话说就在中海首开·湖光玖里开盘前几日，不少粉丝来问佳爷：后沙峪的湖光玖里和奶西的望京樾怎么选？直接给佳爷整不会了。两个盘一个中央别墅区，一个泛望京板块，有可比性吗？
直到拉出这张地图，我笑了，因为我想起一句歌词：
“他大舅他二舅都是他舅，高桌子低板凳都是木头”
曾经有位粉丝感慨：“望京都快被蹭出血了”。甭管它亲疏远近，东北边一供地，里边儿必然有望京的门道，毕竟 产业意味着购买力，产业决定了土地价值 。同样承担先富使命的还有海淀，我称其为“蹭”出来的昌平南，躲不开的大望京。
看地图，确实 大方位上它们都位于朝阳北，一定程度上都受望京商圈的产业辐射 ，乍一看就是距离远近的区别，但如果我们把它们的各项条件拆开具体分析，就会发现两个项目之间还是有着很大不同，并且不存在竞争。
先从两个板块自身的配套说起。
首先是交通， 后沙峪所在的中央别墅区板块，一条机场高速贯穿朝顺两区，京承、京密，包括在建中的新京密路到达望京、华贸、亚奥等商圈均在半小时到一小时之间不等，未来也将在新国展，也就是后沙峪新盘和光瑞府附近设站通车，触达点面更多，但整体比较分散。而望京樾所在的朝阳北奶西板块，尽管目前暂无轨道交通规划，但胜在本身离望京近，自驾到望京地铁站只要10分钟，公交也仅需半小时，距离产业越近，职住平衡的属性越强，这一局，我认为奶西胜。
再说商业， 后沙峪目前有的三个综合商业体，分别为祥云小镇、欧陆广场和奥特莱斯，算上老哥天竺的家乐福，消费选择比较丰富，但考虑到祥云和奥莱本身具有一定的文旅消费属性，从它们的入驻品牌来看，它的整体消费层级偏中高端，餐厅基本在150左右的人均价格，毕竟中央别墅区底子在这，选择在这里购房就意味着承担更高的生活成本。
而奶西东边是北苑、来广营，北面是望京，都是发展成熟的生活板块，虽然组团内属实配套荒漠，但消费水平更日常，下班路上顺便带个菜，周末逛逛商场都不影响。
再说产品， 后沙峪以湖光玖里为代表，最出众的就是它高达80% 起的得房率和放眼今朝京楼堪称濒危的外露阳台；而望京樾的产品卖点则是金茂“懒人必入”的十二大科技系统，让居住环境常年保持在一个相对平衡健康的状态，所以产品这一环， 我想说的是没有孰优孰劣，因为需求不同，忙于事业的人更需要一个舒适稳定的环境，而后沙峪则需要相对灵活的时间去体现温榆河畔罗马环岛的居住价值，如果你住在一个环境优美的地方，却很少有机会见到它白天的样子，其实也是一种隐形的浪费。
最后是板块成熟度， 换个说法就是增值保值，其实我觉得这两件事可以分开说。后沙峪本身容量有限，湖光玖里已经是板块内“刚需改善”中接近天花板的一块，一个成熟稳定的市场，不会有太大变化，整个中央别墅区就像一家盖好的skp，门槛和调性定下了，后来的参与者不会和前期入驻的品牌有很明显的分化，这也是后沙峪光字辈哥儿俩一直强调的一个卖点，纯粹。
而奶西更适合放在增值的话题里，下图可以看到奶西已经有相对完备的组团规划，后期这儿的地还卖不卖，怎么卖？甚至崔各庄的未来，相信很多人都期冀着在望京樾预计9月底的开盘中得到线索，虽然大家都在期待一个低开高走，但项目本身旁边就是中关村朝阳园，762套的房源不论如何也不愁卖。
综合各项条件，其实也没有比出一个很绝对的优劣，因为需求不同，客群不同，不存在竞争，也就没有可比性。2w的差价，差在城六区和望京俩字， 奶西建面、户型、容积率都偏刚需，而湖光玖里则更偏改善，未来奶西具备一定置换属性，后沙峪则是更适于自住。
教育资源上，奶西目前确定有芳草地、陈经纶，后沙峪板块则是以IBS为代表的一众国际学校，前者学位有限，但当前居住密度，不高有限的学位供应有限的人群，后沙峪确认的北京四中顺义分校和北师大附中顺义分校两所分校被国际学校分流生源，因此学位称得上“保供”。
不过我认为教育这块，尤其是跟着供地落地的分校，咱们还是放平心态，就当它是一个上车的门槛。之所以放在文章最后， 一是两个板块本身学区属性较弱 ，再一个是我想用一个比方来表达我对当前新盘学区的一个观点：
纵观京楼大蛋糕，南边丰台石景山切走东西城，大兴紧随丽泽其后，顺义切走朝阳，昌平瓜分海淀，通州开起了甜品店，门头沟在翻山越岭啊V求发展，而其他远郊区还在等待着家门口的入场券……离得近的还能尝尝水果，离得远的只能刮点奶油。
而北京现在正在做的，就是稀释这块蛋糕，前段时间我发现一个现象，全北京都在往“皇城根”聚拢。
先富的还会富吗，后富的什么时候富起来，要我说短期内不用咱们琢磨到这份上，稀释一个饱和的首都看似雷厉风行，但底蕴却不那么容易被时间分解。