我是北月，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下购房问答来自微信公众号北月说房的部分近期问答精选：
1.杭州楼市现状
提问：北月老师，你好，请问今年杭州楼市大概会是怎么样情况，今年买房容易吗？
北月：你好，目前来看，今年杭州楼市供应最大的应该会是主城区，新上市供应4.2万套，排名第二的是萧山区，约为2.48万套，由于市北等原本的供应大户的快速消耗，使得剩余有限；余杭的供应量在今年预计为2.36万套，对比2020年少了1.24万套；临安的供应也减少了近乎40%，预计今年仅1.57万套；富阳的供应是是相对平稳的，预计上市1.35万套，依然是供过于求的现象，所以还是要谨慎考虑是否在富阳买房子。新上市的板块的预估供应的前五是：临安城区、大江东、银湖东洲、临安青山湖、富阳城区。对比去年，今新上市供应量增加最明显的板块分别是亚运村、三墩、之江转塘、钱江新城二期以及望江新城这五个板块，而供应量下降的板块有市北、临平城区、临平山北、青山湖、富阳银湖等，主城区仅有丁桥长睦，供应量下降的区域主要集中在萧山、余杭等板块。降幅最大的板块分别是市北、临平山北、临平新城、良渚以及老余杭这五个，预计今年的新上市供应量至少缩减2600套以上，缩减比例在67%-98%内。随着板块更新的轮替，供应仍旧趋向于边缘板块，老城区的更新也将使主城区带来新的发展。
2.亚运村投资买房
提问： 北月老师，你好，感觉现在杭州亚运会概念很火，打算在未来科技城、奥体或者亚运村投资买套房，今年有哪些值得推荐的盘可以买呢？
北月：你好，首先未来科技城是杭州最有购买力和爆发力的板块，作为最热的高新技术板块，未来科技城具有阿里巴巴淘宝城、之江实验室、菜鸟总部、字节跳动等重磅产业项目，优质人才和购买力都极高建议可以关注安中梁·沐宸院、绿城晓月澄庐、金成汀云上府、众安地块；对于无房户来说是主场，对于有房户来说或许可以捡漏；而奥体是杭州双中心之一、亚运时代的当红热点，滨江观品是奥体最后一波商品房。地段好，有江景，有产业优势，有发展未来，今年该板块年供应更为紧缺，热度也会更高。亚运村有亚运会IP和未来社区两大优势，可以关注万科日耀之城、华润亚奥城、绿城桂冠东方、滨江星翠澜庭；优势在于开发体量大，空地多，未来发展潜力大；其次板块内项目的要求和标准都高，意味着产品质量好；另外目前开发的项目都是未来社区项目，亚运村的供应量也更为充足。
3.200万刚需自住房
提问：北月老师，你好，目前工作在城西，想要在杭州买套刚需自住房，目前杭州各种限价摇号，想要买到预算在200万左右感觉有点难，请问老师有推荐的盘吗？
北月：你好，在杭州楼市摇号中签率持续走低、限价和摇号政策不断改变的情况下，总价在200万左右、中签率不是太低、值得买符合你的条件的盘建议看看时代天境，位于杭州未来科技城良睦路与云睦街交叉口西南；配套方面，1KM处有西溪欢乐城；交通方面，临近杭瑞高速和天目山快速路且距在建的地铁3号线良睦路站约2.4公里；价格与装修方面，周边限价是22000元/㎡、精装修；核心优势是靠近未来科技城，靠近产业且单价低总价也低，对城西刚需来说非常值得摇。
4.如何选优质地段
提问：北月老师，你好，新手小白，第一买房，在各种房产app上问了很多，感觉置业顾问说的大同小异，想请教老师买房怎么能够选到优质的地段呢？
北月：你好，衡量房产的标准就是地段，那么该如何选择优质的地段呢？下面关于好地段的五个要素，只要占了3条就算合格。第一交通是判断地段好坏的首要因素，交通是否便利决定了自住或者出租对于自己和租客出行的便捷程度，大多数人们都喜欢靠近地铁公交等具有交通优势的区域。第二是配套，所谓配套就是步行十分钟周围有没有便利店、商场、银行等，配套的好坏决定了居住体验感，配套越是齐全就说明地段越好。第三要看家庭的生活需求能否满足，比如老人看病附近就有医院，小孩上学附近就有学区的划分。第四要看房子有无升值潜力，跟着政府的规划走的地段肯定是要优越很多。第五看出行是否方便，太偏的区域可能不方便开车进入主路或城市环路，工作上班所需付出的时间和精力也会耗费许多。如果买的房子占了以上三条，那地段就已经比较好了，如果占了五条，那就已经是地段特别好的了，无论是自住还是投资都是非常适合的。
5.梯户比
提问：北月老师，你好，在杭州工作了6年，有购房资格，元旦和女朋友看中两套房，不同的是1梯2户和2梯4户，后者比前者便宜一些，买的话经济压力小一些，两个小区环境和配套上没有什么差异，请问老师这个该怎么选呢？
北月：你好，其实选房不仅要考虑地段和户型，梯户比这个因素也不可忽视。所谓梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例，简单地说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2∶4，这个比例越大，栋楼就越拥挤，舒适度就越低。梯户比涉及到的问题有，第一公摊面积，公摊面积高的话得房率就会低，那么房子的性价比也会降低；第二，电梯使用涉及到的运营成本和维修费用会体现在物业费上，比如，1梯1户的运营成本比2梯2户的高，那么它的物业费一般也会比2梯2户的高一些；第三，居住舒适度，一般来说，在两梯四户的楼盘中，配套的资源和景观要比中间套好，中间套也因为南北不通透、采光通风较差等原因，价格要较为便宜一些。一梯两户，优势在于户型设计较好、南北通透、公摊小、出行等电梯时间短、私密性更好；劣势在其中一户的客厅或厨房会受到楼梯的影响。两梯四户，优势在于户型方正，性价比高、电梯够用；劣势是有天井和走廊，公摊面积大，中间户受天气影响较大，户型差别也很大。综上所述，每种户型和梯户比都有自己的特点，买房时不仅要考虑以上因素，还要考虑自己的经济情况。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
北月深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号北月说房，每日更新最典型的购房问答。