新股评分
行业前景：4分
企业竞争力：4分
市场情绪：2分
综合分数：10分
注：每项10分，总分30分
核心结论
由于港股内房股的杀跌，上坤地产上市也仅仅为了融资回血，受中国房地产市场的高压政策，未来增速回归缓慢，预计打新情况较为平淡，建议谨慎关注。
公司介绍
上坤地产是一家物业开发商，拥有丰富经验，专注于长三角经济区。始于2010年在上海开发首个住宅物业项目，之后进一步深化在长三角经济区的渗透，并拓展至其他从战略角度筛选的地区，即珠三角经济区及中原核心经济区。秉持「为宜居而来」的理念，以全新技术及艺术设计提供各类住宅物业，迎合不同客户群的不同需求及喜好，给客户带来智能、方便及令人满意的生活体验，在客户中及行业内树立了良好的品牌形象。
公司于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中原核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年7月31日，上坤地产的住宅物业位于八个省份及直辖市的14个城市。
上市前，公司实控人为朱静夫妇，通过Fulva家族信托和汇聚信托持有55%股权，盈信投资的林劲峰持有41.5%股权，独立第三方李博士持有3.5%股权。
来源：招股书
根据招股书，上坤地产的总营收，从2017财年的12亿元增长至2019财年的75.35亿元，复合年化率为150%；
毛利收入，从2017财年的3.71亿元增长至2019财年的30.7亿元，毛利率为40.8%，主要为土地使用权成本的增长。
来源：招股书
截至2020年7月31日，公司应占的土地储备总量为3.0百万平方米。其中，附属公司所开发物业的建筑面积合共为2.3百万平方米，包括（i）可供出售建筑面积约0.2百万平方米、（ii）可租赁建筑面积约0.1百万平方米、（iii）开发中建筑面积约1.6百万平方米及（iv）用于未来开发的估计建筑面积约0.4百万平方米。
来源：招股书
2017-2018财年，上坤地产还处于快速扩张期，公司经营活动现金流主要为开发物业及预付款项，2019财年，公司开始降杠杆，经营活动现金流回流。
在2019财年、2020年4月30日，公司融资活动主要为流出。
来源：招股书
在2017财年、2018财年、2019财年，公司的股权回报率为5.5%、54.9%、29.6%。
根据8月出台的“三道红线”政策，截至2020年4月30日，上坤地产剔除预收款的资产负债率为81.76%，净负债率为73.8%，现金短债比为1.4；
上坤地产为黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%。
来源：招股书
融资用途
用作开发现有物业项目（即宁波‧慈溪慈澜府、常州‧峰峰及佛山‧上坤瀚湖四季）的建设成本；偿还银行*款贷**。
估值
2017、2018、2019财年公司净利润分别为0.34、6.72、6.76亿元。
中国房地产行业受政策的高度监管，过去上杠杆快速扩张的模式已经不复存在，上坤地产未来增速回归常态化。
综合考虑公司竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素，依据2019财年的净利润，给予市盈率5-10倍，即33.8-67.6亿元。