在南京二手房市场中，大体量小区一直是一种特殊的存在，可以说是让买房人又爱又恨！
爱的原因是这些小区一般 总价比较低，对年轻刚需族比较友好 ；恨的是 房价几年难涨，物业管理比较难等问题层出不穷 。
其中典型的就是桥北的北外滩水城、苏宁天润城，板桥的金地自在城，麒麟的东郊小镇等，这些小区房价几乎都是几年未涨，但每年成交量都是位居板块榜首。
而小体量社区在南京一直“默默无闻”，在二手房市场上很少有波澜，那么究竟又是怎么样的存在呢？
就在近期我在365淘房网站上，看到位于茶南板块的小体量社区 建盛丽庭 挂牌均价下降，吸引我注意。让我对南京的小体量房源产生兴趣，不禁实地探访一圈。
一、建盛丽庭体量小、换房率低、周边配套成熟，近期房价却下降明显
就在今天，我在365淘房网站查询到，建盛丽庭小区挂牌均价为31356元/㎡，从房价趋势图可以看出，近几月时间房价一直处在下降的状态。从5月份35502元/㎡，下降至目前的31356元/㎡，几个月时间挂牌均价下降4000多元/㎡。
要知道建盛丽庭位于茶南板块，这个区域生活配套比较成熟，小区房龄基本都比较大，而房价早已趋于稳定，很难有大涨大跌的现象出现。而且就连一路之隔的湖心花园，前段时间还小涨了一波。
关于小区我也进一步了解了一番，我发现小区在365淘房网站挂牌的房源非常少，仅有两套。 而新挂出的一套房源单价因为装修稍微差些，总价略低，核算单价仅3万/㎡，仅这一套房源拉低了整个小区的挂牌均价。
而小区的体量也仅有三栋楼，和旁边原本体量就不大的湖心花园相比更加“袖珍”。
值得一提的是，小区周边较多的便是九几年房龄比较大的老小区，建盛丽庭作为2003年交付的房源依然显得更新一些。在户型方面，建盛丽庭以101㎡、102㎡、103㎡为主，还伴有顶楼带阁楼的复式156㎡户型。
放在十几年前，建盛丽庭和周边以户型60平为主的老小区相比算是妥妥的改善房源，资金更加充足的一批买房人的选择。
从经纪人那边了解， 当初能买起这边房源的业主，经济是有一定实力的 。此外，小区内都是一些老业主，在这边住了十几年时间都没有换房，主要还是小区周边生活比较方便，居住环境安静，邻里之间也比较熟络。这也导致小区很少有房源挂出来卖的，所以想买也很难买到，挑选的余地不多。
二、物业管理负责、内部干净整洁！交付17年颜值依旧
为了深入了解小区，我也第一时间到小区进行了实探。小区门口有物业管理人员24小时值班，由于小区住户较少，值班人员对每家业主都比较熟悉，所以安保问题是不用担心的。
据了解，小区门头是今年刚刚重新建的，此前门头设计略显老旧，不少墙皮已经开始脱略，如今也算是换新颜。
建盛丽庭此前门头 小区尽管有17年的房龄，但是看上去还是比较新的。地面均是小地砖铺设，看上去整洁、舒适。
小区单元门门禁严格，均需要刷卡才能进入。
小区中间一栋楼一层是放置非机动车车辆，不少自行车和电动车都停放在里面。
小区中间设有一小块绿化，垃圾分类也在小区内提前试点。
值得一提的是，小区没有地下停车位，小区车位和周边老小区一样还是比较紧张的。很多空隙基本都被机动车车辆占据。
可以看出，小区体量小，一些公共建设例如健身器材、花园、景观在这种小体量小区内是没有的。但是因为小区所在位置非常好，周边各项配套已经可以忽略小区的配套设施。
小区紧靠2号线云锦路地铁站，地理位置优越，交通便捷，周边配套齐全，生活很便利。旁边便有不少私房菜、快餐店、面馆、超市等等，方圆几百米就可以解决日常的生活购物。
此外，不远处的茶南小吃街、莫愁湖、金鹰世界、河西万达，都是小区值得炫耀的资本。
三、业主圈层基本一致、物业便于管理，“袖珍”社区二手房市场竞品颇少
其实，仔细观察会发现，建盛丽庭这类“袖珍”小区多出现在主城区附近，周边配套是非常成熟的。
这类小区在 产品形态上是比较单一的 ，户型面积对应的客户群体也不会太多，业主层次基本相似，圈层一致，没有太过明显的业主阶层分化现象存在，从而实现整个社区相对和谐。
另外，小社区遇到一个有品质追求的物业，这个小区就会变成一个小而美的社区。
就比如，位于河西中的恒盈名居，小区仅有2栋楼，交付长达17年时间，现在依然维护非常好。
此前我去小区进行过实探发现物业很负责，可以清晰地看出绿植被修剪的痕迹，整个小区绿化被打理的很好，这个社区环境宛如“空中花园”。据了解，这边业主绝大多数住进来就没想过离开。
小体量小区在二手房市场中还有一定优势，同小区的二手房市场竞争者更少，对于有置换需求的业主，就可以快捷的实现出售目的。
就例如作为银城小学+汇文中学双学区房的辰龙广场，地处河西繁华地带，周边生活配套齐全，加上鼓楼人文浓厚栋人文气息，虽然仅有4栋楼，但依然让小区关注度非常大。
中介表示该小区的单室套房源基本均价在8万左右，而且特别抢手，基本上市一套，就很快就被卖出，而大户型三室的房源成交周期就会很长，基本均在5.5万-6万左右。
写在最后：
有关“袖珍”小区，曾经就有网友咨询过我是否可以买，其实总体来讲这类小区优点还是颇多的，但是如果要买还是选择生活配套比较丰富的板块。
另外，在“袖珍”社区中如果是遇到负责物业是非常幸运的，但是如果遇到不好的物业，管理方面不达标概率也是比较大的。
最后，“袖珍”社区到底能不能买，这和个人喜好更加相关，一些大型社区本身内部的配套是比较好的，例如游泳池、网球场、儿童玩耍的地方等。年轻人可能会喜欢小型小区，方便。有小孩的家庭、或者老年人就喜欢稍大的小区，里面散步、跑步等都比较方便。