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蔡家一直是个“有毒”的地方，不卖菜靠卖地来挣存在感，网红+网黑双重属性。3月21日，蔡家拍出了历史第二高的一块地：楼面价7378，溢价率47.6%，比起2017年一个不知名西北开发商8000+拿下的“地王”，这一次，金科的夺魁，含金量则要高了很多，更具有“风向标”意义。
三年前，也就是重庆主升浪开始的2016年，我依稀记得，同样是金科开发的蔡家金科城，卖建面5000左右，因为北碚卖建面，这个价位，老实说，北碚人都不会买，标准的三无“北大荒”，除了大货车，什么也没有。
在网上被吐槽无数的曹家湾地铁站说明一切：地铁站周围都是荒草，一出站就是稀泥坑，被戏称为中国最隐秘地铁站，网友热议：直接可以拍《辐射》或者《行尸走肉》了。也因为曹家湾地铁站的标杆性，重庆宁愿先修无人区地铁也不管核心区堵车在网上饱受争议。
从通勤核心距离来说，蔡家的地理位置蛮尴尬，路网被江河切割山脉阻挡，距离北区的中心-观音桥至少25公里，还不如中央公园近。
但单独从区域辐射来看，蔡家是一个类似于渝中半岛的C位地形：一面靠山，三面临水，东连悦来国博中心，南接礼嘉新城，西承大学城和北碚新城。北靠水土高新产业园，具有重要的“战略意义”，是西区和北区的重要融合点。为什么要说“战略意义”呢？我们可以从近期陆海通道成渝激烈的博弈看出，重庆要打造都市圈，提高区域辐射能力。既要加强对于西区的投资，同时又没放弃具有先发优势的北区，而且还在促进西区和北区的融合，有点像成都的“东进+南拓”并发。
定位上来说，蔡家被划为两江新区蔡家组团，区域定位为先进制造业和都市综合功能区。但蔡家有一个天残，行政上仍隶属于北碚区，导致行政资源调度不够集中，蔡家无法得到“专宠”，对于一个新区发展最重要的公共交通，城市配套建设，蔡家既没有跟上两江新区的节奏，也没有高于北碚的标准，能出现最隐秘地铁站一点不奇怪。
所以，我长期提醒，两江新区不行政化是蔡家发展最大的瓶颈。表面上是产业功能区，本质上还是生态居住区，说不好听点就是“睡城”。两江不管，北碚不疼，蔡家的城市建设只有规划没有执行。
但今年开始，我们看到“蔡家”两个字大量出现在北碚区政府的工作报告上，要大力建设“两江新区蔡家智慧城”，不仅要优化蔡家的产业结构，还要提升蔡家的居住品质，可以说，蔡家得到了北碚区史无前例地重视。99%可以肯定，北碚区意欲把经济发展的重心转移到蔡家。即使两江新区不行政化，蔡家好歹能得到北碚区的“专宠”了，这是我比较看好的一个政策面利好，比起那些天花乱坠的招商项目要靠谱得多。
从楼市的角度来说，北碚区重视蔡家就显得更重要了，因为北碚有“西南大学附中”这块金字招牌，能够给予蔡家教育加成。所以我认为，在蔡家买房的核心逻辑应该是学区，而不是产业，这个和中央公园是一样的。但目前蔡家和水土都在争西大附中初中部的资源，位于嘉悦湾的西大两江实验学校是一个公立民助新校，享受西大附中本部的优质资源，2017年就开学了，从硬件上看还是非常好的，北碚若足够重视蔡家，教育资源上也给予倾斜，初中部本部搬到蔡家校区也是分分钟的事。这是风险也是机遇，意味着能读这个学校的学区房未来有更大的增值空间，参见中央公园能读八中初中部本部的鲁能中央领馆的暴击。
即使没有教育加成，按蔡家今天7000+的地价，1.5的容积率，明年开15000的洋房妥妥的。从2017年到2019年，蔡家拥有了三块平均地价7000+的“高价地”，在没有主升浪的情况下，比较真实地反映了蔡家的基本面。蔡家正在成熟，宜居价值比起三年前有了大幅度提升，房价自然是水涨船高。二手市场方面，我询价了蔡家的标杆盘--金科城59区（高层）的中介，按建面10000翻倍卖的几乎没有，无笋无房傻，不知道是赌蔡家能涨到20000呢，还是刚需自住太多。总之一涨遮百丑，很多刚需看不上的“北大荒”蔡家，也提档升级了，慢慢把他们抛弃了。下一个蔡家，也许就是水土，长寿或者合川了。
