买房不能买公寓，这是不是已经算是公认的事实了啊，原因有很多，但归根结底还是因为，价格与价值完全不成正比的，如果打个对折就合适了吗，我觉得不够；
首先，我们来看一下，全国各地，不管是一线的上海、深圳、广州、北京，还是二线的青岛，南京，杭州，长沙，公寓的弱点都一样：
1、不能落户，这个对于家长来说，应该是头疼的问题，学区永远都占不到（有的地方这一点解决了，还算有点良心，但改变不了本质）。
2、商业水电费，商业水电比民用贵一倍没有问题吧。
3、一梯N户，没有剥夺你的采光权，就不错了。
4、*款贷**额度低，小户型，总价不高，但是交出去的一点不少。
5、交易税高，这个直接影响到房子流通性，综合13%的税，估计一般人都愿意买单。
以上是公寓的“普惠性”弱点，也是基本的，其实真正的弱点，远远不在此处……
根本性问题：公寓一般是在“商服用地”或“工业用地”上面，建设了“住宅产品”，是典型的两栖物种，也是典型的政策性擦边球做法……
首先我们来普及一下关于土地的大背景：
在我国的建设用地中涉及到商品房的，一般只有住宅用地、商服用地和工业用地三类。
按照我国法律规定，房屋使用权性质和土地使用权性质必须一致
这也就是说，
住宅用地就只能用来建设住宅，不用作为商业经营使用，
同样道理，如果是工业用地，
理所应当是用来建设工业企业及其附属，自然不能用来建设住宅，
商服用地顾名思义，
建设用途为商业配套、金融业、餐饮业、现代服务业等经营性设施；
因此，
如果在商服用地上建起了住宅，或者是类住宅，那么从属性上就是不合理的，
必然是自带隐患的
商业属性的建筑，是架不住调控的
比如今年8 月14日，厦门就出台了最严禁公寓令，严禁商办项目改造为公寓等“类住宅”。
还有一个问题，商业地产，是要*地征**产税的，房价的0.84%或租金的12%，虽然对于公寓型房产，现在都是免征的，如果将来一旦放开，那么面临的风险将会大大提高……
纵观市面上，王健林，王石等大佬的公司，用运营型地产替代销售型地产，也是有效防风的一种方式。
综上所述，尽管公寓型产品存在诸多的不足，但是房子毕竟是产品，没有不能买的产品，只有不能接受的价格，所以当产品价格足够便宜，那么一切的问题与瑕疵，都可以忽略不计，毕竟，商业性质的房子，如果真的迎来了上面说到的问题，那最多就是自己不住，便宜出租，不能住了，就做办公室使用呗。
所以，公寓价格到底如何
参考的标准，是不是可以这样定，
以同地段住宅为参考物（100分）
1、不能落户： 10分；
2、没有学位：20分；
3、居住体验差（没有小区环境、梯户比低、采光不足、水电费贵等）： 10分；
4、税费高，流动性差： 10分；
5、建筑属性与土地属性： 20分；
6、*款贷**额度：10分
7、使用期限：10分
8、是否能够托管回收：10分
以此分值进行打分，计算结果就是购买房产的折扣；如分值55，那么房价就是现价的55%
当然，不同地段，打分的评判标准会有变通，根据个人情况而定；
比如，《青岛市关于进一步推进户籍制度改革的意见》，除了对购买房屋有一定要求外，对于购房人本身也有一定要求，买房和落户不能直接挂上等号，比如特殊工种和特殊人员，落户就和房子没有必然关系；
最后：
要辨别一个项目是住宅还是商住公寓很简单，看项目的国有土地使用权证即可，
只有在“用途”这一栏里标明“住宅”或“居住”字样，才是住宅。
所以，除非价格便宜到位，否则，
就算是跟马云、马化腾是邻居，
跟范冰冰、赵薇是对门，
也不买