近年来，南宁楼市各板块热度不断洗牌轮动，呈现出“三十年河东，三十年河西”的现象。
板块热度的变化实际上反映的是置业风向、市场投资、热钱流动的改变。
开发商、购房者往哪里去，哪个板块气氛就热络起来。
最典型的莫过于曾经的“流量之星”——龙岗。
两年前走在楼市前沿，但如今形势大变，随着五象南等新概念板块的兴起，龙岗在楼市里越来越低调，不看好的声音越来越多。
真的是这样吗？难道龙岗没有流量了？
PART.01
成熟，必定意味着短暂的“失声”
龙岗是邕宁区最早开发的板块。
2008年，《南宁市龙岗片区控制性详细规划》出炉，位于邕江与八尺江汇合处的龙岗半岛走上了发展快车道。
经过多年发展，龙岗成了啥样？
一个板块发展如何，楼市最能体现。
近年来，各大房企纷纷抢滩进驻开发，如大唐、龙光、彰泰、蓝光、金科、恒大、万科等。
板块内不少楼盘早已交付入住，如阳光城丽景湾、天地明珠、龙域香醍半岛、大唐盛世、君华锦云等，且入住率不低，还有不少小区房源已经转入二手房系统。
▲大唐盛世小区
除了楼市火热，这些年，龙岗的城建配套也在一步步兑现，步调清晰可见。
首先是学校，板块内布局了不少名校，如邕宁高中、邕宁民族中学等，还有五象新区实验二小、实验三小、民主路小学五象校区。
▲邕宁高中
另外，还有南宁学院、广西广播电视大学、广西电力职业技术学院等高校。
值得一提的是，私立国际学校——哈罗礼德学校也在龙岗，哈罗小狮幼儿园已在去年9月开学，中小学部分预计将于今年9月开学。
▲哈罗礼德学校
去年，龙岗还新增了3所小学、2所中学。
显然，丰富的教育资源已经成为龙岗片区一大活招牌。
学校基本兑现后，龙岗逐渐在交通配套上发力。
龙岗大桥、龙岗大道、五象大道、新邕路等核心主干道相继投入使用，“四纵四横”的道路交通网络基本形成。
龙岗的重磅配套五象火车站将在今年9月开工，4号线东段部分开通也就这两年的事。
▲龙岗实景图
交通兑现后，估计下一步就是景观资源，如新坡湖公园的建设。
其实目前龙岗的景观资源也不差，百里秀美邕江的整治，让环绕龙岗板块一带的滨江公园市政景观带呈现出全新的面貌，成为龙岗居民休闲娱乐的好去处。
还有新晋网红打卡点灵龟山生态公园，也吸引了不少年轻人前去游玩。
▲龙岗灵龟山花海
可见，龙岗的城建兑现是分步骤进行的，从学校到交通，再到景观，有点闷声干大事的意思。
龙岗的规划没有悬念，板上钉钉，就看各项配套落地速度了。
尽管不看好的声音很多，但实际上，整个2020年，龙岗的存在感还是很强。
土拍市场相当活跃，去年12月20日，龙岗4幅地齐拍吸金35亿，多家实力房企下场厮杀，场面相当激烈。
城建的动静也不小，江湾路西段已通车，东段也即将完工。
去年 12月16日，南宁市轨道交通线网规划(2020-2035年)报送审批前公示公告出炉，地铁4号线、7号线、S0环线、S3快线经过龙岗。
这么看，龙岗并不缺流量。
PART.02
规划高逼格，板块定位清晰
从更高层面看，一个板块的崛起，少不了规划。
相较其他“兄弟”板块，龙岗算是非常幸运的，起点很高，颇受“家长”眷顾。
2016年开始，龙岗板块政策规划的利好一波接一波，逼格一个比一个高。
头条君先带大家回顾一下龙岗历年的规划。
2016年9月，五象新区龙岗商务中心城市设计发布，龙岗东片区被划定为龙岗商务中心范围。
紧接着，2017年10月，五象新区龙岗商务中心区修编规划发布，明确了龙岗商务中心区的总体定位为南宁市级商业中心、五象新区商务次中心、龙岗片区城市活力核。
2019年，南宁市总体城市设计确定了“一主四副”的发展方向，龙岗晋升为南宁的城市副中心之一。
▲南宁市总体城市规划（草案）
2020年4月28日，《南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划（修编）》（草案）报送审批前公示的公告公布，龙岗再次成为焦点。
据公告显示，龙岗商务区E街区功能定位为龙岗商务区的重要组成部分，集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团，将作为五象火车站的配套服务组团，形成“一心、一廊、四轴、两组团”的功能结构。
细看规划，E街区内无论是商业、办公、教育或是居住，都规划得十分完整。
▲龙岗商务区E街区功能结构图
一个个规划的公布，使龙岗规划越发拔高和细化，板块定位越来越清晰，板块能量值也蹭蹭上涨。
除了规划，城建配套档次也很高。五象火车站的落定，让龙岗成为继兴宁、青秀后的第三个拥有火车站的城区，龙岗高铁TOD生活模式已经在酝酿中。
从城市副中心到龙岗E街区规划出台，从地铁4号线过龙岗到五象火车站落址，龙岗的每一项配套都很重磅，龙岗板块发展高度显而易见。
PART.03
商业、产业不缺，发展后劲很足
除了宜居，龙岗的商业、产业属性也不差。
作为南宁4个商务区之一，龙岗的商业版图在不断充实。
要说对龙岗影响最大的商业配套，那必然是万达茂莫属，为板块的人气聚拢出了不少力。
▲万达茂
龙岗自身就有宝能城市广场、合景天峻广场等大型商业体，开业后板块商业氛围自然会有改变。
威宁对龙岗也很看好，一口气布局了4家威宁邻家广场，目前已有3家竣工。
值得一提的是，得益于龙岗E街区的规划，龙岗将围绕社区构建大型的商业中心，这将在很大程度上推动区域商业的发展。
除了商业属性突出，产业也不赖。
去年11月，广西煤炭地质局从柳州搬迁至龙岗商务中心区-综合服务区。
作为行业的龙头企业，煤炭地质局的加入对龙岗产业结构发展起到推动作用，未来还将吸引到更多优质人才。
▲图中建筑为广西煤炭地质局
此外，龙岗的金融属性也在不断增强。
2020年4月份，桂民投拿下龙岗一幅70亩地块。
项目计划建设桂民投总部基地，包含一栋“广西商会大厦”超5A甲级商务写字楼、两栋商务楼宇、一栋五星级标准酒店，将对板块金融氛围带来积极影响。
▲桂民投项目效果图
而且，板块内不少重量级政府机关单位进驻，如邕宁区人民法院、邕宁区人民检察院等，还有广西环保产业投资集团、广西现代物流产业孵化中心，给龙岗的商业、产业注入良好的营商环境。
不难看出，龙岗板块的发展后劲很足，不缺实力。
PART.04
可出让地块锐减，竞争白热化
随着开发日渐深入，片区的储备用地越来越少了，目前仅有五象大道两侧、龙岗东滨江区域还有些住宅地块未出让。
可见，龙岗的土地开发已经渐入尾声。
随着可出让地块变少，板块地价不断攀升，去年3月就已突破8字头，楼面价最高为8217元/㎡，为蓝光拿下的滨江地块，即蓝光芙蓉山悦，售价在1.25万-1.6万元/㎡。
另外，占据一线江景位置的彰泰江景湾还喊出了部分房源2万元/㎡+的售价，吸引了不少关注。
▲龙岗东滨江区域
目前，整个板块在售楼盘20多个，再加上去年拍出的几个地块还未面市，龙岗的竞争相当激烈。
从房价上看，板块内房价从8字头到2万元/㎡不等，要知道，2015年左右，龙岗房价还维持在5、6字头。
虽然涨幅没有其他核心板块那么猛，但也算是5年翻了一倍。
如龙岗的热销盘中海哈罗学府，价格11000-13500元/㎡，目前项目去化过半，还有建面约95-143㎡高层和建面约142-145㎡洋房在售。
▲龙岗城区图
除了在售楼盘，板块内的新盘供应正在缩减。
摆在龙岗面前的现实是，西北组团不少楼盘已经交付入住，转入二手房；东南临八尺江位置也不多，可选择性少；东北面江湾路滨江部分正在积极备货，但量也有限。
也就是说，你再看不上的龙岗，如今它也要变成抢手货了。
▌写在最后
不可否认，龙岗的压力不小，部分商业、交通、景观等配套还没有完全兑现，房价要想往上走势必会受到不小的限制。
而且板块内楼盘竞争激烈，为争取回款，不少楼盘会加入价格战，房价会维持在相对稳定的状态。
经历了高速发展之后，龙岗在慢慢沉淀，为日后成熟的生活氛围积蓄能量。
综合来看，龙岗板块基本成型，规划没有悬念，只等落地，而其他新兴板块还在摸着石头过河。
这种情况下，龙岗暂时没有流量也是能够理解的，毕竟成熟意味着没有流量，就像凤岭北一样。
目前龙岗房价不低，对购房者而言，刚需上车机会正在减少。
对于龙岗，你有什么看法？
作者|刘玉婵
审核|吴晓苑
编辑|谢金伶
（来源：南宁楼市头条）