壹

“叠拼别墅”，天津滨海新区改善型产品的“实力派”

最近几年“叠拼产品”成为滨海新区改善型产品中不可忽视的中坚力量。严格来讲这种产品应该不能称之为别墅，因为按照通常的划分标准别墅只有三种：独栋、双拼和联排。而叠拼别墅一般情况下是四层布局，一、二层和三、四层分别被定义为下叠和上叠，都配有小院，可以独立入户，具备了一定的别墅属性，但是严格来讲应该算作是“多层跃层产品”。

滨海新区在售的一种叠拼产品户型

在最近几年这种产品成为很多项目的标配，例如中新生态城的中建海纳府、新城樾府、联发静湖一号、红星天铂；北塘的龙湖九里晴川、塘沽湾的中建璟秀等项目都配有叠拼类产品。由于这种产品由于具备一定的“别墅基因”，同时价格上介于洋房和别墅之间，因此在区域市场上受到了客户的广泛关注，成为滨海新区改善界的“实力派”。

滨海新区部分叠拼在售项目叠拼户型及面积，根据市场调研资料汇总

那么不是别墅的“叠拼别墅”能够在滨海市场广为流传，原因何在？

贰

第一个因素是受到“限墅令”的影响。

“限墅令”顾名思义就是限制别墅类产品的开发与审批，其实这不是一个新的政策，国土资源部和国家发改委在2003-2016年中曾经多次发文。2019年4月3日，住建部下发《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，在全国范围内要求“立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”，至此限墅令开始被严格执行。

各年“限墅令”汇总，根据公开市场资料收集

受到“限墅令”的影响区域市场上一些项目进行了产品上的调整，把项目中原来规划的别墅产品剔除出去。但是剔除出去后，终究需要有其他产品能够顶上，从产品价值上还能够有一定的支撑，那么叠拼产品就成为了最好的替代品。道理非常简单，虽然不是别墅，但是具备了一定的别墅属性，可以用别墅的概念进行宣传，于是在这样的一种背景下叠拼产品的数量开始大幅增加。

叠拼产品效果图

叁

第二个因素是受到市场需求影响。

在原有的市场需求中，改善型的客群除了改善面积和区域以外，在产品属性的改善上一般遵循着从高层到洋房，从洋房到别墅的过程，实际上这中间的跨度较大，这使得很多改善型客户很难跨越到别墅产品的门槛。

2015年开始，天津滨海新区住宅市场上开始出现了“圆梦型”别墅，这其中代表型的产品为世茂景苑联排、吉宝澜岸铭郡、宜禾一墅等。在产品规划上地上三层，附赠地下一层、小院和挑空，联排中户面积在150平米左右（不含地下）、边户面积在180平米（不含地下）。这几个项目推出后市场反应热烈，尤其是吉宝澜岸铭郡和宜禾一墅曾经到了“一房难求”的程度。而“圆梦型”别墅热销背后的逻辑非常简单，让过去买不起别墅的人住上了别墅。

宜禾一墅效果图

事实是这样还远远不够，毕竟市场上还有更多的具有别墅情节的客户买不起这种“入门级的别墅”，他们希望有一种产品具备别墅的属性，同时也是自身购买力能够接受的，那么正好叠拼产品正好填补了市场的空白点，从这一点上看市场需求是叠拼产品能够流行的必要条件。

红星天铂湾效果图，项目中规划有叠拼产品

肆

最后开发商的产品策略的影响。

叠拼产品能够成为滨海新区改善型产品的“中坚力量”与开发商的产品策略也是分不开的。当开发商拿到一块土地之后，首要的就是需要根据客户定位确定产品策略，这里面有几个要素必不可缺，包括客户特征、产品定位和财务评估。在有了明确的客群定位之后，需要进行产品的排布，但是中间还必须考虑到项目的利润指标。

尤其是在容积率1.1-1.5之间的项目，产品策略选择是多元化的，但是多元化基点是要做到市场需求和财务利润的平衡。既可以做成纯洋房社区，也可以用“拉高排低”的方式做成洋房+小高+叠拼，洋房+叠拼的方式。而叠拼产品无疑成为了区域开发商产品策略中一种很好的粘合剂，因为这种产品既能拉高项目利润指标，同时也能满足市场需求，于是叠拼产品也就在很多项目上“被安排上了”。因此说开发商的产品策略也是叠拼别墅能够成为滨海新区改善型产品“实力派”一个因素。

结语：

总之，“叠拼别墅”的出现有着一定的政策背景，一定程度上成为纯墅产品的“替代品”。而从客户需求层面，改善型部分客户有着强烈“别墅情节”，也促进了该类产品在滨海新区市场的流行，最后开发商的产品策略也起了一定程度的助推作用，从而让该类产品成为滨海新区改善型产品的“实力派”。