购买商铺2年后才“醒悟”！如何判断商铺“优质”还是“劣质”？
大多数人买完房子一旦有点余钱就会想着投资，选来选去很多时候还是投入房地产，一方面纵观历史“地产”较为稳妥，另一方面即使不转卖也可以自己使用。但是2019年却是一个转折点，房地产投资被国家重点关注，尤其是住房，在重申“房住不炒”的前提下几乎没人敢在投资房产，然而商铺的价值也正在遭受重创，试问满大街的商铺真都由业主来自营，那么消费者还会剩下多少呢？
特别是在今年各个地区的*迁拆**政策受到严厉监督下，很多待下款*迁拆**户也是愁坏了心思，住房没有得到很大改善，也错失了投资好商铺的机会，在一般销售眼中：所有的商铺都是优质商铺，站在销售的角度卖出去拿到提成才是关键，管他未来发展是好是坏呢！但是站在投资者角度，钱不是大风刮来的，如果不是真正的优质商铺将面临贬值和*款贷**压力。
买了商铺才后悔的情况时有发生，一业主就投资了一个50平方的底商门面，当时买下来的价格是2万左右，本想着2年后能有所增值，从这两年的出租情况来看并没有按照预期来发展，原本80元每平方出租给商家，在今年3月份合同期没满的情况下匆匆撤场，连装修都丢在里面没有搬走，房东本以为带装修的商铺出租不难，也没有太在意，这几个月期间倒是有不少的人打电话咨询他是否愿意出租，他也咬定价格不放松：90元每平方出租，这一个多月以来每次询问完价格后就没有下文，这可愁坏了他，本想着增值出租结果确反向而行，最后他仅以60元每平方的价格出租出去，甚至都有了想要卖掉的念头，只要能给到他2年前买的价格都愿意出售！
从他的门面出租情况还贬值来看：一方面小区入住率不高，商家不敢贸然租赁，另一方面今年的商家都明显感觉到生意难做，出不起这个租金。其实在对比之下临街一排也有很好出租的门面，那么商铺投资有的人会赚钱有的人也会“赔钱”，优质商铺会变成源源不断的“赚钱工具”，而劣质商铺会成为增加负担的累赘！
如何判断商铺是“优质”还是“劣质”？
- 优质商铺有稀缺性！何为“稀缺铺”？就是在同等条件之下曝光率、便利性、易操作性占有利地位的商铺，地段具备稀缺性，商铺位置更有“稀缺”一说，同时对于商家来说地段好、租金低的商铺更是稀缺中的“稀缺”，对于业主来说稀缺成为涨租金的资本，这是一个难以避免的现象，谁让商铺成为另一个投资产品呢？
- 看商铺周边人气是否旺盛。有人说城市中心人气最为旺盛，但是许多城市中心都存在一个问题：拆不动！侧面展现出来的是城市中心是老城区的聚集地，房子建设比较陈旧，设计方面与当今商铺有偏差，造成商家对于租赁这样的商铺后装修方面比较吃力，例如层高达不到高度使得装修受限、排污排水不通畅等问题时有发生，这时候城市的新区地带就具有一定的优势性，同时由于拆不动导致这里的商铺单价普遍较高，很多业主都已经还完*款贷**，没有房贷压力的情况下坐等*迁拆**是他们思考的方向，除非在紧急情况之下才会选择出售！
- 看商铺的楼层。老城区商铺大多属于“步梯”类型，特别是只有两层建筑的商铺，对于二楼经营起来极为不便捷，商家在租赁方面更愿意选择一楼，而且建筑在包装上面会随着时间推移而变得陈旧，导致商家的经营变得越发困难，有远见的商家都会在趁着商铺还没有老化时提前换地址，深知“死守”一铺还不如“广撒网多捕鱼”！对于购物中心的商铺来说就具备前期优势，特别是商管公司在运营过程中会做各色各样的活动来促进整体人气的增加，但是推出来的商铺避免不了价格高的现象。
- 看商铺性质。自营商铺与反租类型商铺形成鲜明对比，临街商铺大多属于自行运营管理，而反租类型商铺大多是统一运营管理，前期临街商铺占有优势，租金可以直接收取抵扣房贷，降低资金压力，后期临街商铺有一定的劣势性，由于都是商家自行装修，商铺装修老化，优质商家会越来越少！会出现给得起租金就出售的现象，而反租类型却面临着严峻挑战，无论是前期还是后期都有一定的风险性，前期的租金用来抵扣了商铺的房款，后期面临整体是否能持续运营的风险，对于商管公司来说无法避免，特别是商业街性质商铺，一旦招商环节或者运营环节不给力，容易造成反租无法兑现给业主，形成恶性循环。
买商铺的时候投资回报率固然重要，但是也需要看商家是否能出得起这个租金，购买商铺的前提应该做好市场调研分析，确定周边出租的金额能否匹配上投资回报率，同时还要判断同一类型的商铺哪些更稳定更“抢手”，例如小区门口和十字路口类型的商铺同于就由于周边，这类商铺也是本区域商业地产的最后一道防线！
投资商铺是一门学问，不是如同简单商品一般只需要报价还价即可，没有做好市场分析的前提之下，出售者完全可以“漫天喊价”，只有真的分析出未来预期收益有多少才能更稳妥！
同时未来商铺会越来越细分化，每个商铺的运营都对收益产生直接的影响，以前是开发商的时代，现在却是客户选择的时代！“风水轮流转”的道理并不是空穴来风！