近期，温州政府出台了“本科生在温买房可打7折”的重磅政策，具体实施大致是这样的：政府在商品房出让地块中预留一定比例的人才住房，出售给符合条件的大学本科生以及其他中高级层次人才，价格上可享受七折或更多优惠。
为此，前段时间许多大学毕业不久、想买房的朋友来咨询房哥，说他们正面临两难的选择：如果到开发商那里买商品房，怕错过这个天上掉下的“馅饼”；如果等待购买政府的人才住房，又怕“僧多粥少”轮不到自己。
就在大家犹豫之际，昨天下午，温州政府发布了《2020年温州市首批人才住房配售公告》，按照该公告所示，首批筹集1700多套房源（其中市本级300套左右），共计约18万㎡，将于本月15日启动申领。
今天，我们结合这个公告，来详细分析一下：政府提供的人才住房能惠及多少人？普通本科生是否值得为此等待？政府持续推出人才住房，是否会对楼市需求产生较大的分流作用？一起来看看！
▲中央绿轴。/温州日报
1
首先，咱们来捋一捋，到底哪些人可以有资格购买人才住房。
申请对象及条件
第一类：全职在我市用人单位工作且经认定的温州市高层次人才分类目录ABCDE类人才；
第二类：全职在我市中小学（幼儿园）、医疗卫生机构工作，具有全日制本科以上学历，且贡献积分值达到100分以上；
第三类：全职在我市企业、民办非企业单位、中介机构工作，具有全日制本科以上学历或具有《温州市紧缺专业人才需求目录》范围的中级及以上专业技术职称、技师以上职业资格，且近两年年工资薪金所得额达到10万元及以上（以所在单位个人所得税扣缴申报额为准）。
具体条件、执行标准、要求和积分累积办法可以扫描查看文末二维码。
也就是说，按照这个政策，除去房地产和贸易类企业，其它普通民办企业及机构的本科生，只要工资连续两年达到10万/年以上，也都具备资格条件。当然，前提是你和配偶在温州没有购房记录，或者在温曾经拥有的住房累计面积少于60平方米。
看来，拥有资格购买人才住房的门槛并不太高啊。不过，在优先顺序上，我们预计第三类普通本科生可能会排在第一类、第二类人才之后。具体的房源分配方案，住建部门将根据房源情况和人才申报情况制定。
2
资格门槛既然不高，那么大家就会关心：政府供应的人才住房是否会足够多？符合条件的普通本科生有多大概率能买到这类房子？
对于如何保障人才住房的供应，《温州市人才住房租售并举实施办法》是这样规定的：
每年全市配建政策性住房面积数不低于当年全市新出让土地中用于开发建设商品住房的建设项目面积总数的10%，优先用于人才住房建设。
按照这样的比例来推算，2020年可供应的人才住房可能会在40万平方米上下。我们也看到，在一季度挂牌出让的地块中，许多地块都预留了一定比例的人才住房。如此看来，政府在人才住房供应上，已经正儿八经落实到项目中。
那么，每年40万方左右的人才住房，能否满足本科生以及其它人才的需求呢？
对于这个问题，我们来看看温州一年大概有多少本科生要买房？
25-35岁本科生购房人群占比
咱们以“本科生+中级职称”为限定条件，毛估估下大致人群比例。需要说明的是，数据非常粗糙，误差很可能会较大，仅供大家参考，不能作为决策依据。
房探小哥对鹿城和瓯海几个刚需首改盘做了抽样调查，调查显示2019年25-35岁的购房者比例在45%左右。
而参照2011年温州市高等教育毛入学率①（含专科）为约45%。即为2008-2011年大学生在校生在18-22岁全年龄组在45%左右。
按照2010年高考招生计划来看，浙江省本科招生数占总计划大致接近60%。
依照以上数据，我们可以粗略地计算下25-35岁购房的本科生，占总购房比例大致在45%X45%X60%≈12.15%。
也就是说，一个比较粗糙的判断是，近两年，入职不久的本科生购房，占总购房人数的比例，可能在10%的上下区间。如此推算，2019年本科生购房的建筑面积，也会在30-40万左右，与年计划供应的人才住房数量基本相当。
如此看来，只要政府上述政策以及人才住房建设保障措施都落实到位，购房需求稳定释放，没有太多外来人才引进分羹，那么在温工作的本科生还是比较有希望享受到七折购房的巨大优惠的。
当然，上面已经提到过，人才住房的购买应该会有优先顺序，普通本科生的排位很可能会在相对靠后的位置。
所以综合看来，近期有买房打算的大学生，又符合购买人才住房条件的，建议不要急于到开发商那里买商品房，至少可以选择观望一下政策的实施情况。
▲温州市区城景。李立/摄
3
最后一个问题是，温州施行“本科生七折购房”的政策，会对商品房市场有啥影响？
这个问题，上面的数据事实上已经给出了答案，人才住房供应政策的实施，可能会使得商品房市场减少10%上下的需求量，这个比例说大不大，说小不小。如果商品房市场供应本来就过剩，那么需求量的减少无疑会起到雪上加霜的作用。但是，如果资产配置需求、投资需求依然旺盛，那么也足可弥补人才住房供应所带来的挤出效应。
▲永嘉对望温州市区。/温州商报
2019年的温州楼市，从目前来看还是迷雾重重。一边是货币宽松加通货膨胀对楼市构成利好；另一边是温州乃至中国的疫情虽然已经控制，但全球形势却不乐观。在经济链条和专业分工细化、深化、全球化的今天，疫情对经济的负面影响还在发酵，为此给楼市带来的负面影响有两点：一是经过疫情的生活影响后，部分购房者可能会觉得持有现金、保持手头的宽裕更重要，为此延迟入市；二是疫情导致许多企业、个人的现金流出现问题，尽管有货币宽松政策来对冲，但赚钱和借钱毕竟不是一回事。
接下来的楼市开张情况如何，对今年楼市的走向定调非常关键。如果购房者因为疫情抑制了购房热情，市场需求没有马上释放，那么，短期内部分开发商有可能选择降价销售。