我爱铺网讯 “合肥需要一个城市符号。”安徽予荣地产副总经理胡维宏在接受我爱铺网专访时表示。针对合肥商业与办公产品出现的过剩现象，他认为如果政务区的商业能从合肥或是整个安徽的需求角度出发，引领、满足市场需求，聚集的人流增多，商业就谈不上过剩了。
安徽予荣地产副总经理胡维宏
我爱铺网：2015年政府在推出商业用地的时候，有不少都是有特定开发要求的定制地块，是否预示着合肥的商业发展更为理性？
胡维宏：政府推出定制地块，这是政府定向规划的一大进步，城市的特色商业会成为这座城市的代表。当我们看到台北101，会想到台湾；当看到东洋刀的时候，你想起的应该是上海；当你看到IFC的时候，肯定会回想起香港；合肥也需要一个这样的城市符号。
政府推出定制地块，对开发商来讲，就需要找到一种规划与市场的平衡。这一点合肥需要借鉴更先进城市的规划。深圳在推出一些有要求地块时，会通过法定图则的形式来规定好
城市的规划。比如深圳城市总面积2020平方公里，它规划未来30年只能开发980平方公里，而其它所有土地的话，也在几十年前就全部规划好了，不会因为外来因素而调整。
我爱铺网：从合肥的商业成交数据我们可以看出，合肥很多区域的商业都有过半的入市体量没有消化，写字楼也存在这些现象，那么这些区域的商业、写字楼体量是否存在过剩的现象？
胡维宏：合肥商业库存需要区别对待。政务区很多写字楼库存，不是说这边的写字楼没人去买，而是说大的经济形势不好，所以会使得原本会购买这边高品质高售价的写字楼的这些人发生了动摇；另外很多开发商的犹豫不决也导致了库存，没卖的原因是开发商自己没有想明白到底是租还是售。
政务区的库存完全是可以快速去化，这跟大的经济形势、大的开发商有关系，跟市场有关系，但是跟产品无关。而商业上，如果从服务区域来讲的话，政务区变成了整个安徽省、或者整个皖北、皖西的人都来这边消费，它也许就不过剩了。
我爱铺网：合肥的商业待销售量预计需要3年左右的时间才能消化，您觉得这样的去化周期是否合理？从商业运营的角度看，合肥的商业体库存应该如何更好的消化？
胡维宏：从销售的角度来看，3年左右才能消化那一定是不合理的。对于合肥商业消化，体验式的营销是势在必行的，比如未来万达会把零售占比压缩，目前万达一楼的零售已经由互动经营的产品取代。其次，就是差异化，中国人口基数大，我们做差异化有空间，基础的东西做牢往往可以出其不意。如果把差异化与体验式做到位的话，就会有比较好的效果。
我爱铺网：从合肥待销售的商业体量来看，滨湖区有113万方，占据了合肥商业整体体量的33%，如此高的商业体量将会对区域商业格局产生怎样的影响？
胡维宏：恒大中心有近百万方的体量，但它不可能一年内全部推出来，滨湖的商业体量，也不可能在今年全部入市。
我们之前做客户基数的研判，在万达文旅城没有出现之前，如果说有个项目可以占整个区域90%的销售，那会觉得很夸张，现实是万达城不止是占90%，特别是等地铁开通以后，当它商业体量急剧放大，功能不断完善，可以给整个区域带来很多商业升级的机会。
我爱铺网：2015年度合肥写字楼呈现量涨价跌的局面，有39个项目都在做100㎡以下小面积写字楼（商办产品），且成交体量占比近半，您怎么看办公市场的这种变化？
胡维宏：小面积，性价比高的写字楼能够获得市场关注这个问题是值得思考的，这跟合肥的产业结构有关，合肥众多的中小型企业都是有办公需求的，目前合肥有些写字楼的成本是比较高的，小面积办公产品也是产业结构发展过程中，临时性的一种选择。对于合肥来讲的话，让中小企业有一个适合它运营成本的一个办公的地方是非常必要的。
我爱铺网：针对目前合肥的商业地产现状，您对商业投资客户有何建议？
胡维宏：投资的第一要义是不亏本金，第二是赚复利。在这基础上，我建议第一是买熟地，或者是预期很明显的地。第二是把自己变成一个理性的人，不要被市场上的所谓情怀给感染，投资就是算账。第三就是选择品牌房企，市场公认好项目，不要挑选哪些名不见经传的项目。第四永远不要怕迟，不要恐慌性购买，只要你有现金，你总能找到最好的项目。