慢慢道来，这天气一冷总想吃点热乎的，也不完全说是应景，主要是身体需要暖暖。大家挤在一个桌上热气腾腾的火锅被端上来，不仅对抗了气候的寒冷，还相互给了抱团取暖的力量。当下的楼市又何尝不是如此？寒冬腊月自备一锅，配上各种花式菜来招待各路"来宾"。
这不最近又出了一个"新菜式"--配售型保障房，老铁们且品一品看看是不是口味俱佳？7个先导项目位置曝光，建配售型保障房南宁率先行动。本月初广西壮族自治区规划建设保障性住房和城中村改造工作组办公室透露，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个住房7200套，总投资约39亿元，2024年计划建设住房4000套。
上个月我才写过"新房改"的事，没想到南宁那么快就有了下一步行动。至于具体到底是哪7个项目这一次并没有详细说明，但近几日我在南宁全国公共资源平台上看到了最新消息，这7个项目目前已经在开展项目勘察和方案设计的招标工作。它们分别是兴宁区三塘南路西侧地块、五菱桂花地块一、五菱桂花地块二、西乡塘区秀安路1号地块、高新东车场综合楼地块、青秀区临仙路地块、青秀区民族大道北地块7个保障性住房先导项目。
我看了下地图大致估计了一下这7个地块的位置：三塘南路的地块靠近火车东站；五菱桂花两个地块在西乡塘北湖北路一带；西乡塘区秀安路1号地块在安吉板块旁边是花卉公园和安吉万达；高新东车场综合楼地块、青秀区临仙路地块。地图上找不到相关信息；青秀区民族大道北地块也没有具体位置，名字带着民族大道位置应该不错。
我还在南宁发改委网站上查到一个信息，五菱桂花地块一的保障房包含有住宅和商业，其中住宅面积约3万多平米，总投资预算22498万元，由中央资金拨款结合业主多渠道筹措。自"14号文"出炉后南宁和深圳在配售型保障房的规划与建设上已经有所行动。
深圳方面11月29日深圳公共资源交易平台发布，原招标项目名称为深圳市第一批，配售型保障性住房基坑支护土石方及桩基础工程的公告。公告显示深圳第一批配售型保障性住房总共安排了8个项目，这次南宁也跟上了节奏，迅速汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个，并明确了明年配建的保障房数量。
值得一提的是目前配售型保障房在各地的推动都还在初步探索阶段，公开项目落地的城市并不多，深圳和南宁可以说是走了全国的前面。
什么是配售型保障房人人都能买吗？说到配售型保障房这可是一个新鲜词，别说老铁们我也是头一回听到。先来聊聊什么是配售型保障房？现有保障房的类别大家都知道，不外乎经济适用房、人才房、公租房等几种。但配售型保障房又是怎么样一种住房？我梳理了老铁们关心的三个点。
·一是价格上。作为保障房的一种，与经济实用房一样，价格不与市场关联由政府统一定价，给有需要的特定人群居住集中建设或者在商品住房项目中配建，所以这类房子是作为保障房的另一种补充类产品。光看一个"售"字就盯上它，并指着"低入高出"的老铁们可能希望要落空了。
·二是购买条件。既然是保障性住房当然要有门槛不然房少有钱人多咋办？就目前对外公布的条件是针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要引入的人才，以家庭为单位每户保障对象只能购买一套。三个条件：1是住房困难户；2是低收入人群或引进的人才；3是家庭为单位限一套。
至于具体什么样才算住房困难收入又是如何界定，目前还没有相关的细则出台，但我猜测跟经济适用房差别不大。目前经济适用房有两个比较关键的门槛：
→1家庭收入符合市县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
→2.无房或现住房面积低于市现人民政府规定的住房困难标准；
→3是交易上。
买来倒手？想都别想！经济适用房有5年的交易关卡配售型保障房却不能交易，配售型保障房实行封闭管理房屋只能用于自住不得上市出售，不得出租出借赠与擅自调换或改变住房用途；确需转让的政府予以回购或再配售。这就是为什么叫配售以及和经济适用房的区别所在。
配售型保障房总结下来三个关键词：政府定价、特定人群不得交易。据官方透露南宁市住房城乡建设局现在正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则，还明确了保障性住房推进工作责任部门责任人时间节点正在对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查。
新房改+"14号文"，明年楼市已明朗。说到这里很多老铁会觉得批量的保障房会对现有市场形成冲击。我在之前的"新房改"文里面有写过保障房+商品房的*轨双**制是供需变化下的市场分化也是*局破**的出路。而配售型保障房不具备交易属性谈何冲击商品房？
今年"新房改"多个重点会议和三大工程中均提到加快保障性住房建设，改革的重点是拓展配售型保障房，可以说未来的楼市保障房会占据半边天。作为一个新生产物配售型保障房将在部分城市探索实施，在取得一定经验后加速推广建设。
在南宁方面相关数据显示2013年11月底南宁实现本年度新开工各类保障性住房19944套，完成率102.70%，加上明年的4000套配售型保障房计划，南宁在保障房建设上可谓是一路加速，届时将形成公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系，市场+保障购+租的住房制度也会得到完善，到时小伙伴可以根据自己的需要进行选择，不用再成为被绑架的"房奴"。
但是话说回来保障房毕竟是"福利房票"，有几个问题值得思考：
·一是建设配售型保障房需要大量的资金投入且无利润可言意味着要冲击地方政府的土地财政，如何才能做到平衡？
·二是划拨的地块的位置很重要如果过于偏远就会失去购买力，只有在中心城区或人口密集新兴区域才能让大家愿意买单。
·三是如果位置不好再加上无法交易，且不说很难销售出去估计还会给存量房"添乱"。
这段算送的回顾一下我国保障房的发展期间经历过多次调整，从经适房、廉租房、限价房、公租房到共有产权住房，以及现在的可售型人才房保障体系在不断完善和演变，配售型保障房的出现共有产权住房等其他销售型政策性住房或许会退出历史舞台。
南宁作为城区常住人口300万以上的大城市，居民购房压力较大，对于保障房的需求相对较多，就有一些老铁表示买房的事可以先搁搁，等保障房出来说不定能薅一薅。这次配售型保障房项目的推动也从某种意义上来说"新房改"已经正式开始运转，未来的房地产市场终会回归理性进入"中国模式。
今天我们在办公室聊这事时也聊到了南宁的城中村改造，毕竟城中村改造与保障房建设密切相关。南宁计划5年投资近2500亿改造22个城中村，涉及改造户数4.4万户，改造面积约2010万平方米，这相当大单。
你要是城中村的土著，你希望自己家被改造吗？我在评论区等老铁们各抒己见。