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六中学区房涨幅记
温州家长的焦虑，集中体现在哪里？
毫无疑问，是学区房。
每年的“金三银四”，温州学区房话题就会迎来高峰。
原因大概三方面：
——孩子们的适学年纪。为人父母，既然生下，就尽可能为其负责。
——那些“公认”的好学校，名额并未因为温州出生人口的逐年降低而出现供大于求的局面。
相反，越来越多的好学校，进入了招生预警。20-60平的，要提前三年购买；60以上的，三年内只能有一户的孩子就学。自2019年3月31日后买学区房办产权证的要排队入学，且有被分流的风险。
就在3月2日，鹿城区教育局再次发布中小学招生预警公告，这一次还新增了四所小学：温州市第二中学海坛校区、温州市实验中学、温州市南浦实验中学、温州市蒲鞋市小学龟湖校区、温州市南浦小学、温州市建设小学大南校区（新增）、温州市瓦市小学瓦市校区（新增）、温州市城南小学城南校区（新增）、温州市百里路小学百里路校区（新增）
每一次预警，都是一次房价助推，从六中蔓延到南浦、二中。你看，这几天连12中都拿去年的套路以个案再来一次“涨疯了”。
——学区房的价格，一天一个价，逐年涨涨涨， 哈比 涨。
以一枝独秀一骑绝尘的六中学区房为例。
2015年新政后——
老房子（落地房）：60平以下，总价80~120万（20-40平的落地房老房子，单学区80-120万，双学区总价普遍在100-120万左右；如百里东路某36㎡挂牌100万）。60平以上，总价180~260万。
楼梯房：60平以下，约2.7-3.3万元/平；60-70左右的，3.5-4.0万元/平；70平以上的，总价250~350万。
电梯房：安平、飞鹏大厦60以上，均价约3.3-4万元/平。
2016-2017两年，60以下的总价涨幅平稳，还能买到与2015年差不多价格的房子。两年时间约涨10-30万元左右。
到了2018年3月过后，涨幅加快——60平以下面积段的老破小，无论单双学区，总价要150-160万元。60平以上的某小面积，总价约225万元。
2019年——60平以下的单双学区总价普遍跨过200万：单学区200-220万，双学区普遍200-250万。案例便宜的，如三官殿巷30左右的，5.3万元/平。
60方出头的，如百榕大厦某62方户型，成交价约4.7万元/平。
最为离谱的案例是当年6-9月，6月份某44平的价格为167万，三个月后涨到210万。
此时，对比四五年前，三官殿巷65方价格200万出头；百榕大厦70方才卖2.6万。
2020年——单学区60以下的（30-40方），单价6-8万元/平，双学区超8.5万，个别变态的20平出头的老破小双学区，单价炒到10万。
60以上的，单学区3.8-4万，双学区（落地房）自从90多方的550万出售后，六七十方的房源直接接力了550万这个门槛，令人乍舌。
2021年的今天——3月1号已出售的29.5平案例，价格235万。32平的挂牌，255万。47平，280万。单价普遍要8万左右。
这些房源还是六中以北被默认位置不算太好的房源。以南的呢，房源很紧张，49平挂牌290万，26平挂牌243万。
60以上的，64平落地房，总价418万。
5号晚上的最新消息，房东已经膨胀 的 起飞了——广小六中双学区40平，挂牌400万！！！安平大厦70平的，挂牌445万。到了昨天，35平双学区，报价420万。
（备注：以上价格根据中介等汇总，可能有误差。）
到了这里，仅以60平以下双学区房源的涨幅，2015-2021年，总价差不多涨了120-300万。
2
为什么要挤破头进六中？
争逐六中学区房，引发供需失衡，主要基于六中的重点高中升学率（约28%左右）。
更核心的问题，市区优质教育资源就那么一点，教师团队整体并不强大。
高考可以面对全国的大学，“高校大yue进”的背后，几乎百分百录取率。但温州的中考，比高考更难——至少进入“三校”才能大概率进入重点大学。
所以，得到了六中的名额，只要孩子自己不作，发挥稳定，一切就会如家长所预料。
另外，有六中学籍的房产，至少三年内是增值状态，再转手，以当下温州人对六中的信仰，以及六中的自身实力，不愁没有接盘者，还能或多或少赚一点。
当同事、朋友等问起，“在六中读书”，有面子。当然，这样的动机毕竟是极少数。
学区房如此妖娆，也引发更多抗通胀的资产配置和短期牟利的投机者入局。
有没有错？似乎都没错。
名师名校的优质教育，从古至今都是最重要的稀缺资源之一。即便是家长自身的“好面子”，也不丢人。
问题在于，捉襟见肘的市民，应不应该撬动杆杠，举债而读“六中”？
比如卖掉手头还在按揭的房子，然后去买个老破小，然后全家人租房，直到3年后卖出。
这就仁者见仁了。
即便是六中，并不意味着百分百上重点。整体还要看孩子自身的学习力。
勒紧裤腰带再苦不能让孩子输在起跑线的父母，一旦发现孩子的成绩并不如意，影响生活品质不说，无意中还可能增加孩子的心理压力。
因为六中某种程度已经是公立的“贵族学校”。同一所学校，不代表同一起跑线。人家在学校之外的功课，只有你想不到。
所以，买六中学区房，普通百姓还是要量力而行。
3
六中学区房的乱象
看起来是占有稀缺资源时愿打愿挨的市场行为，背后更多的是无序的哄抬。
六中这一波的涨价，去年就开始骚动。
在前几天的预警之后，施教区内的看房买房就像抢菜——
3日晚上约房东看房，约好第二天谈，结果房东已经卖掉了。4日上午刚放出一套，中午就卖掉。
原本准备出售赚一笔再买进的业主，因为找不到更合理的价格，甚至毁约主动赔偿违约金50万。
毫无疑问，六中学区房市场，是典型的卖方市场。
在这里，你会看到刻意惜售，漫天要价，坐地起价立涨10万，毫无契约精神。但是，没有监管。
在这里，有人硬生生地将自己的全款，三年时间变成了首付，还TM买不到。
作为一个弱二强三线城市，即便这里市场价格是由温州富裕人群决定，价格却比肩一线的狂欢，包括大部分资深中介也看不懂。
难怪有人说，学区房才是真正违背了“房住不炒”。
至于像六中这样无法居住的老破小学区房有没有泡沫，很难讲。它的地段有*迁拆**价值，高于*迁拆**的价值背后，又有学籍价值——十几年前蒲鞋市最有名气的时候，一个学位据说5万起。学区房，一定程度上属于学位效应的资金体现。
学区房涨幅乱象背后，是房东不以市场房价为基准，而是根据自我情绪+市场情绪来“我觉得可以卖这个价”。
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六中还值不值得入手？
首先要看六中的地位是否无法憾动。
——名校的积累过程，需要生源、老师、制度、升学率、社会认可度等多方造就。
——温州的人口出生率虽然下滑严重，但是， 基础教育的人口峰值却正在路上。
根据作者东游记在楼市温州整理的一组人口出生数据看，像六中这样的顶级学校还没有迎来最大的入局潮。
所以，如果政府部门不干涉，其他学校没有崛起， 六中等学区房未来5-10年仍然是温州家长角逐的对象 。
到了这里，有人会说类似这样头部教育资源一边倒、学区房房价畸高的现象，是教育资源分配的不公平。
确实！不过所谓的教育公平，全世界都不存在。
教育部门所能做的，只是相对而言的推进教育均衡化进程。于是就有了多校划片 （一个小区对应多个学校，随机配送）。
北京为风向标，最早提出于2015年，2018年推进，2019年海淀开搞，2020年落地西城区。花了整整五六年时间。
因为，背后牵涉面实在太广。
多校划片或许仅仅只能在过程上促进教育公平。看起来很美。对于部分只能寄托于200-300万以内获得名额的温州中产，其实反而不公平。因为，距离六中总校最近的那几个小区，依旧会在富裕阶层流转，比如百榕、飞鹏、欣翔（1-2幢）、安平。
唯一的好处，可能让流通性更快被媒体放大的老破小，回归到一个相对正常有序的价格。
温州在教育均衡化、教育公平方面的作为，其实有。但收效甚微。
很多年前就有教师轮岗制——好教师到差的学校至少三年。但好学校可不傻，个别学校领导也比较强硬，部分教师也并非情愿，最后就沦为形式主义——新进来的教师成为主要的流动对象。
教育部门有不可推卸的责任 ，但人家也难也有苦水，所以看起来还是要努力。
比如今年2月20日发布的《关于2021年初中学业水平考试与高中招生实施意见的通知》，对名额分配招生比例作了调整——即省一级特色示范学校和县中招生名额分配到各初中学校的比例从不低于50%提高到不低于60%，名额原则上按初中毕业生人数比例分配。
尽管无法根本性改变温州当前的学区房格局，也确确实实为小部分普通市民的孩子提高了一份“教育公平”。
话说回来，同样促进教育公平的公民同招，一定程度上却让第一梯队、第二梯队的学区房，再次成为家长优先考虑的对象——这无疑让头部学区的房源更为激烈。
结论：未来能够撼动六中地位，也许只有六中自己 。
现实如此残忍，难道温州头部学区格局真的无法被改变、扩大的可能？
还是有点希望！
因为生源决定一切！
前提在于，好生源需要不断持续涌入其他学区，有实力的家长又重视教育，加上 政府正在大力推进的 集团化办学 ，或许能缓解。
另外：
a、实验集团西移至黄龙，就中铁建和宝龙&雅戈尔等客群主体，生源质量可以预见，而调拨的骨干教师未来可期。
b、绿轴、桃花岛片区、城西中央涂-黄龙片区、瓯海中心区、蒲州片区、南湖片区等新兴改善型住房区域的幼儿园、中小学，业主们属于温州最有能力改善的一群人，有涌进头部中小学，多数依旧围绕小区本身的学区氛围。
c、 联盟校策略 以及教育的互联网+，正在降低温州中产阶级的子女获得名师“指点”的门槛。比如课堂同步直播强校的课堂，实现教学资源共享。
d、有“人才住房”配套的小区，就近入学的学区氛围会逐步形成。但这个前提是“人才们”能否真的落地生根。
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早入局也需十分谨慎
围绕六中而存在的老破小，逃不开的宿命，就是被温州城市化的需要而拆除。
参考深圳、成都等热门城市的“二手房指导价”，像六中这样十几年学区不变的老破小以及其他学区房会不会也有“指导价”，谁也说不准。
有一点是肯定的， 稀缺性引导价值，但不能过分偏离价值。 历史相似，只是排队的人不同，而已。
最大的变数在于温州人口出生率。2020年比同期减少19.01%。
温州主城区现在为了承载教学压力，不断规划落地幼儿园、小学和初中分校。如果未来入学峰值过后，出生率仍然持续下降，人口流入不足，学区房现象将是另一副景象——从教育资源不均衡、匮乏到 教育资源过剩。
最后，给大家一些购买六中学区房建议：
—— 要买就趁早提前 ，但千万 不要掐着时间在开春的1-3月份 ，这个阶段你可选择的房源少，卖方更是抓住你急切的心理，坐地起价。
——孩子已经就读四五年级的，就不要太执拗，民办也是不错的选择。
——尽量选择六中南向的房源，二手市场比北边相对好卖。不要问我为什么，也许是*迁拆**因素，更多的是这里的*规则潜**似乎就这样。
——切记，谈好就下单，不要迟疑，尽快过户。 提高违约成本 ，不要低估卖方翻脸比翻书还快的尿性。即便11-12月买到，也尽量在12月31日前*证办**。
—— 警惕商住两用房 ，尤其注意商和住的面积比例。此外，协议内容要务必确保读书不占名额。
以上。
PS：就我个人中学时从平均60分突然发力并直接考到班级第一年级前五的经历，成绩确实不取决于学区房，学习力、自律、兴趣和不服输的性格才是。至于学习方法，寒暑假向高年级借课本，全部自学一遍。不过，我奋发的源动力比较特别：在成绩单拿回家的时候，被家人打了一顿。
就说这么多。欢迎补充。