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提问：雕叔你好，我是青羊户口，1套房，无社保，普通垫底资格，目前在天新看了些房，天府前湾板块：1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房（二手清水含税费）2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块：1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房+溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房+溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择？有溢价的是网签成功当天现金付，这种操作有没风险？这些价个人觉得都高了点，还有没有更好的选择或者更好的盘推荐？目前资金没有其他好的途径，年回报也就5左右，但提前赎回要损失大部分收益，这种情况是选按揭还是全款呢？

回答：你好，青羊普通资格，可以买除了高新南的所有区域，二手房另说，新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话，佳兆业产品是不错的，但是也止步于产品，另外从地段上，价格上，优势不明显，如果是同等的产品，肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房，2.4万清水，即便自己装修3k/平，标准也远高于佳兆业了，佳兆业此时唯一的优势就是：新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点，但是价格稍微偏高了一些，性价比不明显不突出，而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高，人气低迷一些，不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆，人气和板块概念，更强一些。所以就麓山的话，我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了，产品再好，价格再便宜，都没有意义，放弃，它没有板块的规划，没有地铁的规划，没有人气的导入，没有开发商密集拿地的信号，这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战，整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些，2.8万是有所溢价的，但主要是寻求投资功能，当下也没地铁，但是已有地铁规划，周边还有独角兽的概念，而且龙光又陆续拿地了该区域，所以这个兴隆湖东我还是看好的，这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功，和开发商直签合同，然后付首付款，我认为还是安全的，风险性不大。3.目前主要看你的预算了，市面上明面你能买到的都很少，有这样的资源应该珍惜，合能和龙光，我觉得你还是可以着重考虑的，当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了，和*款贷**利率相差不大，而且更具有灵活性，我建议不赎回，可以选择全款的话就全款。

提问：雕叔你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？

回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。在办经营贷时，要注意（—般*款贷**中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行*款贷**，银行依据这个合同把*款贷**支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正*款贷**打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者*款贷**中介给你想办法。3.如果再谨慎些的话，在办完*款贷**后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查*款贷**主体，而你的*款贷**主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是*款贷**打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你*款贷**，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱要*款贷**、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是*款贷**人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。我一直不建议*款贷**炒股，但*款贷**买房还是可以的，如果你非要*款贷**挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还*款贷**，你把*款贷**还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。只要银行安全、*款贷**能收的回来，基本都没问题。银行也许知道你是*款贷**置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。以上是根据身边做这种*款贷**置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。

提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答：郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

提问：雕叔分析一下二手房指导价和4W单价房源下架对后市二手房的价格影响？现在新房还值得入手吗？

回答：4W单价房源，只有1700多套，和12.6万套的二手库存面前，影响微乎其微，但警示效果是明显的，结合后面呼之欲出的二手房指导价，当下二手房部分区域的撺掇上涨浪潮会就此止步，但对于房价的猛烈下降，则可能性不大，因此我认为对二手房的影响在于遏制快速上涨和稳定房价，当然从某种意义上也是一种下降或者挤水分，大水退去后，谁在裸泳，这不妨是二手房买家的一次机会。新房的话，当下双限地块风生水起，这对于新房的上涨也具有很大的挑战性，所以近期捂盘的一些高总价楼盘都竞相开盘去化，他们春江水暖鸭先知，目前一些高单价的新房，我觉得可以缓一缓，除非实在是没有耐心，急于入住或者对二手预算不够的人群。总的来说，等指导价的持续发威，短炒客渐渐被挤出市场，而部分房源报价虚高的业主，心态可能会发生改变，谁先扛不住，谁就输了。目前单价高的新房和二手房，都可以不急于做决定，让*弹子**飞一会儿。等调控后进入冷静期，才是很好的选房时机，差不多都是诚心卖的，甚至还有谈价空间。

提问：请问雕叔，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？

回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。

提问：你好，成都桐梓林的70年产权但是公寓一样的，2.4万值得入手还是在双流区（孩子单位附近）买合适？

回答：所谓70年产权公寓式住宅，就是将建好的公寓商业性质改成住宅性质。主要有以下优缺点：1、总价低，可以落户读书，民用水电。2、可以首付三成，*款贷**30年。3、一般靠近地铁口、公交站或者商圈，位置一般比较好。4、房子较小，比较易于出租。缺点：1、虽然可以落户读书，但是一般都是没有什么好学区。2、住户在10-20户，通风采光都比较差，居住体验感差。3、小区容积率高、绿化率低，环境较差。4、住户以租客为主，住户职业比较复杂。5、后期转手接盘侠少，难以出手。整体上看，是不太建议投资这样的标的，不属于A类稳健资产。

提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，*款贷**这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对*款贷**买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。*款贷**买房子是普通人必须要做的事情。以前我们*款贷**是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：雕叔您好！我们夫妻名下有两套房，一套迎宾大道135平，自住；一套塔子山一号附近100平(清水空置)。儿子已成年，妻有高新南区购房资格，现有*弹子**180，想把儿子的房票用上，再购一套。现有三种想法，恳请雕叔指教。一是以儿子名义到天府新区买房自住(请推荐适合楼盘，招商时代公园、万科天府公园、远大中央公园？)；二是把其中一套卖给儿子，然后到高新南区买套二手房(请推荐几个较好的楼盘)；三是卖掉其中一套，以夫妻名义名义另买一套(请推荐几个合适的楼盘，我们比较中意南门片区)。谢谢！

回答：你说的三个楼盘都不错，但是远大中央公园现在的价格是最合适的。（但是你儿子满18岁，没有*款贷**资格）。高新南区，新盘可以关注：高投熙悦府。二手房关注：华润凤凰城，南城都汇、复地雍湖湾。至于你说的南门，现在还是比较看好大源，金融城版块。老南门，如桐梓林版块，现在没有什么好的优质楼盘。

提问：想在合肥买房，但是市区没购房资格，长丰县目前二手房在一万出头，有购买价值吗？

回答：合肥因为近期市区限购加强执行了，所以导致很多限购的客户跑去三县购买。肥西目前最火，肥东部分项目目前也比较火爆。三县中肥西距离合肥发展几个好的区域近，如滨湖、经开区与高新区以及政务区都比较近的，因此三县中肥西发展的最好，与合肥发展最无缝衔接，价格也最贵。三县中肥东是挨着合肥瑶海区的，因为本身瑶海区本身产业发展较少，吸引的人口不多，而且瑶海区本身房价不是很高，因此肥东房价目前也不高，肯定低于瑶海区的。北城是挨着合肥庐阳区的，但是庐阳区是狭长形的，北城距离合肥市区较远，而且北城起步也较早，从何起步到现在也有十年的了，目前也比较成熟的了，但是房价一直不高，因为北城新房供应量一直比较大。所以我建议你如果买房是为了投资，没有购房资格的话，还是优先买肥西，买房不是一味去追求低价，低价也并不代表洼地，更重要还是要有买入价值。

提问：请问雕叔，成都下一轮是领涨区哪里？

回答：你要看板块轮动的发展阶段，是属于启动初期，发展中期还是成熟期。成熟区大部分利好设施配套已经兑现，价格相对也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于规划待建状态。每一次领涨的板块都不相同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和追风者集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

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