二手房挂牌量的走高已是公认的事实，常州自然也不例外。
虽然“以价换量”还是主流卖房策略，但显然现在光靠降价也很难快速卖出了。未来一段时间，二手房的议价空间还将进一步变大。
普通二手住宅的行情都不乐观，那么常州那些二手别墅，卖的怎么样呢？
贝壳平台上，今年以来常州成交了12套二手别墅。
在这12套房源中，分析师发现 有2套别墅的总价突破了千万元 ：湖畔春秋581㎡别墅成交总价1380万元，东南花园270㎡别墅成交总价1368万元。
东南花园、湖畔春秋均是常州典型的老牌别墅社区，房龄20年左右。
东南花园 是城市资源型墅区，位于市府板块与恐龙园板块交汇处，周边较为完善的配套使其具备了更高的居住属性。
今年年初成交的这套别墅不仅成交总价破千万元，折算270㎡面积后成交单价也在5万元/㎡以上。
湖畔春秋 是景观资源型低密墅区，距离风光秀丽的西太湖湖岸线约1公里。
作为早期别墅小区，内部已经配备了人工湖、儿童活动区域及球场等。据中介表示，小区有双拼及独栋两种产品，整体入住率还算不错。
当然，二手别墅不易成交也是真的。湖畔春秋2月成交的这套房源面积达581㎡，单价在2.3万元/㎡左右，且 挂牌价与成交价存在近600万元的价差 。
二手别墅难卖的主要原因，还是与购买力不足有关。
能够买入别墅的本身也是少数实力买家，市场上的购买力并不充足。加上这几年新房产品迭代较快，一些叠墅、大户型平层产品分流了不少高端客群。
目前，仅贝壳平台上挂牌的千万级别墅房源就有近200套。当然，也有不少家庭将优质别墅作为优化资产配置的有效方式，轻易不会转卖。如上文成交单价5万+元/㎡的东南花园，目前贝壳平台上仅2套挂牌在售。
并且，别墅天生的高端属性也注定了它的成交周期较长。除一些个例外，二手别墅的成交周期多在1年左右。
受政策影响，除开发周期较长的个别项目外，这几年常州新房市场新晋的别墅产品多以叠墅为主。
因此，诸如独栋、联排等真正的别墅产品，往往只有在二手房市场才有更大的挑选空间。
相比一般住宅，别墅的优势也很突出：
第一，有天有地有院子。 别墅往往户型面积大，室内外活动空间广，有充足的空间用于基础居住之外的功能区，可塑造性很强，居住体验感较好。
第二，私密性高。 特别是独栋别墅，由围墙或院子间隔开，互不打扰。
第三，可优化资产配置。 作为住宅产品的终极形态，别墅除具备较高的居住属性外，同样还是抗风险性较强的优质资产。
目前，常州二手别墅主要有景观资源型、城市资源型两种。并且，常州部分板块已然形成了相对密集的别墅集聚区。
如 恐龙园板块 ，作为典型的城市资源型别墅集聚区，也是二手别墅主力成交的板块之一。
板块内含别墅产品的小区非常多，如美林湖、美林国际村、东南花园等，环恐龙园而分布。
△恐龙园板块含别墅产品的小区
如 西太湖板块 ，便是景观资源型别墅集聚区，延政路沿线分布了天安别墅、湖畔春秋及这几年交付的太湖院子和绿城江南里的别墅等。
△西太湖板块部分含别墅产品的小区
绿城江南里的合院与叠墅也曾是一代神话，在售时期几乎是“一房难求”。交付后也可以看出，项目的兑现力较高，特别是在呈现大气磅礴的中式人居氛围上，绿城确实有几把刷子。
△绿城江南里实景图
值得注意的是，随着两湖创新区的崛起，核心区的西太湖板块迎来了大量优质资源的聚拢。作为常州打造的一个新中心，这里的别墅小区未来将兼具景观资源与城市资源。
相对而言，这两类二手别墅，还是城市资源型别墅更受欢迎。当然，成交单价也更高。
二手别墅的优势在于有不少独栋类产品，且由于开发早占据了较为优越的地理位置或景观资源。
但当下的新房市场，也有不少出彩的别墅产品。
第一类，一些拿地早且具备区位优势的别墅项目值得关注 。
如近期新城接手代建的 唐顿庄园 ，由于拿地早，所以是常州新房市场上少数几个还有联排、双拼别墅的项目。
并且，项目位于“两湖”创新区范围内，正如上文提到的，这里是常州举全市之力打造的下一个“新中心”，代表着常州这座城市的未来，无论是城市界面、人居配套等都将迎来较大的提升。
△唐顿庄园效果图
第二类，一些具有较强产品力的新别墅项目同样值得关注 。
除第一类别墅项目外，目前新房市场在售的别墅产品主要以叠墅为主。
在待入市的纯新盘里，有一个由绿城代建代管的中式叠墅楼盘，即 横山桥派出所西侧地块项目 。
该项目最大容积率仅1.1，是常州重启土拍后容积率最低的宅地。从效果图来看，整体规划为中式风，飞檐翘角、青砖黛瓦，是绿城具有辨识度的中式美学风格。
△横山桥派出所西侧地块效果图
如青龙板块的 龙信臻园 ，是常州少有的上中下叠均配有独立入户花园、专用电梯及地下室的叠墅产品，每一户都叠加了类似独栋别墅的显性优势。
△龙信臻园叠墅效果图
从整体来看，这几年常州新房市场别墅产品的供应量也在走低，但对比成交量，供求基本还是相对平衡的。
都说时尚是一个圈，每隔十年就是新的轮回，这句话放到别墅市场也非常适用。
从二手别墅到新房别墅，虽然立面、户型等有所创新，但这类高端产品始终都在追求更高质量的人居生活。
包括这两年新房市场比较火的空中墅，这类创新产品的身上也同样可以看到别墅的身影。新型改善产品，在一定程度上分流了有实力购买别墅的高端客群。
但归根结底，作为住宅终极产品形态的别墅是很难被取代的，毕竟它不仅是高阶生活的体现，更是对城市稀缺资源的占有。