好久没冲动了，购房的冲动
今天，光谷东的某公寓产品被刷屏，11000元/平、5.1米层高、41—58平
不可谓不诱人
公寓，再次搅动着大家的神经
经过市场的反复教育，公寓与住宅的区别，菜市场的大妈都知道
现在买公寓的人，都是抱着长期持有的打算
也就是买来准备出租或自用，不打算卖掉的
因此，租金的投资回报率成了购买的唯一指标
以光谷东的这套公寓为例
41平的公寓、45万的总价、轻松的隔成上下两层
双钥匙的公寓，一间租金保守估计1500元/月，两间3000元/月
3.6万的年租金，8%的年回报率，吊打余额宝
今天我们以市中心备受关注的公寓项目——
万达御湖公寓为例，从投资回报率的维度，谈谈她能不能买的问题
希望，有着一些启示作用
01——地段
万达御湖公寓，汉街之上
周边地铁、商业、商务、政务，可以说是集万千宠爱于一身
聊她的地段之前，先汇报一下老秦的一处小房子
小房子名叫新华明珠，雪松路与新华路交汇处（新世界国贸背后）
集美食、美女、西北湖、商务办公于一体的汉口核心区
地段就这么个地段
反而在地铁7号线开通之后，房租不升反降了
背后有一个逻辑
中低端的租户，对于价格的敏感程度比较高
一旦地铁开通，20分钟能够去到7、8公里以外的地方
更少的钱能够住更大的房子，却付出了不太多的时间成本
因此，包含武汉在内的大城市的很多年轻人，都选择地铁沿线的舒适型住房
高端的租户，却又不会选择小于100平的房子
因此，地段的好坏，对于公寓租金的回报，成了一把双刃剑
02——精装
万达御湖公寓，精装修出售，有办公及居家两种风格
这个涉及到买公寓是选精装还是毛坯的问题
精装
省时省力、拎包入住
总价过高、隐藏的建筑质量隐患难以发现
毛坯
单价便宜、后期装修丰简宜人、能够空置
麻烦闹心、耗费精力
精装毛坯，还是要具体问题具体分析
结合地段来看
市中心的公寓，适合精装，交房即可用
市郊的公寓，应该毛坯，交房后可能还要空置一段时间
结合开发商品牌来看
尽量选择大开发商开发的精装公寓，或者去她已经交房的公寓实地去看看
万达的品牌，应该还是没话说的
03——户型
万达御湖公寓，43—93平、3.6米层高
3梯15户（核心筒设计）——无法南北通透
玻璃幕墙外立面——没有阳台
这也是公寓普遍存在的居住问题，意料之中
不难看出，项目特殊的户型布局
导致东西向房源较多、异形房源也不少
公寓的面积都比较小
对于每一个平方的利用，都显得尤为重要
因此，异形房在后期使用上，有诸多不便
也会直接影响租金
到时候租客挑三拣四的眼神，都是现在选房的梗
此外，由于进深太过狭长
东边下午的日照，会有一些问题
西边下午的西晒，会有一些麻烦
但户型较小，都还是不明显的因素
在选择户型上
方正的户型结构重要性要大于朝向
04——物业
万达御湖公寓，根据了解，物业管理方是万达物业
物业管理，是公寓尤为重要的关键因素
直接作用于租金
试想，一个凌乱不堪的环境、龙蛇混杂的住户
哪个正儿八经的人，会居住在此
在说回新华明珠
新华明珠是在2008年交房，距今10多年，已经老态龙钟了
我自己住的世茂锦绣长江，尽管也不是什么豪宅小区，但是10年过去了
还是维护的比较好，属于壮年吧
究其原因
新华明珠租户比较多，毕竟不是自己的房子，哪有这么爱惜
频繁的搬家、商住混合，都是对物业管理，提出了很高的要求
还有一个维度，就是物业费
公寓的物业费，一般是4块钱/平起步
如果空置的话，还是很大的一笔开销
也就是说，公寓的物业费肯定是很贵的，那么就尽量选一个好的物业公司
万达物业，还不错
05——价格
万达御湖公寓，目前价格待定
我们试着倒推一下她的价格，能够买的价格
旁边的安顺星苑
50平的房子，月租金2200元/平，民用水、民用电、有天然气
当然，没有万达洋气
乐观一点，万达御湖公寓43平的公寓能够租到3000元/月
除去至少4元/月的物业费，2800元/月，33600元/年
不按照光谷东8%的年回报率，咱就参考4%的银行理财回报率推算
其房价在20000元/平以内，具有投资价值
在这里，我向大家透露一个多年的秘密
我也是万达的业主，经开万达广场
2011年入手，44个平方、总价30万、7000元/平（精装）
目前，月租金1350元，除去物业费，净得1200元/月，年收入14400元
我觉得挺满足的，年租金回报率为4.8%，不错哦
写在最后：
这个世界上，任何的女人，都能嫁得出去，就看什么要求
这个世界上，任何的房子，都能够卖出去，就看什么价格
公寓可以买，打听打听旁边的租金，看看有没有4%的回报率
有的话，再看看地段、户型、物业、精装等维度的问题
因为现在买公寓，要做好持有一辈子的打算
万达御湖公寓能不能买，还得看价格
愿朋友们，都能开心
今天老秦心情不好，这篇文章也写得不好
终于看清了房子，却也看不清人心了。