2019年以来，至今半年时间悄然而过，福州楼市分化现象越来越显著。有些纯商品房楼盘开盘去化率越来越惨不忍睹，各楼盘守盘蓄客时间也越来越长，放出广告大半年依然迟迟未开的毫不罕见。往年正常开一次盘至少推个几百套吧，如今却开始流行“便秘式”营销，一栋一栋慢慢开，一次推个几十套上百套。甚至就在这种“便秘式”推盘并且大量请托造势的情况下，各楼盘的去化率依然深陷泥潭。在台江中心地段某盘开盘当天只卖2套的对比下，此时那些蓄客大半年只卖几十套的，甚至都算是十分不错的了。
然而，大家都卖得这么凄惨吗？显然也不是，此时的市场，能够老老实实按备案价卖，不宰人不坑人的，多多少少去化情况还算不错。今年以来，除了安商房项目城投凤峦郡创造了不打广告半个多月几乎售罄的奇迹之外，福州市区销售可圈可点的还有福晟弘府。但是福晟弘府的高去化率也是建立在每次只开几十套的基础上。
相比之下，在经历了去年的众多楼盘维权事件之后，今年反倒是闽侯县的楼市状况有所改观。一方面闽侯县的楼市管控有所加强，备案价随着市场行情降低的同时，对于楼市乱象的打击力度也有所加大。如今位于上街、南屿最佳位置的楼盘，备案价都被压到了一万七，同时*绑捆**4000精装的现象逐渐绝迹。虽然有的楼盘还要求*绑捆**一个车位，但是很显然，和强加每平方4000的“惊装房”比起来，多买一个车位让不少购房人更容易接受，相当一部分购房人本身就是有打算要买车位的。
因此，今年以来，闽侯那些按照备案价销售的楼盘去化情况要比市区那些价格虚高的“杀猪盘”乐观得多。在降价之后，上街、南屿那些地段较好的楼盘销售情况比较理想，而南通的房子如今就很难卖了，本身南通也是去年维权的重灾区。
今年以来，除个别杀猪盘较贵之外，高新区大部分楼盘的备案价在1.6-1.7万之间，房价已经由一年以前的2万+，甚至2.5万+，逐步回落到了1字头，虽然上街、南屿开价2万以上的二手房依然很多，但是最终能够成交的二手房一定是面对现实行情的，毕竟如今指望遇到一个钱又多又不了解行情的傻子，已经很不容易了。
虽然闽侯的房价并不比市区低多少，甚至比仓山、晋安、马尾的不少房子都高，但是和五区的二手房相比，除了不限购之外，闽侯的一手房最大的优势还在于首付低。因此，当闽侯的楼盘渡过了价外加价的混乱期后，只要是肯按备案价销售的，在低首付的优势下，还是有不少刚需能够接受。
相比之下，那些在售的“杀猪盘”之所以去化率不佳，也正是由于他们不肯降价，实际上并不是所有项目销售都如此困窘。我们会发现，那些有人买的盘，愿意降价卖的盘，备案价销售不搞欺诈的盘，实际上都还能卖得动，即便如华润紫云府那样的大盘，依然可以快速走量。与此同时，福州今年上半年的二手房成交量也比去年下半年有反弹。很显然，如今楼市成交量确实有回暖，并不像去年下半年那样凄惨。那么，既然不是没有人买房，这些摆在台面上卖了很久还在卖的盘去化率为何会越来越差呢？为何有的楼盘惨到蓄客那么久，开盘只卖2套呢？
如今的商品房楼盘销售现状，在一定程度上反映出了当前福州楼市症结之所在。
这些市面上的“杀猪盘”卖不动，除了去年下半年以来的房价下跌打破了房价永远涨的神话，打碎了不少人炒房的迷梦之外，其实很重要的原因在于购买力实在是不多了，撑不起他们想要的“卖得贵还要卖得好”的效果。
但是请注意，在这里我所指出的购买力不多，并不是想买房子的人不多了，而是当前价位上买得起房子的人不多了。人家买不起你们的价，你们还不肯降价，且不说人家愿不愿意给你们宰，就是真想给你们宰，也是有心无力了。既要卖得贵，还要卖得好，还得满足你们各种价外加价，忍受各种偷工减料，可能吗？
当前这种现状，除了降价盘卖得好，杀猪盘卖不好的“两极分化”能够证明之外，还有一个很重要的佐证便在于低总价小户型soho产品的热销。
是的，如今要是问你们福州什么房子好卖，你们想必不相信自己的眼睛，闽侯的soho竟然很好卖！在福州市区有着大量积压多年卖不出去的soho库存的情况下，闽侯的低总价小户型soho居然卖得风生水起！
举例来说，高新区的清华紫光浦上商业小镇，4月23日取得预售证的530套写字楼，在6月1日已售出408套，平均一天卖10套，仅仅一个月就能取得这成绩，着实让那些一个月也卖不了几套房的“杀猪盘”羡慕不已。
更惊人的是，如今居然连远在天堂陵园附近的竹岐的soho都能够销售一空，令人叹为观止。
除了soho不限购之外，为什么福州市区的soho无人问津，闽侯的soho却能如此热销呢？其根本原因还在于闽侯这些soho面积小，虽然单价上并不低，但是由于这些soho都是30-60平方米的小户型产品，总价不过四五十万，首付仅需二十余万，在这种低总价上，有相当多的人可以负担得起。
如今有这么多人一窝蜂跑去闽侯买soho，恰恰就像当年大批人一窝蜂跑去贵安炒房。手上资金不多，月供负担有限，既然买不起福州市区的房，那么就在周边挑一套买得起的来投资。虽然已经时过境迁，然而在过去十年火爆楼市带来的惯性心理影响下，如今一心想要买房的人还是不少，不少人即使没多少存款也依然手痒难耐，总想着要投资一套房。而闽侯这些低总价的soho恰恰迎合了这一部分人的心态。
但是，这样的投资选择正确吗？我想，一窝蜂在闽侯买这些低总价小户型soho的人，可以咨询一下过去这些年来，在贵安、桂湖、葛岭、罗源湾滨海新城等地买房投资的人，问问他们作何感想，如今到底是赚了还是赔了？是欣喜若狂，还是悔得肠子都青了呢？