购房情绪了。
整个市场开始呈现供不应求。
一个故事，一个刚需改善客户，3000万预算，全市符合他需求的房子其实只有5套，本以为有钱人选得很轻松啊，他于是带风水师去逐个房子看风水作最后的尽职调查，结果，都被风水师否决了。
这土豪读者叹气了，看着庞大的广州地图，拿着3000万预算，偏偏就找不到一套合适他的房子。
这是一种大家都不了解的落寞，空虚。
此处，不得不称赞这个敬业的风水师，比我们的审计机构敬业多了，不向客户低头。
总之，现在的市场找房子真的不容易，无论你贫或富。
本文为读者踩盘调研投稿。
踩盘背景：本文作者本来想卖掉萝岗的房子，回越秀买学区房的，最后看完一遍越秀后，绝望了，又重返萝岗看房了。
以下为正文：
经过一轮的挣扎，我还是放弃了用500w接盘越秀的2房学位盘，两个理由：第一，在我对楼龄的要求范围之下，看遍了越秀的两房，基本朝向都不好；第二，两房这个产物终将被市场抛弃，这是购房者需求导向的结果。详细请查看公众号的往期文章。
今天，又开车在科学城附近转转，观察一下各种建设的进度，发现创维总部大楼已经落成，日立中国IT总部也建了一半，宝能大湾区总部已经出地面，合景悠方也正在如火如荼的建设当中，而最值得期待、体量最大的萝岗商业综合体项目已经剥开了神秘的外衣。
萝岗商业综合体项目
结合最近萝岗火热的市场氛围，实在让人热血沸腾，冲动之下就约看了久仰大名的萝岗第一CEO盘——新福港鼎峰。
创维科学城总部
地理位置确实是萝岗最好
近郊选筹建议还是以区府为核心往外选，而萝岗版块最核心的黄金地段肯定是区府周边，就是鼎峰所在的位置。
距离地铁有点远，从小区门口到6、7号线萝岗站6-700米，但路一点都不难走，经过体育演艺中心，拐个弯就到。另外附近还有两个有轨电车站：市民广场站、萝岗公交总站年底将开通，目前已经铺好轨道，但对鼎峰来说，似乎没太大帮助，毕竟附近已经够方便，反而更利好长平、水西版块，促进肥水往外流。
楼底下一家7-11便利店让人感受到身处广州。说实话，每每身处萝岗，都一点不觉得自己身处的是广州，虽然我是一个喜欢东部的44010，但多少也还是保留着一丝丝情结。来到这里居然看到了萝岗唯一一个7-11便利店，亲切感迅速增添十分，于是忍不住连忙买个9.9五件关东煮套餐。
小区周边商业建设面貌都不逊色，但看招商效果一般，例如对面马路的凯得文化广场，外观得体但内里空空如也，反而旁边的香雪商圈慢慢形成了一些人气，可能也跟周边人口密度、区府对商业建设的支持力度有关。为盼入住的新社区越来越多，未来商业会有一点点起息。
凯得文化广场
教育配套也是一个大问题。由于萝岗的教育是发展的初级阶段，故对于在萝岗的上学问题，一如既往地只研究其便利性。首先，小区是有配套幼儿园，为开发区人才集团第一幼儿园。
但是，小学、中学的上学路途就较为遥远了。小区对口小学为香雪小学、对口的初中派位组别见下图。小区与最近的香雪小学、科学城中学距离均超过1公里，而玉山、铁英、北师大就更远了，未来可通过有轨电车1号线进行可能会相对稍微好一些。
感受不到豪宅的配置
小区环境：楼栋内部公共空间、物管水平无想象中惊艳。由于是香港开发商，小区内部园林设计、会所、泳池风格都比较港味，但作为不到5年的楼龄、标榜“高端”的楼盘，其楼栋内部空间就显得逊色。从观感上，小区密度不算高，而今天看的楼栋都是2梯4户。
物管水平：未如想象中高端。小区刚换的万科物业，但可能是需求导向——业主对设施维护水平要求不高的问题吧。电梯间略昏暗，多处梯灯已坏，大门对讲机按键反应迟缓，电梯内没有安装空调，但是环氧地坪漆停车场、电梯速度快是值得点赞的。
性价比不高，无法满足购房者需求
本人价格接受、户型需求区间也跟市场最热门需求一致，400万左右3房，故今天看的都是87㎡的3房户型。由于目前务求以这种价格买入一套近郊3房的购房者，普遍以三代同堂为目标，因此我认为，以这个价格在萝岗买下一套这样的小三房，就显得有点将就而不实际了。
房源共同点：1. 靠近马路，低层噪音明显；2. 楼距较宽、视野较开阔、采光良好；3. 厨房是真的小，一个人来回运动已经占据整个空间；4. 最小的房间不太实用。
看的第一套是下图的镜像户型，优点是主次卧均朝南、视野开阔、采光充足；而缺点是比较明显的。首先，多功能房门口开在饭厅，位置处在厨房、卫生间之间，而且处在楼栋凹进去的位置。
采光通风一般、能闻到厨房的油烟味是在所难免，而其中一堵墙更是挨着卫生间，当杂物房、书房还好，睡觉就不太理想。而且该户型正对着公交总站，低层噪音十分明显，高层就还好。
看的第二个户型，其优点大约有一箩筐：南北通透，带入户花园，客厅主阳台朝北望花园，饭厅小阳台朝南，整个客厅通风性非常好。主次卧之间一堵墙预留凹位供安装衣柜，房间可利用空间更大。但由于本人比较喜欢景观开阔，而不太喜欢看园景的房子，故对此户型不太感冒。
看的第三个户型，最大特点就是景观景观景观，是我最喜欢的一个户型，没有之一。阳台、主次卧景观十分好，能尽揽科学城繁华景观，而且房间分布还算合理，虽然多功能房朝正西，但采光充足，位置坐落也较前面第一种户型合理，能更好的利用起来，做书房、健身房、儿童房都行。
总结
感觉鼎峰的小三房价格，已经到达了其阶段性的瓶颈位置。楼盘产品本身不扛打，在萝岗这个新盘林立的版块，单价4.5~4.8w、总价390-430w这个区间，可供选择的新产品太多太多。
用这样一个价格，只能买到一个87㎡单卫的小三房，实在差强人意。而在萝岗版块的片区差异并未凸显今天，尽管鼎峰所处的地理位置萝岗比其他版块略胜一点点，但还不至于以同样价钱、牺牲楼龄及面积去为这个地段的溢价埋单。
再者，即使跳出萝岗，该价位的小三房在隔壁天河选择也是不少，要是能接受此价格、此面积、还有这种教育条件的购房者，很可能就果断回到天河选房了。你必须承认，在很长一段时间内，天河一直会是萝岗的天花板，必须接受购房者”可天河则不萝岗”的现实。
球哥说两句
新福港鼎峰一直被定义为区府板块的标杆，因为它的位置和外观备受购房者喜爱，从而一直获得高溢价，被称为萝岗的标杆楼盘。
那么，为什么同样位置的香雪山和科城就不能称为标杆，不能获得高溢价呢？难道就因为外观不够漂亮？或者是因为草太长？
为什么只有新福港鼎峰获得了“豪宅”的溢价？
我就借这个话题说说豪宅，究竟怎样认定为豪宅？
所谓的豪宅，就是我理所当然地卖得比旁边的房子贵。
实际上，豪宅的标准来源于我们国家的《住宅设计规范》，这个“国标”为豪宅设定了很多条件，例如容积率、建筑面积、成交价等等。
说人话，我们通常理解的，最官方的标准，交豪宅税的就是官方定义的豪宅，比如现在广州的144平以上，和小区容积率1以下的，就认定为非普通住宅，需要缴纳豪宅税。
当然，不是说容积率高就不是豪宅，比如CBD核心位置的住宅，拥有稀缺资源景观的住宅，或像东山那种坐拥深厚文化历史的房子，一样是称之为豪宅，这些房子不是以容积率判定了，但保值率一样是杠杠的，因为它拥有不可替代的资源。
与此同时，大家也要提防一些伪豪宅，比如建筑外表漂亮，或室内设计漂亮的，或用了全屋什么智能电器的，请了什么世界级设计师操刀，请了1.8米的帅气保安的，这些流于表面的奢华，不能称为豪宅。
或一些人工湖房，随便一陀山一滩水的景观房子，也真不能称为豪宅。
当然，这里并不是想否定新福港鼎峰的标杆地位，市场投票形成的价格就是对的，毕竟它的高溢价定价得到了广大购房者的认可。
我只是想通过官方标准让大家了解到，官方认定的豪宅是怎样的，什么是市场认同的真豪宅，什么是开发商包装忽悠的伪豪宅而已。
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